地产行业周报：多地放宽限购条件，周成交环比改善

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 多地放宽限购条件，周成交环比改善 2023年9月24日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 周度观点：本周广州放宽限购要求，打响一线城市限购条件松绑第一枪，长沙、武汉、重庆、中山亦放松限购要求，后续其他城市包 括一线存在跟进可能。本周新房与二手房成交分别环比升34%、12%，政策改善叠加“金九银十”推盘量加大，短期成交有望延续改善。投资建议方面，地产政策组合拳彰显中央托底地产信心与决心，短期政策博弈机会仍存，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企如越秀地产、保利发展、招商蛇口、建发国际集团、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理及产业链机会，如保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。 政策环境监测：广州限购条件放宽，政策松绑节奏持续。 市场运行监测：1）成交环比回升，有望延续改善。本周（9.16-9.22）新房成交2.8万套，环比升34%，二手房成交1.9万套，环比升12%。随着楼市宽松政策逐步落地，叠加“金九银十”推盘量加大，短期成交有望延续改善。2）库存环比微升，去化周期16.6个月。16城取证库存10102万平，环比升0.2%。去化周期16.6个月。3）土地成交回落、溢价率回落，二三线占比提高。上周百城土地供应建 面1081.7万平、成交建面2340.4万平，环比降58.1%、升76.6%；成交溢价率1.7%，环比降4.9pct。其中一、二、三线成交建面分别占比9.3%、17.9%、72.8%，环比分别降6pct、升4.6pct、升1.4pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行30亿元，环比减少10亿元；海外债无发行，环比减少1亿美元；债券发行利率为2.53%-7.8%，可比利率较前次有所上升。2）地产股：本周房地产板块跌0.5%，跑输沪深300（0.8%）；当前地产板块PE（TTM）14.45 倍，高于沪深300的11.68倍。本周沪深港股通北向资金净流入前三为保利发展、荣盛发展、张江高科；南向资金净流入前三为万科企业、华润置地、中国海外发展。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 2023年9月22日长沙 放开首套房限购，网签备案满4年可进行转让 2023年9月22日中山 二孩及以上家庭购房资格审核时无需提供住房证明 2023年9月22日甘肃 上调多子女家庭公积金贷款额度，可提取公积金支付首付 2023年9月21日长春 多子女家庭首次申请公积金贷款最高额度上浮30% 2023年9月22日惠州 加大公积金支持力度，二孩家庭最高贷款额度上浮20% 2023年9月20日重庆“三无”人员购买首套房无须缴纳房产税 南海诸岛 2023年9月20日广州 越秀、海珠等六区可购2套房非本市户籍2年社保可购房 2023年9月20日雄安 取消商品住房预售，并在公共服务领域“租售同权” 偏松偏紧中性 2023年9月19日武汉 取消二环线以内住房限购政策首套房公积金最高可贷90万 2023年9月19日无锡 全市域取消限购政策，首套房首付比例不低于两成 广州限购条件放宽，政策松绑节奏持续 事件描述：9月20日，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，将本市住房限购政策调整为，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，本市户籍居民家庭限购2套住房， 非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房；将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年；同时加大保障性住房建设和供给。 点评：1）放开部分区域限购、放宽个税/社保要求、缩短增值税免征年限，降低购房门槛：本次广州放开黄埔、番禺、花都、白云（江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）限购，将越秀、海珠等限购区域个税/社保缴纳年限要求由5年缩短为2年，为2017年收紧购房门槛以来首次调降，打响一线城市放松限购条件第一枪。同时将越秀、海珠等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年，降低存量住房 交易成本，提升二手房市场活跃度，利于置换等改善需求释放。根据中指数据，2023年1-8月广州商品住宅成交面积同比增长2.2%、成交金额同比下降1.2%，8月末出清周期升至18.5个月。本次广州优化地产调控政策，符合房地产市场供求关系发生变化的新形势，不排除后续其它核心城市跟进。 2）供应端同步发力，加大保障性住房建设和供给：通知强调加快建立健全以公共租赁住房、保障性租赁住房和配售的保障性住房为主体的租购并举的住房保障体系。从具体类别来看，继续做好公共租赁住房托底保障，适时提高收入准入线和租赁补贴标准，进一步扩大保 障范围，引导一部分保障对象通过领取补贴解决住房困难问题，完善保障方式；大力发展保障性租赁住房，通过政府给予土地、金融、税收等政策支持，引导市场主体参与筹集保障性租赁住房，缓解新市民、青年人住房困难问题；建立健全配售的保障性住房体系，稳慎有序开展规划建设。在放松需求端限制性政策、推动商品住房购买力释放同时，积极推动保障性住房发展，致力实现不同收入群体住有所居。 成交：环比回升，有望延续改善 点评：本周（9.16-9.22）新房成交2.8万套，环比升34%，二手房成交1.9万套，环比升12%。随着楼市宽松政策逐步落地，叠加“金九 银十”推盘量加大，短期成交有望延续改善。 重点城市一二手房周成交变化2021-2023年重点50城一手周均成交走势对比 8万套 6 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年 22.5.2822.8.2822.11.2823.2.2823.5.3123.8.31 主流50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 2021-2023年20城二手周均成交走势对比 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5万套 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2021年2022年2023年 2022.82022.102022.122023.22023.42023.62023.8 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比微升，去化周期16.6个月 点评：16城取证库存10102万平，环比升0.2%。去化周期16.6个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10500 10000 9500 9000 8500 8000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.7.221.8.2121.10.821.11.2622.1.1422.3.422.4.2222.6.1022.7.2922.9.1622.11.422.12.2323.2.1723.4.723.5.2623.7.1423.9.1 土地：成交回升、溢价率回落，二三线占比提高 点评：上周百城土地供应建面1081.7万平、成交建面2340.4万平，环比降58.1%、升76.6%；成交溢价率1.7%，环比降4.9pct。其中一、 二、三线成交建面分别占比9.3%、17.9%、72.8%，环比分别降6pct、升4.6pct、升1.4pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2022.82022.112023.22023.52023.8W9.422.6.622.9.622.12.623.3.623.6.623.9. 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 250 200 150 100 50 0 万平百城土地成交前五城（9.11-9.17） 209 160 119 9998 2022.82022.112023.22023.52023.8W9.4 广州淮安盐城扬州中山 OMO存量（MA10）较9月15日上行 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 5.5 流动性环境：资金面仍然偏紧 隔夜、7天走势分化。本周R001下行4.87P至1.79%，R007上行23.13BP至2.26%。截至9月22日，OMO存量（MA10）余额为10,101亿元，较9月15日增加1,731亿元。OMO存量 衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢总体呈正相关关系。 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 R007较9月22日上行23.13BP （%） 2020202120222023 20000 16000 12000 8000 4000 0 60 20 -20 -60 -100 T-28T-8T+12T+32T+52T+72T+92T+112T+132T+152T+172T+192T+212 2023-9-152023-9-22涨跌幅（BP） 1D 1.83 1.79 -4.87 R 7D 2.02 2.26 23.13 14D 2.15 2.83 68.92 1M 2.73 2.90 17.37 1D 1.75 1.69 -6.07 DR 7D 1.91 2.20 28.78 14D 1.96 2.77 81.38 1M 2.44 2.71 27.22 ON 1.76 1.73 -3.6 SHIBOR 1W 1.90 1.99 8.8 1M 2.08 2.21 12.8 3M 2.17 2.27 10.8 资金价格表现分化（%） 境内房地产债发行：发行量环比下降、净融资环比下降 本周（9.18-9.24）境内地产债发行量环比下降、同比下降，净融资额环比下降、同比下降。其中总发行量为30.44亿元，总偿还量为115.86亿元，净融资额为-85.42亿元。到期压力方面，23年地产债到期压力整体大于22年，23年全年到期和提前兑付的规模总共 3257.19亿，同比22年约上升9.09%；向后看，24年3月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约432.02亿。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 2022 2023 亿元2021 250 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 亿元 2021 2022 2023 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51 -200 亿元总偿还量到期+提前兑付 800 700 600 500 400 300 200 100 22-01 22-03 22-05 22-07 22-09 22-11 23-01 23-03 23-05 23-07 23-09 23-11 24-01 24-03 24-05 24-