贝壳-W中期报告2023

(于开曼群岛注册成立以不同投票权控制的有限责任公司) 股份代号:2423 中期报告 2023 目录 主要业绩2 业务回顾及展望3 管理层讨论及分析7 中期财务资料审阅报告18 未经审计中期简明合并资产负债表19 未经审计中期简明合并综合收益（亏损）表22 未经审计中期简明合并股东权益变动表24 未经审计中期简明合并现金流量表25 未经审计中期简明合并财务资料附注28 一般资料122 公司资料143 释义145 2023年中期报告 2 主要业绩 截至2023年6月30日止六个月经营及财务摘要 •截至2023年6月30日止六个月，总交易额1为人民币17,521亿元，较2022年同期的人民币12,255亿元增加43.0%。截至2023年6月30日止六个月，存量房交易的总交易额为人民币11,208亿元，较2022年同期的人民币7,676亿元增加46.0%。截至2023年6月30日止六个月，新房交易的总交易额为人民币5,729亿元，较2022年同期的人民币4,154亿元增加37.9%。家装家居的总交易额为人民币61亿元，而2022年同期为人民币15亿元。截至2023年6月30日止六个月，新兴业务及其他的总交易额为人民币523亿元，较2022年同期的人民币410亿元增加27.7%。 •截至2023年6月30日止六个月，净收入为人民币398亿元，较2022年同期人民币263亿元增加51.0%。 •截至2023年6月30日止六个月，净利润为人民币4,049百万元，而2022年同期净亏损为人民币2,485百万元。截至2023年6月30日止六个月，经调整净利润2为人民币5,925百万元，而2022年同期经调整净亏损为人民币592百万元。 •截至2023年6月30日门店数量为43,000家，与截至2022年6月30日的42,831家相比保持稳定。截至2023年6月30日活跃门店数量3为41,076家，与截至2022年6月30日的41,118家相比基本持平。 •截至2023年6月30日经纪人数量为435,813名，较截至2022年6月30日的414,915名增加5.0%。截至2023年6月30日活跃经纪人数量4为409,054名，较截至2022年6月30日的380,284名增加7.6%。 •截至2023年6月30日止三个月，移动平均月活跃用户数量5为4,800万名，而截至2022年6月30日止三个月为4,300万名。 1特定期间的总交易额按本公司于本公司平台上促成的所有交易的总价值计算，并以截至期末签署的合约得以证实，包括存量房交易、新房交易、家装家居以及新兴业务及其他的价值，且包括于有关期末已签约但有待完成的交易。为免生疑问，就随后未能完成的交易而言，该等交易应占的相应总交易额将被相应扣减。 2经调整净利润（亏损）是一项非通用会计准则财务指标，界定为剔除以下各项的净利润（亏损）：(i)股份支付薪酬费用，(ii)收购及业务合作协议产生的无形资产摊销，(iii)长期投资、按公允价值计量的应收贷款及或有对价的公允价值变动，(iv)商誉、无形资产及其他长期资产减值，(v)投资减值，及(vi)上述非通用会计准则调整的税务影响。有关详情请参阅“管理层讨论及分析－非通用会计准则财务指标”一节。 3根据我们累积的运营经验，我们载述平台上的活跃经纪人和活跃门店数量，可更好地反映我们平台上门店和经纪人的运营活跃度。 截至特定日期的“活跃门店”界定为我们平台上的门店，不包括(i)于过去60天内未促成任何房产交易，(ii)于过去七天内并无任何经纪人参与房产交易任何关键环节（包括但不限于介绍新房屋、吸引新客户及房屋带看），或(iii)于过去14天内并无任何经纪人到访的门店。 4截至特定日期的“活跃经纪人”界定为我们平台上的经纪人，不包括(i)已发出离职通知但尚未办理离职手续，(ii)于过去30天内未参与房产交易任何关键环节（包括但不限于介绍新房屋、吸引新客户及房屋带看），或(iii)于过去三个月内未参与促成任何房产交易的经纪人。 5“移动月活跃用户”指(i)一个月内至少一次通过贝壳或链家移动应用程序访问我们平台的账户数量（剔除重复账户）与(ii)一个月内至少一次通过我们的微信小程序访问我们平台的微信用户数量之和。任何期间的平均移动月活跃用户按(i)有关期间各月份本公司的移动月活跃用户总数除以(ii)有关期间的月份数计算。 3 贝壳控股有限公司 业务回顾及展望 报告期间业务回顾 报告期内，我们的业绩显着回升。一方面，中国的房地产市场显着恢复，另一方面，我们在市场调整期间更好的服务者赋能和留存、切实有效的降本增效，和我们新兴业务的快速展翼，让我们得以更好地抓住市场恢复的契机，收获更优异的表现。在房产交易服务业务上，我们不断拓宽经纪人合作网络的规模，优化生态，深化平台精细化运营，助力链家突破，实现了有机增长，让消费者的需求更好地被满足，帮助提升服务者作业效率和收入。在更广泛的居住领域，我们也助力服务者能力外延。我们的家装家居业务快速起势，得益于我们不懈地投入行业竞优机制改造，以及对于客户获取和转化、交付、数据化、产品和供应链管理等各个能力的搭建。这使得我们收获了家装家居业务品质、规模和经营效益上的突破，领先城市形成了经营正循环，后续进入的城市正逐步接棒。我们的租赁住房管理服务业务也实现了规模和经营效率的稳健提升。 存量房业务 随着房地产市场由卖方市场向供需平衡转变，改善性住房需求越来越占据主导地位。更好地帮助服务者有效满足新结构下不断变化的消费者需求，是我们的发力方向。 我们持续拓展、夯实门店和经纪人网络。我们在市场低谷期支持、育留了优质服务者，让我们得以与他们一起收获市场的复苏。报告期内，我们进一步提升优质门店的联网规模，赋能优质门店做好经营管理和经纪人招募，推进大店模式。我们持续推进店东和经纪人的职业化发展，使他们成为社区专家、居住服务专家，从而让客户收获专业、高品质、个性化和多元化的居住服务。平台的门店和经纪人数量均告别连续多季度的下降，于 今年上半年企稳。第二季度链家店均经纪人数量为18.1人，同比上升16%，贝联店均经纪人数量为8.7人，同比上升7%。 2023年中期报告 4 业务回顾及展望 我们的业务经营策略也向精细化运营深化。我们围绕房、客、经纪人这三个核心基础要素做提效。我们迭代 “店对盘”房源运营机制，提升服务者的房源维护能力，升级在线商机分配机制，兼顾经纪人获客的公平和效率。我们通过数字化工具提升经纪人之间的房源流通和房、客精准匹配能力，有效提升房源去化效率。 我们持续推进业务生态治理，创建了系统化、数据化的监察能力，前置风险识别和诊断，正向牵引，规则兜底。在此基础上，今年上半年我们实现了由平台参与者自治自发检查为主，平台监察为辅，在线线下一体化的治理机制，进一步减少违规风险，提升经纪人作业的安全感，推动合作和业务增长。 新房业务 报告期内我们的新房业务取得了大幅超出行业的业绩表现，这创建在优异的经营健康度和佣金回款管理之上。 2023年第二季度新房业务应收账款周转天数缩短至仅52天，较2023年第一季度缩短7天，较2022年同期缩短 56天。 我们创建了对消费者、服务者和房地产开发商都更安全的作业环境。我们推行要求房地产开发商预付款项的 “预付佣”模式，为经纪人带来更多安全感，使房地产开发商获得更高效的销售去化。2023年第二季度，“预付佣”占总佣金的比例较2022年同期大幅提升至53%。“预付佣”模式项目比非“预付佣”模式项目销售效率更高，且该模式占比的提升也与我们收入提升正相关，实现多方共赢。 我们始终追求与上游房地产开发商伙伴的合作共赢。我们在多个城市落地“重点项目盘源聚焦”策略，不断加强客户识别和商机转化的能力建设，提升去化效率。我们进一步优化了在线商机分配机制，今年上半年已覆盖100余城。我们的门店分级运营也拓展到了新房销售的外渠，进一步赋能高效的资源分配。我们加大与优质房地产开发商的合作，今年第二季度来自国有开发商的佣金对我们新房收入的占比提升至46.8%，这也证明了我们提供一流服务、高效去化的能力。 5 贝壳控股有限公司 业务回顾及展望 我们坚定投入生态治理，推动开发商、全渠道共同遵守阳光承诺，推进全行业守规、守则，截至六月末已覆盖超5,000个合作楼盘。 家装家居业务 在多个促进家装家居行业发展的政策引领下，家居消费迎来了更广阔的发展空间，也给我们带来了重大的发展机遇。今年上半年我们的家装家居业务快速成长，在该分部长期能力建设上的坚定投入开始结出硕果。 我们在头部城市实现了经营的正循环。在房产交易业务导流助力的基础上，得益于过去几年里坚持不懈地对于产品力的打磨，货品种类的完善，供应链的优化，全流程交付系统的迭代，和对于服务者精细化的管理和服务品质的提升，我们在北京的业务具备了同时大规模开工、竣工的能力。我们在北京的盈利能力持续提升且突破了行业的瓶颈。北京的业务模式跑通是我们在更多城市快速复制的基石，其他城市会落地领先模式，依照开城节奏逐步贡献更多收入。 同时我们坚定地投入长期能力建设。在服务供给侧，我们结合数字化能力，不断优化包含家装服务者合作、派单、资源分配、管理、培训和激励的机制，通过提供公平、受激励和尊重的作业环境，吸引更多的行业优质服务者，并牵引提升客户服务品质。在产品侧，我们根据消费者需求特征打磨合适产品，提供更丰富的主、辅材品类选择，并不断加强基于数字化管理系统的供应链能力建设，有效把控仓储、物流配送、安装等环节，不断提升交付确定性，提升服务承诺履约能力和质量。 2023年中期报告 6 业务回顾及展望 租赁住房管理运营服务 报告期内，我们在积极稳妥扩大租赁住房管理运营服务规模的同时，从多方面不断加强底层能力建设，以提高我们的资产管理效率和服务质量。 截至2023年6月30日，专注于分散式租赁住房管理服务的省心租业务在管规模超过120,000套，入住率较第一季度末进一步提升了1.1个百分点达到94.5%。 我们通过不断提升定价能力和去化能力，为业主带来省心的租赁服务和可靠的资产管理服务，我们也致力于推进服务和履约的标准化落地，为租客带来更高质量和多元化的租住体验。 业务展望 中国房地产领域正加速由卖方市场向供需更加平衡转变，消费者需求也正从“买到房”升级为“美好居住”。我们将通过帮消费者“安居”，即在更广泛的居住领域里，提供更具品质和以用户需求为中心的产品和服务；助服务者“乐业”，即进一步赋能服务者成为链接社区与美好居住的纽带，并帮助他们实现自身的职业化发展，来满足消费者对更美好居住体验的需求。而由此产生的品质红利，将为我们的业务带来更多增长机会，并支持更广泛行业的持续健康发展。我们正向攀登下一座山峰进发，向着我们“有尊严的服务者，更美好的居住”这一使命前进，我们对未来精彩的旅程充满期待。 7 贝壳控股有限公司 管理层讨论及分析 净收入 截至2023年6月30日止六个月净收入由2022年同期的人民币263亿元上升51.0%至人民币398亿元。上升主要由于总交易额增加。截至2023年6月30日止六个月总交易额为人民币17,521亿元，较2022年同期的人民币12,255亿元上升43.0%，总交易额上升主要由于住房相关市场因COVID-19管控限制放开及被压抑的需求得到释放而得以复苏，及我们不断提高运营能力（这有助我们利用市场复苏机遇），以及本公司家装家居业务的扩张。 •存量房业务的净收入由2022年同期的人民币117亿元上升33.5%至截至2023年6月30日止六个月的人民币156亿元，主要由于存量房交易的总交易额由2022年同期的人民币7,676亿元上升46.0%至截至2023年6月30日止六个月的人民币11,208亿元。 其中，(i)佣金收入由2022年同期的人民币101亿元上升27.6%至截至2023年6月30日止六个月的人民币129亿元，主要由于链家门店进行的存量房交易的总交易