2023年第38周地产周报：销售温和复苏，广州多区放开限购

行业研究|行业周报 房地产行业 销售温和复苏，广州多区放开限购 ——2023年第38周地产周报 看好（维持） 行业房地产行业 国家/地区中国 报告发布日期2023年09月25日 核心观点 本周市场回顾。第38周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为-1.3%。沪深300指数报收3738.93，周度涨幅为0.8%；创业板指数报收2013.34，周度涨幅0.5%；房地产指数（申万）报收 2651.10，周度涨幅为-0.5%。 全国性政策方面。《十四届全国人大常委会立法规划》显示房地产税立法暂缓。央行、国家金融监管总局公布20家国内系统重要性银行。央行：9月LPR维持不变；抓好“金融16条”落实，加大城中村改造、平急两用基础设施建设、保障性住房建 设等金融支持。国常会：抓紧解决政府拖欠企业账款问题，央企国企要带头偿还。地方政策方面。广州多区放开限购，增值税“5改2”。武汉、长沙、无锡等城市全域取消限购。西安、厦门等城市部分区域解除限购。海南：首、二套住房商贷首付 比例降至25%、35%。天津、昆明、无锡执行“认房不认贷”政策。河北雄安：取消商品住房预售，实行现房销售，在公共服务领域“租售同权”。重庆：调整房产税征收范围。郑州：试行以经常居住地登记户口制度。 第38周新房和二手房销售量均较上周增加。第38周44大城市新房销售为2.8万套，较第37周增加45.4%；21大城市二手房销售1.8万套，较第37周增加11.3%。一线城市新房、二手房交易较第37周分别增加102.1%、增加5.7%；二线城市新 房、二手房交易较第37周分别增加13.4%、增加15.9%。库存量较37周上升，库销比较37周下降。截至第38周，18大城市库存为101.8万套，较第37周增加 4888套；库销比为20.5个月，较第37周减少0.2个月。本周土地市场活跃度较第 37周上升。第38周36大城市市本级合计成交土地28块。土地出让金增加。2023 年第38周36大城市市本级土地出让金为243.6亿元，较第37周增加201.2亿元。平均溢价率上升。2023年第38周36大城市市本级土地成交平均溢价率3.1%，较第37周上升3.1pct。36大城市流拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为4块。 重点公司公告。碧桂园9只境内债全部成功展期。融创中国境外重组方案获通过，债权人选择强制可转债及融创服务股份均超限。中国恒大因被立案调查无法满足境外债重组的新票据发行资格。万科拟行使“20万科07”赎回选择权。旭辉控股集 团拟出售子公司股权。华侨城A披露8月经营数据和拿地公告。卓越商管发行10 亿元中票，由中债增全额担保。世茂集团补发2021年、2022年年报及2022年中报。中国奥园申请复牌。西安经发物业提交香港IPO申请。 投资建议与投资标的 本周房管局口径新房销售数据环比改善明显，特别是一线城市环比大增，主要系此前受益于“认房不认贷”等政策而在月初集中释放的部分刚性和改善性需求在成交后陆续备案，同比降幅仍在3成左右；二手房成交备案数据同环比稳健修复，根据贝壳研究院，政策落地后一二线城市二手房市场整体量升价稳，新增挂牌量明显增加、带看量稳步提升，其中换房需求成为主流。整体而言政策刺激效果边际有所放缓，销售维持温和复苏，继续观察季末和“双节”成交表现。政策方面，本周限购限售政策优化调整扩大至更多核心城市，其中广州外围区域取消限购，成为首个放松限购的一线城市，后续需求端政策或继续聚焦于核心城市限购限售放松。我们此前提出地产股行情三大观察点：一是一线及强二线城市需求端政策工具箱的内容、适用范围扩大，或政策落地有所推进；二是观测到需求端政策对各地销售的实际刺激效果；三是融资端政策在防范化解风险上的支持力度。看好积极布局一线及强二线城市的央国企及高评级民企穿越本轮周期，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 李睿lirui1@orientsec.com.cn 销售环比回升，二线城市加速放开限购限 2023-09-18 售：——2023年第37周地产周报降幅边际收窄，关注“金九银十”政策落 2023-09-17 地效果：——2023年8月统计局数据点评新政首周京沪成交热度反弹，部分二线城 2023-09-11 市放开限购限售：——2023年第36周地产周报 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第38周市场行情回顾（2023.09.16~2023.09.22）4 1.1第38周行业指数表现4 1.2第38周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2023.09.16~2023.09.22）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾6 2.3重点城市土地市场跟踪8 2.4重点公司一周要闻回顾10 投资建议11 风险提示11 附录11 图表目录 图1：2023年第38周44城新房成交套数6 图2：2023年第38周21城二手房成交套数6 图3：2023年第38周新房二手房成交套数中一线城市占比7 图4：第38周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比7 图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）8 图7：卫星城土地成交情况（市本级）8 图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）9 图9：重点卫星城土地出让金情况（市本级）9 图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）9 图11：36城土地流拍情况（市本级）10 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指4 表2：本周A股房地产个股表现4 表3：地产板块股票池名单12 1.第38周市场行情回顾（2023.09.16~2023.09.22） 1.1第38周行业指数表现 第38周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-1.3%。沪深300指数报收3738.93，周度涨幅为0.8%；创业板指数报收2013.34，周度涨幅0.5%；房地产指数（申万）报收2651.10，周度涨幅为-0.5%。 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指 指数(2023/09/22) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3738.93 0.8% -0.8% -3.4% 创业板指 2013.34 0.5% -2.3% -14.2% 房地产指数（申万） 2651.10 -0.5% -1.6% -11.5% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第38周地产板块个股表现 第38周地产板块涨幅居前的公司分别为*ST泛海、中迪投资、南国置业、广汇物流、华丽家族。 表2：本周A股房地产个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 *ST泛海 14.0% 张江高科 -16.6% 中迪投资 7.8% ST世茂 -6.8% 南国置业 7.3% 大名城B -5.4% 广汇物流 5.9% 皇庭国际 -4.6% 华丽家族 3.8% *ST新联 -3.4% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2021），剔除主营业务非房地产相关的公司，具体见附录。 2.行业及公司要闻回顾（2023.09.16~2023.09.22） 2.1行业一周要闻回顾 全国性政策方面。《十四届全国人大常委会立法规划》显示房地产税立法暂缓。央行、国家金融 监管总局公布20家国内系统重要性银行。央行：9月LPR维持不变；抓好“金融16条”落实，加大城中村改造、平急两用基础设施建设、保障性住房建设等金融支持。国常会：抓紧解决政府 拖欠企业账款问题，央企国企要带头偿还。地方政策方面。广州多区放开限购，增值税“5改2”。 武汉、长沙、无锡等城市全域取消限购。西安、厦门等城市部分区域解除限购。海南：首、二套住房商贷首付比例降至25%、35%。天津、昆明、无锡执行“认房不认贷”政策。河北雄安：取消商品住房预售，实行现房销售，在公共服务领域“租售同权”。重庆：调整房产税征收范围。郑州：试行以经常居住地登记户口制度。 全国性政策： 1)《十四届全国人大常委会立法规划》显示房地产税立法并未出现在本次立法规划中。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 信息来源：观点地产网、证券时报 2)央行、国家金融监管总局：认定20家国内系统重要性银行，其中国有商业银行6家，股份制商业银行9家，城市商业银行5家。（09.22） 信息来源：观点地产网 3)央行：9月1年期、5年期LPR均维持不变。（09.20）信息来源：观点地产网 4)央行货币政策司司长邹澜：抓好“金融16条”落实，加大城中村改造、平急两用基础设施建设、保障性住房建设等金融支持。（09.20） 信息来源：观点地产网 5)国常会：抓紧解决政府拖欠企业账款问题，解开企业之间相互拖欠的“连环套”，央企国企要带头偿还。（09.20） 信息来源：观点地产网 地方政策： 6)天津、昆明、无锡：执行“认房不认贷”政策。（09.19）信息来源：观点地产网 7)无锡：全市域取消限购政策，首套商业贷款房首付比例降低至不低于两成。（09.19）信息来源：观点地产网 8)厦门：岛外四区购买商品住房，不再审核购房人资格，不再限制上市交易时间。（09.19）信息来源：观点地产网 9)西安：二环以外区域取消限购。（09.19）信息来源：观点地产网 10)武汉：自2023年9月19日起，取消市二环线以内住房限购政策。（09.19）信息来源：观点地产网 11)广州：在越秀、海珠、荔湾、天河、白云、南沙等区户籍家庭限购2套，非户籍家庭连续缴纳2年社保的，限购1套。各区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。（09.20）信息来源：观点地产网 12)河北雄安：取消商品住房预售，实行现房销售，实现“所见即所得、交房即交证”；在教育、医疗、就业等公共服务领域“租售同权”。（09.20） 信息来源：观点地产网 13)郑州：试行以常住地登记户口制度，凡在郑州市中心城区具有合法稳定就业或合法稳定住所的人员，不受社保缴费年限和居住年限的限制，本人及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可以在郑州市申请登记城镇居民户口。（09.20） 信息来源：观点地产网 14)海南：首、二套房商贷最低首付款比例调整为25%、35%；二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限LPR+30bp。（09.20） 信息来源：观点地产网 15)重庆：将房产税征收对象中“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房”修改为“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第 二套）以上的普通住房”。（09.21）信息来源：观点地产网 16)长沙：居民家庭(含非本市户籍家庭)在本市购买首套商品住房，不再需要提供购房证明。本市商品住房经住建部门网签备案满4年，可进行转让。（09.22） 信息来源：观点地产网 17)中山：对符合国家生育政策生育二孩及以上的家庭，购房资格审核时无需提供住房证明，住房公积金贷款额度可上浮30%。（09.22） 信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾 第38周新房和二手房销售量均较上周增加。第38周44大城市新房销售为2.8万套，较第37周增加45.4%；21大城市二手房销售1.8万套，较第37周增加11.3%。一线城市新房、二手房交易较第37周分别增加102.1%、增加5.7%；二线城市新房、二手房交易较第37周分别增加13.4%、增加15.9%。