佳兆业集团中期报告 2023
（于开曼群岛注册成立的有限公司）股份代号：1638 2023中期报告 仅供识别 目录 2 公司资料 4 主席报告 9 管理层讨论及分析 16 项目组合 44 权益披露 62 独立审阅报告 64 简明综合损益及其他全面收益表 66 简明综合财务状况表 68 简明综合权益变动表 69 简明综合现金流量表 71 简明综合财务报表附注 119 其他资料 公司资料 董事 执行董事 郭英成先生（主席）孙越南先生（副主席）麦帆先生（副主席） 李海鸣先生郭晓群先生 非执行董事 陈少环女士 独立非执行董事 饶永先生 张仪昭先生刘雪生先生 审核委员会 饶永先生（主席） 张仪昭先生陈少环女士 薪酬委员会 张仪昭先生（主席） 饶永先生郭英成先生 提名委员会 郭英成先生（主席） 饶永先生张仪昭先生 授权代表 孙越南先生 麦帆先生 公司秘书 余国良先生 注册办事处 CricketSquareHutchinsDrivePOBox2681 GrandCayman,KY1-1111CaymanIslands 中国总部 中国深圳市罗湖区人民南路 嘉里中心3306室 香港主要营业地点 香港中环 皇后大道中99号中环中心30楼 主要股份过户登记处 RoyalBankofCanadaTrustCompany(Cayman)Limited4thFloor,RoyalBankHouse 24SheddenRoadGeorgeTown GrandCayman,KY1-1110CaymanIslands 香港证券登记处 香港中央证券登记有限公司 主要往来银行 中国银行股份有限公司 中国工商银行股份有限公司平安银行股份有限公司 中信银行股份有限公司 中国民生银行股份有限公司 二零二三年中期报告佳兆业集团控股有限公司2 公司资料（续） 法律顾问 香港及美国法律： 盛德律师事务所 中国法律： 金杜律师事务所 开曼群岛法律： HarneyWestwood&Riegels 核数师 开元信德会计师事务所有限公司 上市资料 本公司普通股份于香港联合交易所有限公司主板上市 （股份代号：1638） 公司网页 http://www.kaisagroup.com 3佳兆业集团控股有限公司二零二三年中期报告 主席报告 各位股东： 本人谨代表佳兆业集团控股有限公司（“佳兆业”或“本公司”，连同其附属公司统称“本集团”）之董事会（“董事会”），提呈本集团截至二零二三年六月三十日止六个月（“期内”）的业绩，连同二零二二年同期之比较数字。 业绩及股息 截至二零二三年六月三十日止六个月，本集团的营业额及毛利分别约为人民币13,564.6百万元及人民币2,972.9百万元，较二零二二年同期分别增长约1.0%及28.7%。本公司权益持有人应占亏损约为人民币6,973.9百万元，每股基本亏损为人民币0.994元（二零二二年同期：亏损约人民币7,672.6百万元，每股基本亏损人民币1.104元）。 董事会不建议派付截至二零二三年六月三十日止六个月的中期股息（截至二零二二年六月三十日止六个月：零）。 业务回顾 市场及政策 今年以来，国际环境复杂严峻，全球经济复苏乏力，通胀水平依然较高，主要经济体货币政策紧缩外溢效应突出。在此背景下，中国经济稳步复苏仍面临一定压力。房地产作为国民经济的支柱产业，第二季度市场明显降温且调整压力持续加大，成为拖累经济增长的重要因素。 楼市方面，上半年中央层面仍维持“防风险、因城施策”总基调，已发布政策多为对现行制度的优化调整，政策力度限于“托而不举”。今年上半年房地产市场整体表现先扬后抑，第一季度在积压需求集中释放以及前期政策效果显现等因素带动下，市场活跃度提升；但随着前期积压需求基本释放完毕，第二季度购房者置业情绪快速下滑，房地产政策力度不及预期，市场未能延续回暖态势。上半年，全国房地产市场延续低迷态势，购房贷款需求依然偏弱，房企整体融资环境仍不容乐观。 中共中央政治局2023年7月24日召开会议，对房地产的定调发生了历史性的变化。会议指出，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。未来，房地产政策有望进一步优化和松绑，城中村改造有望提速，市场有望止跌企稳。 二零二三年中期报告佳兆业集团控股有限公司4 主席报告（续） 保民生、保交付、保品质 截至二零二三年六月三十日止六个月，本集团连同其合营企业及联营公司录得合约销售约人民币12,190百万元。 佳兆业紧抓第一季度市场回暖窗口期，采取灵活的营销策略，加大项目推售力度。在第二季度市场持续走低的背景下，本集团的东莞碧海云天项目依然受到市场追捧，荣登二零二三年上半年东莞市成交套数、成交面积双榜冠军。 期内，佳兆业夯实责任，攻坚克难，坚定落实“保民生、保交付、保品质”工作。交付前，客服团队站在客户视角对施工质量层层把关，并开展多轮模拟验收，严控交付质量；交付现场，为业主们提供一站式入伙服务，由专业验房师一对一全程陪同验收。二零二三年上半年，本集团分别在深圳、广州、上海、杭州、南京、惠州、武汉、长沙、洛阳等多个城市，累计交付33个项目约2.1万套房源，已达到去年全年总交付量。 步入新的竞争周期，佳兆业始终坚持产品为先，立足客户需求，设计和打造高质量、高标准的产品。上半年，本集团交付的广州悦江府、广州凤鸣山、深圳樾伴山、武汉滨江新城等多个项目均达到国家认证二星级绿色建筑标准，总建筑面积约113万平方米。佳兆业坚持绿色设计理念，致力于通过控制建筑物能耗，在为客户提供舒适的工作和居住环境的同时，降低城市发展对生态环境的负面影响，取得可持续的社会效益。 土地储备 深化一线及重点二线城市的布局是集团一直以来的发展战略。截至二零二三年六月三十日，本集团连同其合营企业及联营公司于全国50个城市合共拥有193个具可销售资源的房地产项目，土地储备达26.46百万平方米；其中大湾区土地储备约16.16百万平方米，占本集团整体土地储备的61%。大湾区城市中，深圳及广州作为本集团多年来深耕的重点市场，土地储备占比达大湾区市场的37%。 5佳兆业集团控股有限公司二零二三年中期报告 主席报告（续） 城市更新 二零二三年七月，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。《意见》指出，在超大特大城市，要加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与。《意见》对于当前的城市更新市场具有指导意义，为接下来城市建设、住房发展以及企业投资指引了新的方向，同时也意味着城中村改造将成为今年超大特大城市的重要任务。 聚焦在大湾区来看，工业上楼和国企主导是两大政策热点。深圳大力推动“工业上楼”，在五年提供一亿平方米产业规模的大目标下，释放了较大的政策红利，提出工业上楼项目可以增配30%的住宅，用来解决产业项目算账难问题，同时允许在合法比例、工业区块线、城中村综合整治区等刚性限制条件上给予政策突破。工业上楼政策可加快盘活本集团工改工项目。 广州推出做地政策，按做地与收储相分离原则，将土地整理各项前期具体工作交由做地主体，待形成净地后向土地储备机构申请交储。同时，政策规定做地主体仅限政府认定的国有企业，该政策进一步强化了政府对土地一级市场的统筹管理。东莞全面改革“单一主体挂牌”模式，转向“公开招引实施主体”模式。一方面取消前期服务商，前期工作强化政府统筹；另一方面简化审批流程，强化公开透明，将原本19个环节串联流程，集成为前期工作、确认主体、实施方案、开发监管四个阶段，市场主体可通过公开竞价方式确认为项目实施主体，并于限期内完成改造单元的土地整理。 总体而言，在政府主导的原则下，央企和国企越来越成为城市更新市场的“主力玩家”，不仅在保交楼中接盘一批项目的股权，还在进一步拓展整村统筹、旧小区整治、存量翻新项目等新的领域。未来，拓展与国央企合作将成为本集团开展城市更新投资和转化的重要路径。 凭藉24年的城市更新经验，本集团已布局全国十余个核心城市与地区，其中，大部分更新项目位于大湾区。截至二零二三年六月三十日，本集团连同其合营企业及联营公司在粤港澳大湾区有一百多个城市更新项目尚未纳入土地储备，占地面积五千多万平方米。本集团计划将城市更新储备补充为优质货源，同时输出全流程更新服务模式，赋能产业升级，践行高质量、可持续发展。 二零二三年中期报告佳兆业集团控股有限公司6 主席报告（续） 财务管理 截至二零二三年六月三十日，本集团现金及银行存款（包括银行存款、现金及银行结余及受限制现金）约为人民币45亿元。本集团扣除预收账款（包括合同负债）的资产负债率上升至90.2%；净负债率（含永续债）上升至602.3%，及现金短债比（剔除受限制现金）为0.01倍。 融资 二零二三年上半年，融资环境持续改善，但融资规模疲软，行业分化加剧。一方面，政府积极表态以引导房地产市场预期修复，优化调整房贷利率、集中供地等制度政策，金融层面降准降息稳经济，多部门也陆续强调，要促进金融与房地产正常循环、落实“金融16条”等，融资政策持续向好。另一方面，当前融资开闸仍仅限于优质房企，整体行业面融资面仍处于筑底阶段，未有全面回暖，多数民营房企融资难、融资贵的现象依然突出。 面对此景，本集团坚持主动做好债务管理并率先复牌，成为二零二三年首家复牌房企，经营基本面企稳，同时积极洽谈融资展期及降利率。期内，本集团已有项目引进合作实现盘活，年内将进一步推进多个项目的合作盘活方案落地。凭藉大湾区土储及城市更新领域核心优势，本集团将持续探索切实可行的发展路径，推动核心资产提速盘活及境内外债务重组。 核心资产提速盘活 为积极响应国家政策，提振市场信心，在政府指导下，佳兆业引入国企福田安城投，并与长城资产、安居建业、福田投控、建安集团等央国企深度合作、携手共建，共同打造深圳福田中心区高品质人居标杆之作－天宸项目。本集团对于“民营房企＋AMC＋地产国企”发展新路径的积极探索实践，将进一步推动核心资产提速盘活，经营基本面企稳修复。 7佳兆业集团控股有限公司二零二三年中期报告 主席报告（续） 前景 展望未来，在全球贸易摩擦、地缘政治冲突持续和发达国家通胀高企等一系列因素的综合影响下，全球经济复苏仍面临着较大压力。中国通胀压力较小、货币政策宽松，未来随着各项稳增长措施落地见效，我国经济增速将逐步修复回升。 我国经济增长动能在上半年冲高回落后，下半年有望在政策托举下加力。预计下半年稳增长政策将接续加码，降息拉开新一轮货币宽松序幕，财政支持也将协同发力。而房地产政策方面，预计中央层面仍将保持一定战略定力，类似“930”、 “330”全国统一的重磅刺激或许不会重现，以防市场出现“大起大落”。地方政策持续放松，考虑到核心城市政策工具更充足、松绑的余量更足，且复苏动能也在转弱、内部存在分化行情，地方松绑主力军将转为核心一二线城市。 我们认为，未来，中国房地产市场仍然是一个十万亿量级的大市场，也仍然是国民经济的重要支柱。我们将积极推进经营风险化解，加速重回良性健康发展轨道，发挥“城市公共服务商”综合能力和城市更新领域的专业优势，捕捉市场机遇，践行企业高质量、可持续发展。 致谢 董事会将继续减低负面影响及采取措施以管理本集团的任何营运及声誉风险，并提升本集团的核心优势以实现可持续发展。 本人藉此机会代表董事会向本公司全体股东、投资者、业务伙伴、客户致以衷心的谢意。我们将携手各方，共度难关，竭诚为我们的股东及投资者实现最大的价值及回报。 主席 郭英成 香港，二零二三年八月三十日 二零二三年中期报告佳兆业集团控股有限公司8 管理层讨论及分析 整体表现 于截至二零二三年六月三十日止六个月，本集团的营业额约为人民币13,564.6百万元，较二零二二年同期约人民币13,431.4百万元增加1.0%。期内亏损约为人民币6,600.5百万元，而于截至二零二二年六月三十日止
