成交环比改善，住房信贷政策放松

房地产行业周报-20230930 一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌2.77%，沪深300指数下跌1.32%，相对收益为-1.45%，板块表现弱于大盘。 行业基本面 本周(9.22-9.28)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交54207套，同比增速-29.8%，环比增速44%；合计成交面积596.3万平方米，同比增速-22.5%，环比增速55.4%。 本周(9.22-9.28)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交19323套，同比增速8.6%，环比增速4.4%；合计成交面积188.4万平方米，同比增速-0.8%，环比增速3.6%。 本周（09.22-09.28），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19713.5万平方米，环比增速0.5%，去化周期125周。 本周（09.18-09.24），土地供给方面，本周供应土地1515万平方米，同比增速29. 5%；供应均价5191元/平方米，同比增速254.1%。土地成交方面，本周成交土地2 068.2万平方米，同比增速-14.1%；土地成交金额369.9亿元，同比增速8.3%。本周土地成交楼面价1789元/平方米，溢价率0.7%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为0%、1.4%、0.5%。 本周（09.22-09.28）房地产企业合计发行信用债53.59亿元，同比增速-49.7%，环比增速19.2%。 投资建议： 9月25日，中国人民银行货币政策委员会召开季度例会，决策加大差别化住房信贷政策支持，包括调降首付比、二套房贷利率，并加强金融支持力度，以促进房地产市场的平稳健康发展。近期，各地方也跟进出台楼市放松政策，纵观过往，房地产行业政策宽松期往往板块会有相对收益，在这个时间段里地产股的估值有望得到持续修复。建议投资者可关注业绩稳健的房企如：保利发展、招商蛇口和万科A。物管板块推荐：招商积余和南都物业。此外，受益主要标的还包括金地集团和绿城中国。在港股物业板块，建议关注中海物业、保利物业等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌2.77%，沪深300指数下跌1.32%，相对收益为-1.45%，板块表现弱于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：格力地产、ST爱旭、张江高科、大连友谊、长春经开，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为泛海控股、我爱我家、京汉股份、世茂股份、城建发展。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】中国人民银行货币政策委员会2023年第三季度例会于9月25日在北京召开，会议指出，因城施策精准实施差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求，落实新发放首套房贷利率政策动态调整机制，调降首付比和二套房贷利率下限，推动降低存量首套房贷利率落地见效，加大对“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度，推动建立房地产业发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。 【地方政策】9月26日，据广州住房公积金管理中心微信公众号消息，《广州住房公积金管理中心关于贯彻落实二孩及以上家庭支持政策的通知》政策解读发布。根据解读，使用住房公积金贷款购买自住住房的，现行一人贷款最高额度为60万元，两人或两人以上购买同一套自住住房的，贷款额度为每个申请人的贷款额度之和，最高额度为100万元。如符合《通知》的家庭申请住房公积金贷款，贷款最高额度上浮30%，一人贷款的最高额度为78万元，两人或两人以上一起贷款的最高贷款额度为130万元。 【地方政策】9月26日，据武汉市住房保障和房屋管理局发布，定于2023年9月28日至10月31日举行第41届武汉金秋线上房交会，展会期间，对在参展楼盘中购买首套住房的，按契税应缴额度给予购房人补助优惠，购买第二套住房的，按契税应缴额度的50%给予购房人补助优惠。另外，2023年9月19日至12月31日，对在武汉购买首套新建商品住房的，购房人可享受1万元家电家具数字消费券或购房消费券。 表3：本周新闻汇总 3.个股公告及新闻跟踪 【新城控股】9月25日，新城控股集团股份有限公司发布公告，A股定增金额由80亿下调至45亿，调整之后，向特定对象发行股票的募集资金总额不超过450,000.00万元(含本数)，扣除发行费用后的募集资金净额将全部用于温州新城瓯江湾项目、东营项目、重庆大足项目、泰安新泰项目、宿迁泗洪项目、大同云冈项目和补充流动资金。 【华发股份】9月26日，珠海华发实业股份有限公司发布公告称，公司于当日收到控股股东华发集团通知，华发集团计划自本次增持计划披露之日起6个月内，通过上海证券交易所系统以包括不限于集中竞价交易方式增持公司无限售流通A股股票，增持数量不低于1588万股（含本数），最高不超过3175万股（含本数），增持价格不超过15元/股（含本数）。 【绿地控股】9月27日，绿地控股集团股份有限公司发布公告称，为了对保交付、稳民生等工作提供有力支撑，保持流动性合理充裕，保障公司长期平稳、健康、可持续发展，近期，公司全资子公司绿地全球投资有限公司对其发行的9只境外债券(共计31.6亿美元)进行了展期征求，拟展期期限为四年。 【招商蛇口】9月28日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司发布《发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易之募集配套资金向特定对象发行股份发行情况报告书》。实际募集资金净额为人民币84.28亿元，将用于长春公园1872项目、沈阳招商公园1872项目、重庆招商渝天府项目、上海虹桥公馆三期项目、重庆招商1872项目、合肥臻和园项目、徐州山水间花园二期项目、合肥滨奥花园项目、郑州招商时代锦宸苑项目、南京百家臻园项目、补充流动资金及偿还债务。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(9.22-9.28)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交54207套，同比增速-29.8%，环比增速44%；合计成交面积596.3万平方米，同比增速-22.5%，环比增速55.4%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-10.9%、-22.1%和-44.5%，环比增速为22.3%、58%和46.6%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为6.4%、-13.7%和-44.7%，环比增速为36.7%、58.9%和66.4%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（9.1-9.28），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交150160套，同比增速-25.5%，环比增速-4.2%；合计成交面积1583.4万平方米，同比增速-24%，环比增速0.8%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-25.9%、-22.3%和-29%，环比增速为-27.7%、6.1%和8.3%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-26.1%、-16.1%和-34.4%，环比增速为-10.6%、6.6%和0.2%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(9.22-9.28)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交19323套，同比增速8.6%，环比增速4.4%；合计成交面积188.4万平方米，同比增速-0.8%，环比增速3.6%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为23.3%、7.7%和-9%，环比增速为20.5%、-2.6%和4%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为21.8%、-13.9%和19.4%，环比增速为18.4%、-5.2%和13.5%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（9.1-9.28），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交69489套，同比增速-6.7%，环比增速3.1%；合计成交面积673.2万平方米，同比增速-9.2%，环比增速2.9%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为1.9%、-9.4%和-9.8%，环比增速为33.1%、-1.7%和-13.9%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为0.9%、-16.4%和4.9%，环比增速为26.6%、-2.1%和-4.7%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（09.22-09.28），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19713.5万平方米，环比增速0.5%，去化周期125周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为0.9%、0.4%、-0.2%，去化周期分别为108.6周、128.6周、184.6周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 表27：17城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（09.18-09.24），土地供给方面，本周供应土地1515万平方米，同比增速29.5%；供应均价5191元/平方米，同比增速254.1%。土地成交方面，本周成交土地2068.2万平方米，同比增速-14.1%；土地成交金额369.9亿元，同比增速8.3%。本周土地成交楼面价1789元/平方米，溢价率0.7%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为0%、1.4%、0.5%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表34：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业融资分析 本周（09.22-09.28）房地产企业合计发行信用债53.59亿元，同比增速-49.7%，环比增速19.2%。本月至今（09.01-09.30）房地产企业合计发行信用债195.13亿元，同比增速-57.57%，环比增速-58.3%。 图表35：房企信用债发行额（周度） 图表36：房企信用债发行额（月度） 5.投资观点 9月25日，中国人民银行货币政策委员会召开季度例会，决策加大差别化住房信贷政策支持，包括调降首付比、二套房贷利率，并加强金融支持力度，以促进房地产市场的平稳健康发展。近期，各地方也跟进出台楼市放松政策，纵观过往，房地产行业政策宽松期往往板块会有相对收益，在这个时间段里地产股的估值有望得到持续修复。建议投资者可关注业绩稳健的房企如：保利发展、招商蛇口和万科A。物管板块推荐：招商积余和南都物业。此外，受益主要标的还包括金地集团和绿城中国。在港股物业板块，建议关注中海物业、保利物业等。 6.风险提示 销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。