宝龙商业2023 年报

目录集团简介2 公司资料3 历程及奖项4 主席报告8 业务概览10 管理层讨论与分析12 董事及高级管理层33 企业管治报告38 董事会报告49 独立核数师报告70 综合全面收益表74 综合资产负债表75 综合权益变动表77 综合现金流量表78 综合财务报表附注79 五年财务摘要147 集团简介 宝龙商业管理控股有限公司（HK.9909）（“本公司”或“宝龙商业”）及其附属公司（统称“本集团”）为一家中华人民共和国（“中国”）领先的商业运营服务供应商。本公司于2019年12月30日（“上市日期”）在香港联合交易所有限公司（“联交所”）主板成功上市（“上市”），成为首家在联交所上市的轻资产模式的商业管理运营服务商。本集团坚持深耕布局长三角区域。聚焦经济发展活力高的城市集群，围绕城市需求出发，致力于打造美好城市生活。 本集团主要以四个品牌“宝龙一城”、“宝龙城”、“宝龙广场”及“宝龙天地”提供商业运营服务。截至2023年12月31日，本集团有95个已开业零售商业物业，总已开业（“建筑面积”）注约为10.8百万平方米（“平方米”）；已签约零售商业物业138个，总合约建筑面积约为15.1百万平方米。 本集团亦向住宅物业、办公大楼及服务式公寓提供物业管理服务。截至2023年12月31日，本集团有住宅物业管理服务已交付物业109个，总已交付建筑面积约为21.1百万平方米；已签约物业147个，总签约建筑面积约31.2百万平方米。 本集团将继续秉承“让空间有爱”的企业使命，遵循“简单真实、共生共赢、进无止境”的企业价值观，旨在成为受人尊敬的百年企业，全球领先的城市空间运营商，持续为客户和投资者创造更广阔的价值空间。 注：除非另有说明，本报告所指所有商业物业的“建筑面积”均包含停车场的面积。 2宝龙商业管理控股有限公司 公司资料 董事 执行董事 许华芳先生（董事会主席）陈德力先生（行政总裁） 非执行董事 张云峰先生 （于2023年3月29日由执行董事调任为非执行董事，并于2023年3月29日辞任首席财务官） 许华芬女士许华琳女士 独立非执行董事 陆雄文博士伍绮琴女士陈惠仁先生 审核委员会 伍绮琴女士（主席）陈惠仁先生 陆雄文博士 薪酬委员会 陆雄文博士（主席）许华芳先生 陈惠仁先生 提名委员会 许华芳先生（主席）陈惠仁先生 陆雄文博士 公司秘书 金红女士（于2023年3月29日辞任） 张依婷女士（于2023年3月29日获委任）梁慧欣女士 授权代表张云峰先生梁慧欣女士 注册办事处 MaplesCorporateServicesLimited P.O.Box309UglandHouse GrandCaymanKY1-1104CaymanIslands 香港营业地点 香港铜锣湾 希慎道33号利园一期19楼 中国主要营业地点 中国上海市闵行区 新镇路1399号宝龙大厦邮编：201101 股份过户登记总处 MaplesFundServices(Cayman)Limited P.O.Box1093BoundaryHallCricketSquare GrandCaymanKY1-1102CaymanIslands 香港股份过户登记处香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 皇后大道东183号合和中心 17楼1712–1716号铺 主要往来银行 中国工商银行股份有限公司交通银行股份有限公司 中国农业银行股份有限公司中国银行股份有限公司 核数师 开元信德会计师事务所有限公司执业会计师 香港湾仔骆克道33号 万通保险大厦23楼 香港法律顾问 盛德律师事务所 公司网址 www.powerlongcm.com 二零二三年年报3 历程及奖项 5月 •签约太仓宝龙广场轻资产项目； 3月 •从“颜色、声音、味道、温度”四大维度出发，以“宝龙四季”为主题的全年营销策略正式发布； 6月 •舟山普陀宝龙天地成功开业； •宝龙星汇项目海盐北大街成功开业； 7月 •轻资产项目厦门园博苑宝龙天地成功开业； •宝龙星汇项目天台文化中心宝龙天地成功开业； 8月 •签约宝龙星汇项目上饶水南街； 4宝龙商业管理控股有限公司 历程及奖项 9月 •金华金义宝龙广场成功开业； •徐州和信宝龙广场成功开业； 10月 •景德镇宝龙广场成功开幕； •第三届“宝龙印记”以“遇见之旅”为主题，打造差异化商业场景； 11月 •签约嵊州宝龙广场轻资产项目； •签约在营宝龙星汇项目绍兴古城北； •以“硬核•内心的力量”为主题的2023年宝龙商业年会在上海成功举行； 12月 •邳州宝龙广场成功开业； •轻资产项目厦门文灶宝龙天地成功开业。 二零二三年年报5 公司奖项 1 3 2 4 12023中国商业地产百强企业Top10－中国指数研究院 22022-2023年度商业地产卓越企业－赢商网 32022年度城市商业杰出营运商－联商网 42023最佳人力资源团队－Hroot 历程及奖项 6宝龙商业管理控股有限公司 57 6 8 52023年度商业管理公司卓越榜－中购联 82023年度商业地产卓越企业－赢商网 历程及奖项 62023年品牌影响力企业－乐居财经研究院 72023年度零售商业地产企业综合实力TOP8－赢商网 二零二三年年报7 主席报告 主席 许华芳 各位股东：大家好！ 2023年是宝龙商业上市的第四年，我谨代表公司董事（“董事”）会（“董事会”）向各位股东致以最诚挚的问候，感谢各位股东，陪伴公司走过了不易且不凡的一年。 2023年，虽不易，也不凡。不易的是，无法回避市场环境的现实，房地产行业依然整体低迷，全国新开商业项目数量历年新低，存量增速持续下降。同时消费环境也正悄然发生了微妙的变化，消费者日渐理性和务实的消费理念，冲动消费的减少，无疑对线下购物中心的精细化运营管理提出了更高的要求。不凡的是，我们依旧迎难而上，发扬拼搏奋斗的宝龙精神！ 8宝龙商业管理控股有限公司 主席报告 2023年业务回顾 本公司财务指标保持稳健，实现营收净利双增，营业收入约人民币26.36亿元，同比增长3.4%，其中商业运营及管理服务收入约人民币18.61亿元，同比增长7.2%，归母净利润约人民币4.53亿元，同比增长2.2%。盈利能力持续稳步提升。 规模处行业领先地位，长三角布局初显规模优势。2023年，本公司新增10个开业商业项目，新增开业面积约84万方，新增外拓签4个第三方项目，新增签约面积约45万方，至此，商业已开业建筑面积已超过10.0百万平方米。商业已签约建筑面积已超过15.0百万平方米，长三角布局项目数达94个，占已签约项目总数68%。 商业运营深耕细作，标杆项目精益求精。2023年，服务型消费推动经济边际复苏，销售和客流同店同比均实现双位数增长。出租率达91.2%，较2022年同期水平略有下降，但依旧维持在90%以上，提升空间仍可期待。对标杆项目追求精益管理，本公司已有11座购物中心全年运营总收入超过1亿元，10座购物中心全年销售额超过10亿元。 智慧商业回归经营本质。2023年，本公司的会员数量和线上销售额继续新高，会员数达约1,385万人次，同比提升约40%。借助三大标志性品牌活动的持续发声，线上销售额达约人民币6.8亿元，同比提升约35%。与此同时，行业首个正式布署自动化运营体系正式推出，对欠费管理和经营风险的分析，实现精准预测，快速提升经营效率。 旧历已成昨，万千轻舟过！ 2024年业务展望 2024年，本公司预计新增开业12个商业项目，10个宝龙广场及2个街区类项目，高质量的完成开业成为2024年的首要目标。业务开展方面，本公司以四大经营策略为核心，第一，以项目经营为核心，优化业态结构、调整品类品牌、营造商业氛围、提高收入标准；第二，提高系统管理能力，前端聚焦“招营企”核心业务，完善系统自动考核、主动管控；第三，资产深耕价值提升，主抓四大专项收入提升举措：围绕出租率提升、合同到期店铺调整、提升低租金项目收入、主力店结构调整改造；第四，项目实施分类管理，调整营运期项目业务管理模式，对于优质项目提升和待提升项目，从总部和事业务部两个层面进行合理分工。未来，本公司将始终坚持经营服务放在首位，坚持创造空间价值！ 心若有所向往，何惧道阻且长。2024年，迎接属于宝龙商业的幸运龙年！ 二零二三年年报9 业务概览 零售商业物业项目签约已签约项目数：138个 天津中国领先的商业运营服务供应商 已开业零售商业物业95个 山东 河南 江苏上海 安徽 湖北 四川 重庆浙江 江西 福建 广东 商业总签约建筑面积约1,506万平方米商业总开业建筑面积约1,077万平方米 长三角零售商业物业项目数布局约达68% 项目数量 长三角：94个 广东+福建：18个其他：26个 南宁广州台湾 澳门香港 北部湾 琼州海峡东沙群岛 海口 海南 西沙群岛 中沙群岛 南沙群岛 曾母暗沙 南海诸岛 10宝龙商业管理控股有限公司 业务概览 概览 本集团于两个主要业务分部，即(i)商业运营服务；及(ii)住宅物业管理服务进行业务活动。截至2023年12月31日止年度内，商业运营服务为本集团主要收入来源。 商业运营服务 截至2023年12月31日，本集团有95处已开业零售商业物业，总已开业建筑面积约为10.8百万平方米；已签约138个零售商业物业，总合约建筑面积约为15.1百万平方米。本公司的品牌于运营所在市场获得广泛认可，本公司已于2023年获多次荣誉，如中国指数研究院颁发的“2023中国商业地产百强企业Top10”，乐居财经研究院颁发的“2023年品牌影响力企业”及赢商网颁发的“2023年度零售商业地产企业综合实力Top8”等其他各类奖项。 住宅物业管理服务 截至2023年12月31日，本集团住宅物业管理服务已交付项目109个，总已交付建筑面积约为21.1百万平方米；已签约项目147个，总签约建筑面积约为31.2百万平方米。 本集团的企业使命是“让空间有爱”，遵循“简单真实、共生共赢、进无止境”的企业价值观，旨在成为受人尊敬的百年企业，全球领先的城市空间运营商，持续为客户和投资者创造更广阔的价值空间。 二零二三年年报11 管理层讨论与分析 业务回顾 截至2023年12月31日止年度，本集团于下列主要业务分部，即(i)商业运营服务；及(ii)住宅物业管理服务进行业务活动。商业运营服务业务为本集团主要收入来源。 商业运营服务：本公司为购物中心及购物街提供定位、招商、开业、运营及管理等全链条服务。主要包括： (i)于零售商业物业开业前的准备阶段向物业开发商或业主提供市场研究及定位、租户招揽及筹备开幕服务； (ii)于零售商业物业运营阶段向业主或租户提供商业运营及管理服务；及 (iii)向位处购物街及商场的单位提供物业租赁服务。 12宝龙商业管理控股有限公司 管理层讨论与分析 本集团承接零售商业物业的管理模式包含以下四种： 1.委托经营管理 业主将零售商业物业全权委托本集团经营管理，项目运营成本由本集团承担。业主获得商铺租金，及部分多种经营和停车场运营收入。 本集团向业主收取：(i)项目开业前咨询顾问收入；(ii)项目运营阶段租金管理费，即一定比例的 租金抽成；及(iii)品牌使用费（仅限于非宝龙地产控股有限公司（“宝龙地产”或（“宝龙控股”）开发的项目）。 本集团向商户及消费者收取：(i)项目运营阶段运营管理服务费；(ii)多种经营收入；及(iii)停车费。 2.咨询顾问 业主聘请本集团担任零售商业物业的管理咨询顾问，项目运营所有收入及成本均由业主承担。本集团向业主收取：(i)项目开业前咨询顾问收入；及(ii)项目运营期一定比例的咨询服务费。 3.整租服务 业主按一定价格将零售商业物业整体出租给本集团，项目运营所有收入及成本均由本集团承担。 本集团向商户及消费者收取：(i)项目租金收入；(ii)项目运营阶段运营管理服务费；(iii)多种经营收入；及(iv)停车费。 4.净收益分成 业主将零售商业物业全权委托本集团经营