2023年第36周地产周报：新政首周京沪成交热度反弹，部分二线城市放开限购限售

国家/地区 看好（维持） 中国 报告发布日期 2023年09月11日 赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 李睿 张续远 lirui1@orientsec.com.cn zhangxuyuan@orientsec.com.cn 行业房地产行业 行业研究|行业周报 新政首周京沪成交热度反弹，部分二线城市放开限购限售 ——2023年第36周地产周报 核心观点 房地产行业 本周市场回顾。第36周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为0.3%。沪深300指数报收3739.99，周度涨幅为-1.4%；创业板指数报收2049.77，周度涨幅-2.4%；房地产指数（申万）报收 2709.22，周度涨幅为-1.1%。 全国性政策方面。统计局：8月份CPI同比上涨0.1%，环比上涨0.3%；PPI同比下降3.0%，环比上涨0.2%。四大行公布存量房贷利率调整细则。证监会：将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。国务院：保障性住房要实施严格封闭管 理，不得上市交易。地方政策方面。广州：首套利率下限为LPR-10bp。杭州、无 锡、沈阳、大连、南宁等地落地“认房不认贷”。南京：全面取消限购，降低落户门槛，调整优化土地供应与开发政策等。沈阳、大连：取消限购限售政策。上海：调整住房公积金购买存量住房最长贷款期；临港放松人才商品房认购限制。 第36周新房和二手房销售量均较上周减少。第36周44大城市新房销售为1.7万套，较第35周减少38.2%；21大城市二手房销售1.5万套，较第35周减少11.8%。一线城市新房、二手房交易较第35周分别减少32.7%、增加4.5%；二线城市新 “831”政策组合+北上广深落地“认房不认贷”，需求端政策力度超预期：—— 2023-09-04 2023年第35周地产周报广州、深圳相继落地“认房不认贷” 2023-08-31 三部委联合发文推进“认房不认贷”政策 2023-08-28 优化 房、二手房交易较第35周分别减少30.4%、减少15.1%。库存量、库销比较35周上升。截至第36周，18大城市库存为101.3万套，较第35周增加5659套；库销 比为20.0个月，较第35周增加0.6个月。本周土地市场活跃度较第35周下降。第 36周36大城市市本级合计成交土地10块。土地出让金减少。2023年第36周36 大城市市本级土地出让金为63.2亿元，较第35周减少191亿元。平均溢价率上 升。2023年第36周36大城市市本级土地成交平均溢价率6.1%，较第35周上升 2.9个百分点。36大城市流拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为16块。 重点公司公告。旭辉控股公告中期业绩。保利发展、万科、招商蛇口等公布8月销售及拿地情况。碧桂园于宽限期内偿付两笔境外债票息，境内债“16碧园05”展期方案获通过。美的置业发行15亿元中票。金地集团终止长期激励。碧桂园服务 投资建议与投资标的 累计回购2075万股。大悦城拟挂牌转让北京昆庭100%股权+债权。 一线城市推出“认房不认贷”后首周看房量、成交量有所回升，其中京沪反弹明显。中原地产数据显示北京二手房一周成交量超过此前半个月（约5000套），新房一周成交量超过此前一个月（约1500套）；上海首个周末链家门店成交量较平时周末增长近70%，带看量增长30%以上；广深成交上涨趋势整体弱于京沪。我们认为，一线城市成交反弹或主要源于前期累积需求释放，政策放松幅度和基本面支撑度相对更强的京沪受益明显、新房受益较二手房明显。随着政策效应释放，周内新房及二手房成交量总体回落，项目间表现亦有所分化，此外四大城市二手房挂牌量不同程度上涨，后续成交热度的可持续性或在于新增意向购房人群及其意愿，以及置换链条是否进一步打通。本周四大行陆续发文明确存量首套房贷利率调整细则，其中“二套转首套”的存量房业主受益更明显。因城施策方面，广州首套房贷利率下限突破LPR，限价政策或有望松动；二线城市相继落地“认房不认贷”，部分城市全面放开限购限售，我们认为有助于增强上述城市楼市流动性。我们此前提出地产股行情三大观察点：一是一线及强二线城市需求端政策工具箱的内容、适用范围扩大，或政策落地有所推进；二是观测到需求端政策对各地销售的实际刺激效果；三是融资端政策在防范化解风险上的支持力度。本轮需求端政策累积宽松力度基本持平“2014.9.30”节点，后续宽松路径或围绕限价限购限售政策进一步松动，关注“金九银十”楼市成交表现及房企在Q4的风险暴露情况。看好积极布局一线及强二线城市的央国企及高评级民企穿越本轮周期，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第36周市场行情回顾（2023.09.02~2023.09.08）4 1.1第36周行业指数表现4 1.2第36周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2023.09.02~2023.09.08）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾6 2.3重点城市土地市场跟踪8 2.4重点公司一周要闻回顾10 投资建议12 风险提示12 附录12 图表目录 图1：2023年第36周44城新房成交套数6 图2：2023年第36周21城二手房成交套数6 图3：2023年第36周新房二手房成交套数中一线城市占比7 图4：第36周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比7 图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）8 图7：卫星城土地成交情况（市本级）8 图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）9 图9：重点卫星城土地出让金情况（市本级）9 图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）9 图11：36城土地流拍情况（市本级）10 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指4 表2：本周A股房地产个股表现4 表3：地产板块股票池名单13 1.第36周市场行情回顾（2023.09.02~2023.09.08） 1.1第36周行业指数表现 第36周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为0.3%。沪深300指数报收3739.99，周度涨幅为-1.4%；创业板指数报收2049.77，周度涨幅-2.4%；房地产指数（申万）报收2709.22，周度涨幅为-1.1%。 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指 指数(2023/09/08) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3739.99 -1.4% 2.2% -3.4% 创业板指 2049.77 -2.4% 2.9% -12.7% 房地产指数（申万） 2709.22 -1.1% 2.1% -9.5% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第36周地产板块个股表现 第36周地产板块涨幅居前的公司分别为张江高科、*ST泛海、ST世茂、京基智农、陆家B股。 表2：本周A股房地产个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 张江高科 37.6% 天房发展 -18.8% *ST泛海 20.5% 京投发展 -11.6% ST世茂 11.8% 中迪投资 -11.3% 京基智农 9.1% 大龙地产 -8.2% 陆家B股 8.9% 荣盛发展 -7.8% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2021），剔除主营业务非房地产相关的公司，具体见附录。 2.行业及公司要闻回顾（2023.09.02~2023.09.08） 2.1行业一周要闻回顾 全国性政策方面。统计局：8月份CPI同比上涨0.1%，环比上涨0.3%；PPI同比下降3.0%，环 比上涨0.2%。四大行公布存量房贷利率调整细则，中小银行陆续跟进。证监会：将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。国务院副总理何立峰：保障性住房要实施严格封闭管理，不得 上市交易。地方政策方面。广州：首套利率下限为LPR-10bp。杭州、无锡、沈阳、大连、南宁 等地落地“认房不认贷”。南京：全面取消限购，降低落户门槛，调整优化土地供应与开发政策等。沈阳、大连：取消限购限售政策。上海：调整住房公积金购买存量住房最长贷款期；临港放松人才商品房认购限制。 全国性政策： 1)统计局：8月份CPI同比上涨0.1%，环比上涨0.3%；PPI同比下降3.0%，环比上涨0.2%。 （09.09） 信息来源：财联社 2)工、农、中、建四大行发布公告明确存量首套住房贷款利率调整细则，中小银行陆续跟进。根据公告，2019年10月8日前发放、已转换为LPR定价的浮动利率贷款，以及2019年10月8日（含当日）至2022年5月14日（含当日）发放的贷款，利率最低可调整至相应期限LPR不加点；2022年5月15日（含当日）至2023年8月31日（含当日）已发放的或已签订合同但未发放的，利率最低可调整至相应期限LPR减20个基点；对以上情况，若贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于全国政策下限的，按所在城市政策下限执行；如贷款利率低于全国下限，银行将不作调整。大部分银行将于2023年9月25日起主动进行批量下调，无需客户申请，如客户需新发放贷款置换，或“二套转首套”等特殊情况的，需要向贷款经办行提出书面申请。（09.08） 信息来源：新华社、财联社 3)证监会：拟对《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（证监会公告〔2020〕54号）第五十条进行修改，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。现向社会公开征求意见。（09.08） 信息来源：财联社 4)国务院副总理何立峰：（保障性住房建设）要坚持规划先行、谋定后动，扎实做好前期工作、严格项目管理和成本控制，综合考虑市场形势，合理把握建设节奏。要建立公平公正的配售机制，加强监督审计，重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体及政府引进人才，按保本微利原则配售。保障性住房要实施严格封闭管理，不得上市交易。（09.05） 信息来源：观点地产网 地方政策： 5)广州：9月8日起，首套房商贷首付比例不低于30%，利率下限为LPR-10bp；二套房不低于40%，利率下限为LPR+30bp；广州有2套房及以上者，暂停发放贷款。（09.09） 信息来源：财联社 6)杭州、无锡、沈阳、大连、南宁等地落地“认房不认贷”：居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。（09.03~09.05） 信息来源：观点地产网 7)南京：35周岁（含）以下大专学历毕业生缴纳社保即可落户；优化土地供应管理、降低企业资金压力、缩短开发上市周期；自9月8日起全面取消限购；商贷最低首付比例统一调整为首套不低于20%，二套不低于30%；出台集体土地房票安置办法，对购置新房实施补助，并实施“卖旧换新”补助，推出“换新购”服务。（09.04-09.08） 信息来源：观点地产网 8)沈阳：取消二环内限购政策，取消住房销售限制年限规定。（09.04）信息来源：观点地产网 9)大连：解除限购并放开限售政策，实施购房补贴。（09.07）信息来源：观点地产网 10)上海：调整住房公积金购买存量住房最长贷款期。其中，所购存量住房房龄为6（含）至20年之间的，调整为不超过30年；20（含）至35年之间的，调整为不超过“50减房龄”。支持购买更新改造后、建设期内租房的房屋公积金提取，扩大提取申请人范围。（09.07）信息来源：观点地产网 11)上海临港：新房认购时，未选房人才解除锁定，选房未签约人才调整