佳兆业集团中期报告 2024
（于开曼群岛注册成立的有限公司）股份代号：1638 2024 中期报告 仅供识别 目录 2公司资料 4主席报告 9管理层讨论及分析 16项目组合 44权益披露 61简明综合损益及其他全面收益表 63简明综合财务状况表 65简明综合权益变动表 67简明综合现金流量表 69简明综合财务报表附注 120其他资料 公司资料 董事 执行董事 郭英成先生（主席）麦帆先生（副主席） 李海鸣先生郭晓群先生 罗婷婷女士（于二零二四年九月十二日获委任） 宋伟先生（于二零二四年九月十二日获委任）刘立好先生（于二零二四年九月十二日获委任） 孙越南先生（副主席（于二零二四年九月十二日退休） 独立非执行董事 饶永先生 张仪昭先生刘雪生先生 审核委员会 饶永先生（主席） 张仪昭先生刘雪生先生 薪酬委员会 张仪昭先生（主席） 饶永先生郭英成先生 提名委员会 郭英成先生（主席） 饶永先生张仪昭先生 授权代表 麦帆先生 罗婷婷女士（于二零二四年九月十二日获委任）孙越南先生（于二零二四年九月十二日退休） 公司秘书 余国良先生 注册办事处 CricketSquareHutchinsDrivePOBox2681 GrandCayman,KY1-1111CaymanIslands 中国主要营业地点 中国深圳市罗湖区人民南路 嘉里中心3306室 香港主要营业地点 香港中环 皇后大道中99号中环中心30楼 主要股份过户登记处 RoyalBankofCanadaTrustCompany(Cayman)Limited4thFloor,RoyalBankHouse 24SheddenRoadGeorgeTown GrandCayman,KY1-1110CaymanIslands 香港证券登记处 香港中央证券登记有限公司 主要往来银行 中国银行股份有限公司 中国工商银行股份有限公司平安银行股份有限公司 中信银行股份有限公司 中国民生银行股份有限公司 二零二四年中期报告佳兆业集团控股有限公司2 公司资料（续） 法律顾问 香港及美国法律： 盛德律师事务所 中国法律： 金杜律师事务所 开曼群岛法律： HarneyWestwood&Riegels 核数师 开元信德会计师事务所有限公司 上市资料 本公司普通股份于香港联合交易所有限公司主板上市 （股份代号：1638） 公司网页 http://www.kaisagroup.com 3佳兆业集团控股有限公司二零二四年中期报告 主席报告 各位股东： 本人谨代表佳兆业集团控股有限公司（“佳兆业”或“本公司”，连同其附属公司统称“本集团”）之董事会（“董事会”），提呈本集团截至二零二四年六月三十日止六个月（“期内”）的业绩，连同二零二三年同期之比较数字。 业绩及股息 截至二零二四年六月三十日止六个月，本集团的营业额及毛利分别约为人民币5,428.6百万元及人民币744.3百万元，较二零二三年同期分别减少约60.0%及75.0%。本公司权益持有人应占亏损约为人民币9,115.4百万元，每股基本亏损为人民币1.299元（二零二三年同期：亏损约人民币6,973.9百万元，每股基本亏损人民币0.994元）。 董事会不建议派付截至二零二四年六月三十日止六个月的中期股息（截至二零二三年六月三十日止六个月：零）。 业务回顾 市场及政策 二零二四年上半年，外部环境复杂性和不确定性提升，国内结构调整深化带来挑战，但宏观政策效应释放、外需有所回暖、新质生产力加速发展等方面形成有效支撑。宏观经济总体平稳，上半年GDP61.7万亿元，同比增长5.0%；CPI同比上涨0.1%；城镇调查失业率均值5.1%，同比下降0.2个百分点。发展质量转型升级稳中有进，产业向“新”向“绿”转型态势更加明显。总的来看，上半年国民经济延续恢复向好态势，运行总体平稳、稳中有进。 楼市方面，今年以来，房地产政策的主基调是宽松，但行业整体下行压力仍较大。一季度在中央精神及全国两会的指引下，房地产政策导向明确，多项组合发力，保持宽松态势。市场方面继续寻底筑底，部分数据、区域及局部城市出现向好迹象。二季度政策持续发力，取消贷款利率下限、首付比例下调，促进需求释放。多项政策落地后部分核心城市二手房成交率先好转，但新房市场整体尚未明显改善，政策见效仍需时间。 二零二四年中期报告佳兆业集团控股有限公司4 主席报告（续） 保民生、保交付、保品质 截至二零二四年六月三十日止六个月，本集团连同其合营企业及联营公司录得合约销售约人民币3,556百万元。 佳兆业紧跟新政变化，结合市场走势，因城施策、一盘一策，采取灵活的营销策略，加大项目推售力度；同时，加大车位、商铺等沉淀资产的销售去化，资产租赁的运营，有效地盘活资金助力保交付、保运营。 期内，佳兆业夯实责任，攻坚克难，坚定落实“保民生、保交付、保质量”工作。交付前半年，客服团队牵头组建“交付专项工作小组”，制定《项目交付总体方案》。以客户视角，对施工品质层层把关，联合工程团队开展多轮模拟验收及风险排查，严控交付品质；交付现场，为业主提供一站式入伙服务，由专业验房师一对一全程陪同验收。二零二四年上半年，本集团分别在深圳、北京、重庆、徐州、揭阳、中山等地累计交付12个项目总建筑面积约280,000平方米，有力推进保交房各项工作。 步入新的竞争周期，佳兆业始终坚持产品为先，立足客户需求，设计和打造高质量、高标准的产品。上半年，本集团交付的深圳佳园、深圳云峰汇、北京西山相府、泰州壹号公馆等多个项目均达到国家认证二星级绿色建筑标准，建筑面积超19.2万平方米。佳兆业坚持绿色设计理念，致力于通过控制建筑物能耗，在为客户提供舒适的工作和居住环境的同时，降低城市发展对生态环境的负面影响，取得可持续的社会效益。 土地储备 深化一线及重点二线城市的布局是集团一直以来的发展战略。截至二零二四年六月三十日，本集团于全国50个城市合共拥有186个房地产项目，土地储备约达23.30百万平方米；其中大湾区土地储备约13.64百万平方米，占本集团整体土地储备的59%。大湾区城市中，深圳及广州作为本集团多年来深耕的重点市场，土地储备占比达大湾区市场的43%。 5佳兆业集团控股有限公司二零二四年中期报告 主席报告（续） 城市更新 为响应国务院发布的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，深圳正式发布了《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》，明确未来城中村改造走政府主导和一二级分离的城中村改造新路径。土地净地入库，通过综合评价出让或带设计方案出让等公开方式确定土地受让方。拆除新建类城中村改造项目内土地需净地入库，后续可采用综合评价出让或带设计方案出让等公开方式确定土地受让方，由土地受让方实施开发建设。做地模式下，央国企将成为城中村改造的主角，民企主要聚焦给央国企做全流程服务。 另一方面，政府对于历史项目也在研究稳妥推进方案。《关于稳妥有序推进城市更新工作的若干措施》的征求意见稿主要着眼于项目推进困难的问题，拟从规划指标、税收优惠政策、金融支持力度等方面给予支持。同时，对于引入“善意第三人”承接的纾困类项目，在审批程序、税收等方面也给予支持。 凭藉25年的城市更新经验，本集团已布局全国十余个核心城市与地区，其中，大部分更新项目位于大湾区。截至二零二四年六月三十日，本集团连同其合营企业及联营公司在粤港澳大湾区有一百多个城市更新项目尚未纳入土地储备，占地面积约3,800万平方米。本集团计划通过每年的持续转化，将城市更新储备补充为优质货源，同时输出全流程更新服务模式，赋能产业升级，践行高质量、可持续发展。 财务管理 截至二零二四年六月三十日，本集团现金及银行存款（包括银行存款、现金及银行结余及受限制现金）约达人民币2,751.0百万元。本集团扣除预收账款（包括合同负债）的资产负债率下降至104.8%；现金短债比（剔除受限制现金）为0.01。 二零二四年中期报告佳兆业集团控股有限公司6 主席报告（续） 融资 二零二四年上半年，融资层面，调控政策延续宽松态势，各地政府均出台了多项利好政策，包括“降低首付比例”、“贷款利率下调”、“认房不认贷”、“经营性物业贷新规”、“城市房地产融资协调机制”等，均传递出政策支持房企融资的积极信号。因城施策优化房地产调控，推动降低房贷成本，积极推进保交楼工作，以促进房地产市场平稳健康发展。但行业风险尚未出清完毕，金融机构对房企尤其民营房企预期仍属偏弱，融资利好政策实质受益群体有限，房地产市场信心修复预计仍需一定时间，当下仍处于调整期，呈现低迷状态，市场的企稳复苏和防范房企债务风险仍需政策持续稳固。 面对此景，本集团坚持主动做好债务管理，寻找新增融资放款，为集团提供流动性支持，同时积极洽谈融资展期及降利率，融资成本较二零二三年底持续下降。并持续积极引进合作实现盘活，借鉴已有的盘活项目经验，年内将进一步推进多个项目的合作盘活方案落地。本集团将持续探索切实可行的发展路径，凭藉大湾区土储及城市更新领域核心优势，借助政策融资的积极信号，继续推动核心资产提速盘活及境内外债务重组。 境外债务重组方面，过去几年，本集团及其财务和法律顾问一直积极与债权人小组（“债权人小组”）及其顾问进行沟通，制定双方同意的整体债务重组计划。于二零二四年八月二十日，本公司与债权人小组订立重组支持协议（“重组支持协议”），其为本集团境外债务重组（“重组”）的重大里程碑。拟进行重组旨在(i)为本公司提供长期、可持续的资本结构；(ii)提供足够的财务灵活性及恢复空间，以保持业务稳定；及(iii)保护所有利益相关方的权利及权益，并为所有利益相关方争取价值最大化。重组的成功需要广泛的支持。本集团将继续与债权人保持积极及具建设性的对话，以在切实可行的情况下尽快推动及实施重组，并在适当时公布重组的最新进展。 7佳兆业集团控股有限公司二零二四年中期报告 主席报告（续） 前景 展望未来，全球经济或将继续呈现复苏态势。多国央行正在积极为利率下行做部署，全球降息趋势已经展开，以期为经济增长带来支撑。十多个国家已经或即将举行关键选举，与贸易政策相关的不确定性加剧，更多潜在的政策可能会影响贸易前景和经济活动。下半年，预计我国经济将总体保持平稳，但国内经济短期需求不足、预期偏弱与中长期结构转型阵痛相互交际，经济稳增长、防风险压力仍然存在。楼市方面，在政策宽松的大环境下，房地产市场在低迷中寻求复苏，预计下半年新房市场下行态势将有所放缓，但由于居民收入预期、房价下跌预期尚未明显改善，全国房地产市场仍面临调整压力，新房市场或仍处于筑底阶段。 未来，我们将积极推进本集团经营风险化解，加速重回良性健康发展轨道，坚持以利润和现金流为核心的经营策略，积极探索轻资产、高质量、可持续发展新模式。 致谢 董事会将继续减低负面影响及采取措施以管理本集团的任何营运及声誉风险，并提升本集团的核心优势以实现可持续发展。 本人藉此机会代表董事会向本公司全体股东、投资者、业务伙伴、客户致以衷心的谢意。我们将携手各方，共度难关，竭诚为我们的股东及投资者实现最大的价值及回报。 主席 郭英成 香港，二零二四年八月二十九日 二零二四年中期报告佳兆业集团控股有限公司8 管理层讨论及分析 整体表现 于截至二零二四年六月三十日止六个月，本集团的营业额约为人民币5,428.6百万元，较二零二三年同期约人民币13,564.6百万元减少60.0%。期内亏损约为人民币8,993.9百万元，而于截至二零二三年六月三十日止六个月则为亏损人民币6,600.5百万元。本公司拥有人应占期内亏损约为人民币9,115.4百万元，而截至二零二三年六月三十日止六个月的亏损则约为人民币6,973.9百万元。每股基本亏损为人民币1.299元（截至二零二三年六月三十日止六个月：亏损人民币0.994元）。 董事会不建议就截至二零二四年六月三十日止六个月派付中期股息（截至二零二三年六月三十日止六个月：无）。 二零二四年上半年合约销售 二零二四年上半年，本集团连
