融创服务2023 中期报告
SUNACSERVICESHOLDINGSLIMITED 融创服务控股有限公司 融创服务控股有限公司（“本公司”，连同其附属公司统称为“本集团”）是一家于香港联合交易所有限公司（“联交所”）主板上市的公司。 本集团自成立以来，聚焦核心城市中高端物业，践行高质量发展战略，布局物业管理及商业运营综合服务两大业务板块，逐步确立了行业领先地位。本集团始终以“至善‧致美”为服务理念，为客户提供全面的高品质物业服务，致力于成为“中国品质服务首选品牌”。 SunacServicesHoldingsLimited(the“Company”,togetherwithitssubsidiaries,the“Group”)isacompanylistedontheMainBoardofTheStockExchangeofHongKongLimited(the“StockExchange”). Sinceitsestablishment,theGrouphasfocusedonmid-to-high-endpropertiesincorecities,adheredtothestrategyofhighqualitydevelopment,anddevelopedtwomainbusinesssegmentsofpropertymanagementandcomprehensivecommercialoperationalservices,owingtowhich,theGrouphasestablisheditsleadingpositionintheindustrygradually.Inpursuitofitsservicephilosophyof“commitmenttoexcellenceandbeauty”(至善•致美),theGroupoffersafullrangeofhigh-qualitypropertyservicestoitscustomersandisdedicatedtobecomingthe“BestQualityServiceProviderinChina”. 目录 2 公司资料 4 主席报告 7 管理层讨论与分析 15 企业管治及其他资料 27 中期财务资料的审阅报告 28 中期简明综合全面收益表 29 中期简明综合财务状况表 31 中期简明综合权益变动表 33 中期简明综合现金流量表 35 简明综合中期财务资料附注 董事会 主席兼非执行董事 汪孟德先生 执行董事 曹鸿玲女士（行政总裁）杨曼女士 非执行董事 路鹏先生高曦先生 独立非执行董事 王励弘女士姚宁先生赵中华先生 审核委员会 姚宁先生（主席）王励弘女士 赵中华先生 薪酬委员会 王励弘女士（主席）曹鸿玲女士 姚宁先生赵中华先生 提名委员会 汪孟德先生（主席）王励弘女士 姚宁先生 赵中华先生 联席公司秘书 张晓明先生梁瑞冰女士 授权代表 杨曼女士张晓明先生 梁瑞冰女士（替任授权代表） 香港主要营业地点 香港铜锣湾 勿地臣街1号 时代广场二座31楼 中国总部及主要营业地点 中国天津市南开区 红旗路融创中心 O1A座25层 注册办事处 IntertrustCorporateServices(Cayman)LimitedOneNexusWay CamanaBay GrandCayman,KY1-9005CaymanIslands 开曼群岛股份过户登记总处 ConyersTrustCompany(Cayman)LimitedCricketSquare HutchinsDrive P.O.Box2681 GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 香港股份过户登记分处 香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 皇后大道东183号合和中心 17楼1712-1716号铺 法律顾问 盛德律师事务所 核数师 罗兵咸永道会计师事务所 执业会计师 注册公众利益实体核数师 主要往来银行 中国工商银行中国银行 股份代号 香港联交所：01516 公司网站 www.sunacservice.com 尊敬的各位股东： 本人欣然向各位股东提呈融创服务控股有限公司（“本公司”）及其附属公司（统称，“本集团”）2023年上半年业务回顾及2023年下半年业务展望。 2023年上半年回顾 经过2022年的动荡，2023年中国经济进入了复苏之年，物业行业的发展环境逐渐改善。关联方地产业务影响消减，资本市场整体表现平淡，都给予了物业企业返璞归真、沉淀能力、蓄力前行的机会。本集团在2023年上半年，亦继续坚定的践行高质量发展的战略，一方面持续以市场化原则为基础处理关联方业务，保证经营安全。另一方面，持续夯实基础能力，在非关联方业务上获取了稳健的增长。 截至2023年6月30日止六个月（“期内”），本集团实现收入约人民币33.96亿元，毛利约人民币8.48亿元。自2022年下半年开始，鉴于地产环境持续下行，本集团对关联方非业主增值业务进行了坚决的取舍，关联方业务大幅收缩，因此影响2023年上半年的收入及毛利均较2022年同期有所下降。但与2022年下半年相比，2023年上半年的收入及毛利分别上涨约8%和约77%。非关联方业务稳定发展，收入约为人民币32.04亿元，同比增长约13%。物业管理服务压舱石作用更加明显，收入约人民币29.24亿元，较去年同期增长约8%；毛利约人民币7.26亿元，较去年同期增长约4%，收入和毛利占比均超过85%。本公司拥有人应占利润约人民币3.40亿元，经营活动产生的现金流净额约人民币661万元，均较去年扭亏为正。得益于对关联方业务市场化原则的坚持，关联方贸易应收款项总额较2022年12月31日减少约人民币1.31亿元，关联方贸易应收款项计提的减值拨备较2022年12月31日拨回约人民币0.56亿元。 于2023年6月30日，本集团合约建筑面积约3.96亿平方米，在管建筑面积约2.63亿平方米。上半年开始，本集团的市场拓展聚焦在45个核心城市，均为一二线高能级城市，并且45个核心城市的在管建筑面积占本集团在管建筑面积的约80%，45个核心城市在管项目的物业费单价达到约人民币3元╱平方米╱月，优势明显。在上半年的市场拓展中，本集团强化外拓质量管控，综合评估项目的合理利润、甲方履约能力等标准，充分考虑回款风险以及运营风险。在高标准、严评审的要求下，上半年市场拓展新增单年饱和收入约人民币2亿元，新增项目全部位于核心城市，且新增签约额Top5城市占比达65%，进一步增加了核心城市的密度。布局于核心城市且已形成一定规模的基础盘，及业务拓展中聚焦核心城市的战略，成为本集团业务发展稳固的基石。 基础盘的稳定与发展，离不开扎实的物业管理服务。上半年，从项目经理到管家、秩序、环境、工程，我们全方位、系统性提升一线的专业力，精益求精打磨服务品质，与业主、政府等多方协同构建良好社区生态。我们更加聚焦服务场景、窗口形象等关系客户直接体验的领域进行改善，通过“目视化手册”直观展现场景的标准要求、管家条线开展“MOT”培训、秩序条线打造“融”型门岗等，进一步通过优质服务增强了业主的认可与信赖。在“共建共治共享”理念的引导下，我们致力于形成业主、政府、物业三方联动的“共建三角”，打造政府主导、企业运作、社会参与的新型城市治理生态圈。良好的三方关系也助力公共收益、大维基金的常态化使用，为物业高品质的服务创建了良好的社区环境。 社区生活服务方面，我们扎实推进聚焦策略，做精做透确保服务品质。上半年，我们对现有社区生活服务业务进行全面复盘，调整业务发展策略。方向调整上，我们更强调可持续发展的业务能力建设。路径调整上，我们主攻核心城市，聚焦业主需求与物业有优势的品类，对边缘产品主动收缩。架构调整上，我们的组织架构更加下沉，更加扁平化、专业化，弱职能、强业务。在业务方面，社区便民服务在核心城市的整体渗透率提升了约1.1个百分点；社区资源通过对点位的深挖与规划，核心货值总额同比提升约124%；房产经纪业务存力蓄能，完成组织架构的精简与优化，门店人员月均人效相比2022年提高约60%；美居业务思变焕新，存量房业务收入占比进一步提升至约48%，自营产品收入占比提升至约65%。 从助力服务体验、提升管理效率，到引领业务流程变革、突破物企的管理规模瓶颈、解决标准化落地的管理痛点等方面，我们相信数字化转型能够为企业创造更多的价值。我们立足服务场景，在智慧服务、智慧园区及智慧管理三个领域构建全场景智慧化、个性化服务，智慧车行、智慧人行、设备设施远程监控系统、融慧远程巡检系统、融E管理看板等大量上线投入应用。2023年上半年，我们更注重数科工具的应用与推广，让工具广泛“用起来”，我们严格治理数据的精准性，完善工具的使用体验，让工具“更好用”。同时自主研发能力提升，软硬件成本也得到显着优化。 2023年下半年展望 进入下半年，稳增长政策密集出台，预期开始逐渐扭转，然而，无论外部环境变化如何，拥有长期发展恒定之心方能穿越行业的潮起潮落，以不辍的实际行动持续践行高质量发展的战略才能实现商业价值与社会价值的融合繁荣。 运营策略方面，本集团将持续以客户为中心，深化全员对客户需求、服务品质的理解，夯实发展的基础。强化资源集成及公共关系治理能力建设，三方共建良好的社区生态。通过标准进阶、强抓落地，支撑服务的均好性。一线团队是服务的根本，本集团将通过完善、创新激励机制，激发一线员工活力。而数字化建设工作的持续夯实仍是我们的重要战略工作，强化系统的落地推广使用，完善系统功能，为数智化进程再进一步。 经营策略方面，本集团坚持安全为本，追求质价相符的合理利润，以健康可持续经营为导向。首先强化生存意识，以项目单位为最小经营管理单元，安全意识贯穿到底。以现金可收回性作为项目、业务发展的基础，紧抓回款，确保整体经营现金流的安全健康。以质价相符为成本管控原则，确保服务品质的同时提高管控效率、降低管控成本。 市场拓展方面，本集团将坚持以高质量发展为标准，笃定、坚定地推进45个核心城市的聚焦战略。继续以高标准把控项目质量，平衡风险及收益，守住底线。同时，更注重长期发展能力的建设，包括系统性的推进大客户开发和扩大合作份额，推进城市网格建设以积累起长期有效的信息池等，为下一步的市场拓展蓄力、打基础。 在生活服务的发展上，仍将坚持以长期可持续业务为发展目标，继续聚焦核心优质城市，聚焦业主需求的品类，做透做深。同时继续优化主营联动机制，充分发挥物业优势。架构更加垂直化、扁平化、业务化，有效支撑策略的落地、业务的发展。 面临不确定的环境变化，夯实服务的基础、练好管理的内功才是确定的应对之路。行远自迩，笃行不怠。以持久的战略定力，践行高质量的发展道路，我们坚信本集团必将为股东、为社会创造更大的价值，也坚信明天的物业行业会更加美好。 融创服务控股有限公司 董事会主席 汪孟德 香港，2023年8月21日 财务回顾 1.收入 截至2023年6月30日止六个月，本集团录得收入约人民币3,396.1百万元，较截至2022年6月30日止六个月的约人民币3,988.6百万元减少约人民币592.5百万元（约14.9%）。收入减少主要由于非业主增值服务收入的减少。以下分别列示按来源及业务划分的本集团于所示期间的总收入详情： 按来源划分： 截至6月30日止六个月 2023年 2022年增长率 人民币千元% 人民币千元%% 第三方 3,203,76494.3 2,833,05171.013.1 关联方 192,2875.7 1,155,50029.0–83.4 总计 3,396,051 100.0 3,988,551 100.0 –14.9 按业务划分： 截至6月30日止六个月 2023年 2022年增长率 人民币千元% 人民币千元%% 物业管理服务 2,924,07586.1 2,704,04767.78.1 社区生活服务 246,1967.2 294,0097.4–16.3 非业主增值服务 203,4
