卓越商企服务2023年度报告

目录 2公司资料 4主席报告 6管理层讨论及分析 34董事及高级管理层 40董事会报告 61企业管治报告 78独立核数师报告 87综合损益表 88综合损益及其他全面收益表 89综合财务状况表 91综合权益变动表 93综合现金流量表 94综合财务报表附注 171五年财务概要 公司资料 董事 执行董事 李晓平先生（董事长） 杨志东先生（获委任，自2023年8月15日起生效） 非执行董事 郭莹女士（由执行董事调任为非执行董事，自2023年8月15日起生效） 王银虎先生 王斗先生（辞任，自2023年8月15日起生效） 独立非执行董事 崔海涛教授（获委任，自2024年3月22日起生效）甘志成先生 刘晓兰女士 黄明祥先生（辞任，自2024年3月22日起生效） 联席公司秘书 贾杰先生张启昌先生 审计委员会 甘志成先生（主席） 郭莹女士（获委任，自2023年8月15日起生效）崔海涛教授（获委任，自2024年3月22日起生效）刘晓兰女士 王斗先生（辞任，自2023年8月15日起生效） 薪酬委员会 崔海涛教授（主席）（获委任，自2024年3月22日起生效）李晓平先生 甘志成先生刘晓兰女士 黄明祥先生（辞任，自2024年3月22日起生效） 提名委员会 李晓平先生（主席） 崔海涛教授（获委任，自2024年3月22日起生效）甘志成先生 刘晓兰女士 年报2023卓越商企服务集团有限公司 2 黄明祥先生（辞任，自2024年3月22日起生效） 战略及ESG委员会 李晓平先生（主席）郭莹女士 王银虎先生刘晓兰女士 授权代表 李晓平先生张启昌先生 法律顾问 香港法律： 德同国际有限法律责任合伙香港 中环 康乐广场1号 怡和大厦32楼3201室 中国法律： 广东谱天格律师事务所中国 广东省 深圳市福田区滨河大道9289号 京基滨河时代大厦A座5805A 北京大成（深圳）律师事务所中国 广东省 深圳市福田区深南大道1006号 国际创新中心A栋3、4、12楼 合规顾问 德健融资有限公司香港 金钟道89号力宝中心2座31楼3111A室 公司资料 核数师 毕马威会计师事务所 执业会计师及于《会计及财务汇报局条例》下的注册公众利益实体核数师 香港中环 遮打道10号太子大厦 8楼 主要往来银行 中国工商银行股份有限公司深圳西海岸支行 中国广东省 深圳市南山区 后海路与创业路交汇处 南粤明珠海洋之心大厦一楼 中国农业银行股份有限公司深圳信息枢纽中心支行 中国广东省 深圳市福田区益田路48号 信息枢纽大厦裙楼三楼 招商银行深圳时代广场支行 中国广东省 深圳市福田区 益田路4068号卓越时代广场一楼 注册办事处 CricketSquareHutchinsDrivePOBox2681 GrandCaymanKY1-1111 3 卓越商企服务集团有限公司年报2023 CaymanIslands 中国总部及注册办事处 中国广东省 深圳市福田区福华三路 卓越世纪中心 4号楼38A楼 香港主要营业地点 香港湾仔 皇后大道东248号大新金融中心40楼 开曼群岛股份过户登记总处 ConyersTrustCompany(Cayman)LimitedCricketSquare HutchinsDrivePOBox2681 GrandCaymanKY1-1111 CaymanIslands 香港证券登记处 香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 皇后大道东183号合和中心 17楼1712至1716号铺 股份代号 6989 网站 http://www.excepm.com 投资者关系： 邮箱：ir@exceam.com 年报2023卓越商企服务集团有限公司 4 主席报告 尊敬的各位股东： 过去一年，中国房地产销售和开发投资仍然面临明显的负增长，消费整体仍显疲软，价格低迷。在这样的背景下，诸多企业面临着盈利下降等新的经营境况，而降本增效成为过去和未来一年的发展新命题。 在具挑战的市场环境下砥砺前行，卓越商企服务集团有限公司（“本公司”及其附属公司（统称“本集团”、“卓越商企服务”或 “我们”）秉持初心不变，坚定地以“聚焦增长”为业务发展策略，全面推进市场化进程，取得了整体业务的稳健拓展和业务独立性的显着增长。我们2023年实现整体收入11.3%的增长，同时在多个业务领域，取得了令人欣慰的成绩，且展示出可观的增长潜力。在主航道业务方面，通过深耕战略客户和打造标杆项目，我们有效巩固和拓展业务版图，与国内众多知名客户如高新科技和互联网头部企业等保持稳固合作，始终在商务物业领域保持领先优势。在增值业务方面，我们挖掘客户多维度的需求，提供专项增值服务，且实现了从单一服务向多元化服务的跃升。此外，我们成功拓展了公共和工业物业的新领域，通过收购和并购扩大了业务规模，在医疗、轨道交通、教育等领域取得了良好的增长态势。 与此同时，2023年我们继续深耕大湾区和长三角这两个核心优势区域，重点布局高经济增长和高潜力的城市，实现了在管面积的稳步增长。特别值得一提的是，来自一线及新一线城市，以及两大核心经济圈的贡献显着，分别占比均达七至八成。我们还在推进核心能力建设方面取得了显着成效，通过建设内外部的数字化运营能力，提高了业务决策的效率。我们聚焦培养业务关键人才，通过组织变革和激励变革等形式助力业务有机生长，筑牢竞争壁垒。 董事会一直高度重视股东权益，并对股东对本公司的信任和支持表示衷心的感谢。因此，我们决议维持高比例的派息政策，2023年度派息比例不低于70%。我们也矢志继续踏实践行对股东的承诺，冀望未来以更优异的业绩表现回馈股东。 5 卓越商企服务集团有限公司年报2023 主席报告 展望未来，我们将持续致力于成为中国领先的商务不动产服务运营商。2024年，我们将进一步推进客户深耕战略，巩固市场领先地位，拓展市场占有率。同时，我们将寻求在新的领域实现业绩突破，通过收购和集成资源，在医疗物业服务领域扩大市场份额。我们将加速增值服务的聚焦提升，通过定制化服务满足多样化的业态场景需求，为客户提供精准高效的服务体验。我们还将积极推进核心能力建设，培养内部人才和引进优秀人才，以及通过数字化平台提升管理效率和决策支持。同时，我们致力于集成管理体系，标准化操作，优化治理架构，降低管理成本。我们将持续以客户为中心，优化治理架构，深耕数字化转型，聚焦价值创造，稳健发展。 在这个充满机遇和挑战的时代，我们将践行使命，凝心聚力、行稳致远。我们相信，凭藉全员上下的共同努力与智慧，我们必将实现我们的愿景，为股东和投资者创造持续增长的价值。 李晓平 董事长 香港，2024年3月27日 年报2023卓越商企服务集团有限公司 6 业务回顾 I.业务概览 主要业务分析 (I)截至2023年12月31日止年度（“报告期”）内本集团的主要业务 卓越商企服务作为中国领先的商务不动产服务运营商，致力于为客户提供全生命周期资产维护和全链条的服务解决方案，实现客户综合价值期望，助力企业成就商业愿景。 2023年，市场形势复杂多变，卓越商企服务秉持长期主义发展策略，灵活应对市场变化，加强业务独立性规划，坚守稳健发展的经营理念，以客户需求为核心，持续优化业务结构，深耕数字化转型，聚焦价值创造，巩固提升公司的独立性、健康性及可持续发展能力。 本集团主营业务包括基础物业管理服务、增值服务及其他相关业务。 1.基础物业管理服务 公司的基础物业管理服务面向商务物业、公共与工业物业、住宅物业等多种业务类型。 (1)商务物业管理服务 公司聚焦商务物业为发展的主航道，集二十多年管理经验于一体，形成了完善的商务物业服务模式。 7 卓越商企服务集团有限公司年报2023 •PM商业写字楼服务 公司服务众多CBD地标性写字楼及高新技术企业，形成在PM高端商务项目中的品牌优势，构建资产服务和企业服务有机结合的能力壁垒。 服务范围涵盖前期顾问咨询、营销管理、空间管理、资产租售代理、智慧平台构建、设备设施运维、物业综合服务等业务。 代表项目：深圳卓越世纪中心、深圳卓越前海壹号、青岛卓越世纪中心、深圳卓越城、深圳卓越大百汇 •FM综合设施管理服务 公司服务客户主要为世界500强及高新技术企业。致力于为客户提供全生命周期资产维护和全链条的综合服务解决方案，构筑健全的、体系化的后台支撑系统，形成以互联网、高科技、金融、现代服务业及制造业为主的优质客户矩阵。 我们为企业提供定制化综合设施管理模式，制定策略性长期规划，利用物联网、大数据、AI等先进技术打造E+智慧双平台，借助数字化运营管理技术，构建运维管理、项目管理、空间管理、能耗管理、环境管理、安保管理、综合服务等设施全生命周期解决方案，提升项目管理效率，为企业客户创造最大价值。 代表项目：大疆天空之城、东莞OPPO总部、华为苏州研究所 年报2023卓越商企服务集团有限公司 8 (2)公共与工业物业服务 公司创建“一盘棋”的市场组织框架，多渠道并举，紧跟教育、医疗市场化步伐，发力政府公建、城市服务业务等多功能体，持续发力新赛道，多引擎业务共驱发展。 我们提供公共业态全方位运营服务方案，除基础物业服务外，针对不同公共项目开展特色服务，从专业化、国际化、创新化和科技化多个维度，不断提升在政府公建类物业服务领域的业务能力。 代表项目：海口海航基地、广州地铁项目、南通大学附属医院 (3)住宅物业服务 公司在全国众多城市打造高端住宅物业服务典范。我们提供包括前期介入及接管验收、装修管理、客户管理、环境管理、设备设施维护、消防管理等系统化服务。同时创新引进国际化服务标准，推出五心“悦”管家与“4INS美好生活”服务，以客户满意度为原点和核心，重构小区物理空间、人文空间、数字空间，为个人及家庭提供安全便捷、舒适美好的居住生活体验。 代表项目：深圳蔚蓝海岸、深圳皇后道、深圳卓越维港、东莞晴熙云翠 9 卓越商企服务集团有限公司年报2023 2.增值服务 公司持续为客户提供个性化、定制化、智能化的增值服务创新，深入挖掘客户多维度需求，实现从单一服务向多元服务的转变，重点发展方向包括资产服务、卓品商务、建筑机电服务等多种专业增值服务。 1)资产服务 公司提供前期物业顾问咨询服务，前置性地介入项目的规划设计、建设管理和验收移交阶段，给出合理化建议，从而达到节约建造成本、满足客户期望和使用功能、提高后期物业运行效率，规避运营风险。 另外，我们为客户提供专业的租赁及二手房资产管理服务，打造全过程租赁增值服务，确保物业出租率和资产投资回报的最大化。 2)卓品商务服务 卓越商企服务高端服务品牌“卓品商务”，融合“互联网+”、“供应链自建”、“礼宾高端服务”能力，以BtoBforC的模式，为高新技术及世界500强企业，提供商务办公一站式配套服务。主要包括高端商务服务、企业增值服务、企业数字化赋能等多样化解决方案。 3)建筑机电服务 公司联合旗下盛恒达建设科技集团有限公司打造“绿色&智慧机电”专项服务，通过“硬件+软件 +平台+服务”的综合解决方案，构建小区生态圈，多板块体系化发展，奠定大机电生态圈，以科技与绿色发展驱动业绩增长。 年报2023卓越商企服务集团有限公司 10 3.合资与收并购 公司通过与多地政府、国资平台成立合资公司，携手政府资源优势，充分发挥在商务物业领域的优势，共同开拓市场。 同时，通过解读政策，定位和聚焦优势经济带，积极推动合资收并购战略落地。通过积极审视优化布局、推动在一线及新一线城市的开拓，孵化赛道，继而助力市场发展，完善有竞争力的产业链条、构筑行业竞争优势。 目前携手黄锦物业、上海瑶瞻医院管理集团等资源互补、强强联合，合作共赢，持续发展。 (II)业绩概述 2023年，公司围绕“聚焦增长”的业务发展策略，全面推进市场化进程，实现了整体业务的稳健拓展及业务独立性的显着增强。 在主航道业务方面，通过深耕战略客户和打造标竿项目，有效驱动业务增长，与科技互联网领域头部企业稳固合作，持续保持在商务物业赛道的领先优势。