卓越商企服务2022年度报告

卓越商企服务集团有限公司 EXCELLENCECOMMERCIALPROPERTY&FACILITIES MANAGEMENTGROUPLIMITED （于开曼群岛注册成立的有限公司） 股份代号:6989 2022 年度报告 目录 2公司资料 4主席报告 6管理层讨论及分析 31董事及高级管理层 37董事会报告 63企业管治报告 79独立核数师报告 88综合损益及其他全面收益表 90综合财务状况表 92综合权益变动表 94综合现金流量表 95综合财务报表附注 175五年财务概要 公司资料 董事 执行董事 李晓平先生（董事长）郭莹女士 非执行董事 王斗先生王银虎先生 独立非执行董事 黄明祥先生甘志成先生刘晓兰女士 联席公司秘书 贾杰先生（于2023年1月6日委任） 张启昌先生（于2022年6月22日委任） 吕力先生（于2022年6月22日委任；及于2023年1月6日辞任）李一俊先生（于2022年6月22日辞任） 陈芷瑜女士（于2022年6月22日辞任） 审计委员会 甘志成先生（主席）王斗先生 黄明祥先生刘晓兰女士 薪酬委员会 黄明祥先生（主席）李晓平先生 甘志成先生刘晓兰女士 提名委员会 李晓平先生（主席）黄明祥先生 甘志成先生刘晓兰女士 战略及ESG委员会 李晓平先生（主席）郭莹女士 王银虎先生刘晓兰女士 授权代表 李晓平先生张启昌先生 法律顾问 香港法律： 欧华律师事务所香港 中环 康乐广场8号 交易广场三期25楼 中国法律： 国浩律师（深圳）事务所中国 广东省 深圳市福田区深南大道6008号 特区报业大厦31/41/42层 广东诚公律师事务所中国 广东省 深圳市福田区中康路128号 卓越城一期3栋6层 合规顾问 德健融资有限公司香港 金钟道89号力宝中心2座31楼3111A室 年报2022卓越商企服务集团有限公司2 公司资料 核数师 毕马威会计师事务所 执业会计师及于《会计及财务汇报局条例》下的注册公众利益实体核数师 香港中环 遮打道10号太子大厦 8楼 主要往来银行 中国工商银行股份有限公司深圳西海岸支行 中国广东省 深圳市南山区 后海路与创业路交汇处 南粤明珠海洋之心大厦一楼 中国农业银行股份有限公司深圳信息枢纽中心支行 中国广东省 深圳市福田区益田路48号 信息枢纽大厦裙楼三楼 招商银行深圳时代广场支行 中国广东省 深圳市福田区 益田路4068号卓越时代广场一楼 注册办事处 CricketSquareHutchinsDrivePOBox2681 GrandCaymanKY1-1111 CaymanIslands 中国总部及注册办事处 中国广东省 深圳市福田区福华三路 卓越世纪中心 4号楼38A楼 香港主要营业地点 香港湾仔 皇后大道东248号大新金融中心40楼 开曼群岛股份过户登记总处 ConyersTrustCompany(Cayman)LimitedCricketSquare HutchinsDrivePOBox2681 GrandCaymanKY1-1111 CaymanIslands 香港证券登记处 香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 皇后大道东183号合和中心 17楼1712至1716号铺 股份代号 6989 网站 http://www.excepm.com 投资者关系： 邮箱：ir@exceam.com 3卓越商企服务集团有限公司年报2022 主席报告 刚刚过去的2022年，对于中国乃至全球，对于每个行业、每家企业都是极具挑战的一年，在这一年我们经历了中国疫情影响最严重、经济萧条和房地产下行的三重压力叠加，在此大背景下，本公司的经营状况也受到了一定程度的影响，使得我们2022年全年整体业绩未能达到预期，在此，我代表本公司向各位本公司的股东表达诚挚的歉意。 尽管受到诸多外部环境因素影响，本公司总体经营状况表现出较强的韧性，基本面保持稳健，营业收入、基本物业毛利润持续保持较好的增长，基础物业服务毛利率、管销费率维持行业良好水平，经营性现金流对净利润比率保持健康水平，客观上受到疫情和经济环境的影响，部分业务承压受到阶段性影响，非业主增值业务受到房地产下行因素影响较大。 2022年本公司持续保持第三方业务独立性商务物业赛道优势，得益于我们拥有强大的独立市场拓展能力、商务物业综合服务运营专业能力、高端商务服务特色和品牌美誉度、优质的客户资源、优秀的管理团队及关键人才保障等核心能力和优势。 2022年我们直面挑战，内外兼修，夯实中长期业务增长，主航道业务拓展依然保持强劲的势头，与多行业的战略客户合作也卓有成效，通过收并购、合资助力新赛道业务布局和突破；内修能力建设，深度布局战略人才培养与储备；持续探索数字化在经营管理、业务运营中的应用与实践；通过COE加强业务赋能，持续提升本公司核心竞争力，夯实业务中长期增长。 董事会决议维持高比例的派息政策，2022年度末期派息比例为70%，以行业领先的股息支付率为本公司全体股东创造稳定可期的回报，同时也是为了表达投资人在疫情肆虐、经济下行的双重打击下仍然对我们不离不弃的衷心感谢。 年报2022卓越商企服务集团有限公司4 主席报告 2023年，我们将继续坚持“三大建设（组织建设╱能力建设╱业务建设），两个驱动（价值分配╱管理文化）”的战略方向，在三大主营业务（FM/PM╱住宅）及三大延伸业务（增值服务╱收并购╱新赛道）上持续发力。 在主航道发展上，我们将继续坚持战略客户深耕，进一步通过战略客户撬动其他主营业务的发展。在夯实主航道基础建设的同时，持续高度聚焦人才发展及数字化转型建设，加快增值业务产品化融入基础业务提升整体利润，并通过收并购快速创建1-2个新赛道的能力及快速扩大业务规模，为本公司业绩发展构建第二增长曲线。 为了应对接下来的挑战，我们还将持续提升公司治理水平，推动业务变革，实现业务管理降本增效的目标。业务变革的方向将聚焦业务本质，通过数字化变革提升整体业务运作效率，同时，匹配本公司发展目标进行组织变革，集成资源进一步提升公司组织效能，最终实现扁平化管理。 面向未来，卓越商企服务集团有限公司（“卓越商企服务”）将持续坚持以客户为中心，优化公司治理架构，深耕数字化转型，持续聚焦价值创造，来克服外部环境的不确定性，保持本公司业绩稳健增长。 2022年已经过去，2023年从一开年本公司的业务就呈现出较好的增长势头，我们预估本公司业绩将会有一个较好的恢复性增长，管理层有信心在新的一年全力以赴创造佳绩。 李晓平 董事长 香港，2023年3月27日 5卓越商企服务集团有限公司年报2022 I.业务概览 截至2022年12月31日（“报告期”）内本公司从事的主要业务 (I)报告期内本集团的主要业务 卓越商企服务作为中国领先的商务不动产服务运营商，致力于为客户提供全生命周期资产维护和全链条的服务解决方案，实现客户综合价值期望，助力企业成就商业愿景。 2022年宏观环境复杂，疫情形势起伏多变，给各行业经济发展均带来不同程度的影响，这既是机遇又是挑战。卓越商企服务秉承着稳健发展的经营理念，聚焦和深耕商务物业优质赛道，持续在写字楼及商务综合体、企业大楼、办公研发园区等主营业务发力，实现业务规模的稳定增长。同时开拓医疗、教育、政府公建、城市服务等多元化新赛道业务，创建差异化的竞争壁垒。 于报告期内，本集团主营业务包括：基础物业管理服务、增值服务及其它业务。 1.基础物业管理服务 本公司的基础物业管理服务面向商务物业、公共及工业物业、住宅物业等多种业务类型。 1)商务物业管理服务 本公司聚焦商务物业为发展的主航道，集二十多年管理经验，已形成了完善的商务物业服务模式。 年报2022卓越商企服务集团有限公司6 •PM商业写字楼服务 本公司服务众多CBD地标性写字楼及高新技术企业，以国际品质的标杆服务赢得众多知名企业客户的认可，树立了高端商务服务第一品牌的行业名片。服务范围涵盖前期顾问咨询、营销管理、资产租售代理服务、设备设施管理、智慧平台构建、空间管理、基础物业、商务管理等综合业务。 2022年卓越商企服务在管项目“深圳卓越世纪中心”、“中国储能大厦”荣获“2022粤港澳大湾区服务力写字楼标杆项目”。 •FM综合设施管理服务 本公司主要面向工商企业客户提供综合设施管理解决方案，客户领域涉及高科技、互联网、金融、工业制造及仓储物流园区等行业，服务客户主要为世界500强及高新技术企业。 我们为企业提供定制化综合设施管理模式，制定策略性长期规划，利用物联网、大数据、AI等先进技术打造E+智慧双平台，借助数字化运营管理技术，构建运维管理、项目管理、空间管理、能耗管理、环境管理、安保管理、综合服务等设施全生命周期的解决方案，提升项目管理效率，为企业客户创造最大价值。 代表项目：大疆天空之城、东莞OPPO总部、华为苏州研究所 7卓越商企服务集团有限公司年报2022 2)公共与工业物业服务 本公司创建“一盘棋”的市场组织框架，多渠道并举，紧跟教育、医疗市场化步伐，发力政府公建、城市服务等多种功能体，开拓新赛道助力增长，塑造竞争力。 我们提供公共业态全方位运营服务方案，除基础物业服务外，针对不同公共项目开展特色服务，以专业化、国际化、创新化和科技化等多个维度不断提升在政府公建类物业服务领域的业务能力。 代表项目：广州地铁鱼珠车辆段、遂昌康复医院 3)住宅物业服务 依托卓越置业集团有限公司（“卓越置业集团”）20多年地产开发经验，我们在全国众多城市打造高端住宅物业服务典范。提供包括前期介入及接管验收、业主入伙管理、装修管理、客户管理、环境管理、设备设施维护、消防管理等系统化服务。同时创新引进国际化服务标准，推出五心“悦”管家与“4INS美好生活”服务，以客户满意度为原点和核心，重构小区物理空间、人文空间、数字空间，为个人及家庭提供安全便捷、舒适美好的居住生活体验。 年报2022卓越商企服务集团有限公司8 2.增值服务 本公司持续为客户提供个性化、定制化、智能化的增值服务创新，深入挖掘客户多维度需求，实现从单一服务向多元服务的转变，重点发展方向包括资产服务、卓品商务服务、建筑机电服务等多种专业增值服务。 1)资产服务 本公司提供前期物业顾问咨询服务，从项目的规划设计、建设管理和验收移交的不同阶段给出合理化建议，满足客户期望使用功能、提高后期物业运行效率，规避运营风险。同时我们为客户提供专业的租赁及二手房资产管理服务，打造全过程租赁增值服务，确保物业出租率和资产投资回报的最大化。 2)卓品商务服务 卓越商企服务高端服务品牌“卓品商务”，融合“互联网+”、“供应链自建”、“礼宾高端服务”能力，以BtoBforC的模式，为高新技术及世界500强等企业，提供商务办公一站式配套服务。其内容包括高端商务服务、企业增值服务、企业数字化赋能等多样化解决方案。 3)建筑机电服务 本公司联合旗下盛恒达机电有限公司（“盛恒达机电”）打造“绿色&智慧机电”专项服务，通过 “硬件+软件+平台+服务”的综合解决方案，构建小区生态圈，多板块成体系化发展，奠定大机电生态圈，以科技与绿色发展驱动业绩增长。 9卓越商企服务集团有限公司年报2022 3.合资与收并购 本公司通过解读政策，定位和聚焦优势经济带，积极推动合资收并购战略落地。通过积极审视优化布局、推动在一线及新一线城市的开拓，孵化赛道，继而助力市场发展，完善有竞争力的产业链条、构筑行业竞争优势。 目前携手河南黄锦、深圳兴益、北京环球等资源互补、强强联合，合作共赢，持续发展。 (II)业绩概述 2022年，本公司秉持稳健的经营方针，夯实中长期业务增长。主航道第三方外拓业务增量强劲，多行业战略客户深耕发展，持续保持商务物业赛道优势；合资及收并购助力新赛道业务布局和突破，推动公司整体业务规模稳步增长。 截止2022年12月31日止年度内本公司各业务类型的收入占比，其中商务物业占比61.4%，公共及工业物业占比6.0%，住宅物业占比12.4%，增值服