2023年9月房地产行业数据点评：“金九”成色不足，期待更重磅政策

事项： 2023年9月收官，房企销售拿地百强榜单、30城商品房成交、300城住宅用地成交等数据均已出炉。 国信地产观点：1）9月销售环比改善但同比低迷，考虑“政策+基数”双重支撑，Q4销售同比将明显提振。 2）土地市场持续冷淡，拿地主力仍是国央企，300城住宅用地成交规模仍在历史低位。3）投资建议：在利好政策频频出台的背景下，9月地产销售环比提升，但基本面同比表现较为一般，“金九”成色不足。 但考虑到当前高层扶持房地产的决心毋庸置疑，仍可继续期待类似限购解除、房贷利率下调、税费减免、普宅认定标准上调等“组合拳”出台。我们坚持看好地产基本面在四季度“政策+基数”双重支撑下迎来明显修复，重点推荐布局一线城市的龙头房企：贝壳-W、华润置地、中国海外发展、越秀地产、金地集团。 4）风险提示：①政策推出强度及落地效果不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行； ③房企信用风险事件超预期冲击。 评论： 9月销售环比改善但同比低迷，考虑“政策+基数”双重支撑，Q4销售同比将明显提振 从房企维度看，根据克而瑞销售榜单，百强房企销售额累计降幅扩大，但环比改善、单月降幅收窄。2023年1-9月，百强房企累计全口径销售额46567亿元，同比-12%，降幅较1-8月扩大了2个百分点。2023年9月单月，百强房企全口径销售额3775亿元，环比+17%，单月同比-30%，降幅较8月收窄了8个百分点。 Top20房企9月销售额环比改善但同比仍低迷，其中80%房企销售额环比为正，但仅有25%单月同比为正。 从城市维度看，9月30城商品房成交面积虽环比改善，但同比降幅均扩大。2023年1-9月，30城商品房累计成交面积为10186万㎡，同比-8%，降幅较1-8月扩大了2个百分点。2023年9月单月，30城商品房成交面积956万㎡，环比+2%，单月同比-25%，降幅较8月扩大了3个百分点。 虽然9月出台了一线城市全面“认房不认贷”、广深房贷利率下调、多个强二线城市取消限购等重磅政策，但截至目前效果欠佳，潜在购房者观望情绪仍较重。当前高层扶持房地产的决心毋庸置疑，后续政策有望进一步放松，叠加低基数效应，Q4销售同比将明显提振。 图1：百强房企单月销售额及当年累计同比 图2：百强房企单月销售额同比 图3：Top20房企2023年1-9月累计销售额及累计同比 图4：30城商品房单月成交面积及当年累计同比 图5：30城商品房单月成交面积同比 土地市场持续冷淡，拿地主力仍是国央企，300城住宅用地成交规模仍在历史低位 从房企维度看，根据中指研究院发布的房企拿地百强榜单，2023年1-9月，百强房企权益拿地总额8599亿元，同比-17.9%，降幅较1-8月扩大7个百分点。2023年9月单月，百强房企拿地金额711亿元，环比-25%，同比-57%，一方面销售低迷影响房企资金和拿地意愿，另一方面热点城市土地供应节奏和去年9月高基数也有影响。拿地主力仍然是国央企，保利发展、华润置地、中海地产1-9月权益拿地金额位居前三。 从城市维度看，根据中指研究院数据，2023年1-9月，300城住宅用地成交建面为22368万㎡，同比-33%，降幅较1-8月扩大3个百分点。2023年9月，300城住宅用地单月成交建面2670万㎡，环比-15%，同比-50%，成交规模仍处于历年较低水平；当月300城住宅用地成交溢价率4.5%，维持低位。 图6：百强房企单月拿地金额及当年累计同比 图7：百强房企单月拿地金额同比 图8：300城住宅用地单月成交面积及当年累计同比 图9：300城住宅用地单月成交面积同比 投资建议： 在利好政策频频出台的背景下，9月地产销售环比提升，但基本面同比表现较为一般，“金九”成色不足。 但考虑到当前高层扶持房地产的决心毋庸置疑，仍可继续期待类似限购解除、房贷利率下调、税费减免、普宅认定标准上调等“组合拳”出台。我们坚持看好地产基本面在四季度“政策+基数”双重支撑下迎来明显修复，重点推荐布局一线城市的龙头房企：贝壳-W、华润置地、中国海外发展、越秀地产、金地集团。 风险提示： ①政策推出强度及落地效果不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。