贝壳-W中期报告2022

(于开曼群岛注册成立以不同投票权控制的有限责任公司) 股份代号:2423 中期报告 2022 目录 主要业绩2 主席报告3 管理层讨论及分析6 中期财务资料的审阅报告16 未经审计简明合并资产负债表17 未经审计简明合并综合收益（亏损）表20 未经审计简明合并股东权益（亏绌）变动表22 未经审计简明合并现金流量表23 未经审计简明合并中期财务资料附注26 一般资料123 公司资料138 释义140 主要业绩 •截至2022年6月30日止六个月，总交易额1为人民币12,255亿元，较2021年同期的人民币22,904亿元下降46.5%。截至2022年6月30日止六个月，存量房交易的总交易额为人民币7,676亿元，较2021年同期的人民币13,254亿元下降42.1%。截至2022年6月30日止六个月，新房交易的总交易额为人民币4,154亿元，较2021年同期的人民币8,417亿元下降50.6%。家装家居的总交易额为人民币15亿元，而2021年同期为人民币1亿元。截至2022年6月30日止六个月，新兴业务及其他的总交易额为人民币410亿元，较2021年同期的人民币1,232亿元下降66.8%。 •截至2022年6月30日止六个月，净收入为人民币263亿元，较2021年同期人民币449亿元下降41.3%。 •截至2022年6月30日止六个月，净亏损为人民币2,485百万元，而2021年同期净利润为人民币2,174百万元。截至2022年6月30日止六个月，经调整净亏损2为人民币592百万元，而2021年同期经调整净利润为人民币3,140百万元。 •截至2022年6月30日门店数量为42,831家，较截至2021年6月30日的52,868家减少19.0%。截至2022 年6月30日活跃门店数量3为41,118家，较截至2021年6月30日的49,046家减少16.2%。 •截至2022年6月30日经纪人数量为414,915名，较截至2021年6月30日的548,600名减少24.4%。截至2022年6月30日活跃经纪人数量4为380,284名，较截至2021年6月30日的499,690名减少23.9%。 •截至2022年6月30日止三个月，移动平均月活跃用户数量5为4,300万名，而截至2021年6月30日止三个月为5,210万名。 1特定期间的总交易额按本公司于本公司平台上促成的所有交易的总价值计算，并以截至期末签署的合约得以证实，包括存量房交易、新房交易、家装家居以及新兴业务及其他的价值，且包括于有关期末已签约但有待完成的交易。为免生疑问，就随后未能完成的交易而言，该等交易应占的相应总交易额将被相应扣减。 2经调整净利润（亏损）是一项非通用会计准则财务指标，界定为剔除以下各项的净利润（亏损）：(i)股份支付薪酬费用，(ii)收购及业务合作协议产生的无形资产摊销，(iii)长期投资、按公允价值计量的应收贷款及或有对价的公允价值变动，(iv)商誉、无形资产及其他长期资产减值，(v)投资减值，及(vi)上述非通用会计准则调整的税务影响。有关详情请参阅“管理层讨论及分析－非通用会计准则财务指标”一节。 3根据我们累积的运营经验，我们载述平台上的活跃经纪人和活跃门店数量，可更好地反映我们平台上门店和经纪人的运营活跃度。 截至特定日期的“活跃门店”界定为我们平台上的门店，不包括(i)于过去60天内未促成任何房产交易，(ii)于过去七天内并无任何经纪人参与房产交易任何关键环节（包括但不限于介绍新房屋、吸引新客户及房屋带看），或(iii)于过去14天内并无任何经纪人到访的门店。 4截至特定日期的“活跃经纪人”界定为我们平台上的经纪人，不包括(i)已发出离职通知但尚未办理离职手续，(ii)于过去30天内未参与房产交易任何关键环节（包括但不限于介绍新房屋、吸引新客户及房屋带看），或(iii)于过去三个月内未参与促成任何房产交易的经纪人。 5“移动月活跃用户”指(i)一个月内至少一次通过贝壳或链家移动应用程序访问我们平台的账户数量（剔除重复账户）与(ii)一个月内至少一次通过我们的微信小程序访问我们平台的微信用户数量之和。任何期间的平均移动月活跃用户按(i)有关期间各月份本公司的移动月活跃用户总数除以(ii)有关期间的月份数计算。 2022年中期报告2 主席报告 敬爱的股东： 2022年上半年，面对错综复杂环境下的巨大挑战，我们的业绩表现保持韧性。我们的房产交易业务、家装家居服务和房屋租赁服务展现出了强大的协同效应，进一步增强了我们对于“一体两翼”战略的信心，我们坚信这将产生长期经济效益，并使我们能够很好地抓住“美好居住”这一欣欣向荣的领域的不断增长的需求。 于第二季度，贝壳平台上的众多伙伴（包括147名中高级管理层成员中的近半数）临时作为初级经纪人、学徒设计师或新手收房管家加入到一线进行作业。回归一线、从普通服务者的日常工作中寻找答案，让我们能够更深入产业，并促使我们不断思考如何帮助服务者提升他们的人效、职业保障和作业幸福感，这让我们的组织充满了“有尊严的服务者”的力量。 报告期间业务回顾 存量房业务 2022年上半年，得益于我们对于一系列存量房业务相关管理机制和产品的持续投资，在市场恢复的背景下，我们的业务表现跑赢行业水平。在经纪人合作网络（ACN网络）下，我们的门店和经纪人规模趋稳，助推业务发展。同时，我们提升服务质量与效率，通过产品升级和强运营，巩固我们的业务护城河。我们以存量房房源管理为发力点，优化房源分配机制，提高房源维护质量和经纪人的维护能力，完善存量房业务管理。通过利用大数据和匹配算法驱动的商机分配机制，我们牵引门店深根社区，聚焦作业，提高商机成交转化率。此外，为向客户提供更规范、更安心的签约体验，我们上线了“吉签2.0”签约系统，涵盖风险告知和交易服务流程等功能。 同时，我们加强科学管理，巩固自营品牌链家的行业领先地位。我们以科学的方式治理亏损的链家门店，并在许多城市打造标杆优质门店。通过调整区域运营团队的组织结构，降低门店租金成本，我们降低了链家的固定成本，并持续降低链家的盈亏平衡点。 2022年上半年COVID-19疫情反覆，我们继续秉持“社区友好”的商业理念，积极投入到社区COVID-19抗疫工作中，得到了当地政府和居民的认可，进一步夯实了我们的品牌形象。随着疫情缓解，我们立即恢复线下作业，如常提供优质服务，更好地满足客户在疫情后释放的房产交易需求。 3贝壳控股有限公司 主席报告 新房业务 2022年上半年，面对债务压力和新房消费需求不振，开发商的销售业绩普遍远不达标。我们一直积极与优选开发商（如国有和央企开发商）开展总对总业务合作，不断提高我们销售项目的质量和易售性。为更好地管理我们的应收账款收款风险，我们持续加强运营能力，推行开发商“预付佣”和其他重点销售导向策略，使销售效率不断提高。 优选开发商的销售渠道渗透率正在不断上升。从行业角度看，2022年第二季度，国央企和民营开发商的渠道渗透率均环比大幅上升。我们与优选开发商的战略合作表明，越来越多国央企以及民营开发商正在广泛扩大渠道，通过综合利用渠道提升自身竞争优势。 “预付佣”模式已成为我们新房业务新的渠道支付方式，有助提高我们的销售效率。该模式下，开发商向我们预支付佣金，经纪人可以更快得到结佣，可有效激励经纪人聚焦，主动推盘获客，加快去化速度。因此，采用“预付佣”模式的项目进入了“快周转，易结算”的正循环，实现开发商、经纪人与平台的共赢。 家装家居业务 2022年上半年，我们的家装家居业务取得了突破性增长，特别是我们于四月底完成收购圣都家装，一家提供综合性服务的中国家装企业。 我们综合性的整装产品和服务对家居新零售业务（如定制家具、软装、电器等品类）销售的拉升效果明显。多元化家装家居产品和服务的优势愈加显现，使我们能通过单次获客并销售多种类型的商品和服务。这将增加高毛利率的定制和家居类产品销售，提高平均合同价款和我们的整体盈利能力。 2022年第二季度，我们搭建了组织架构和业务联动规则，以支持房产交易服务与家装家居服务的流量共享及客户转介绍。房产交易店东可在向装修业务导流的客户签约之后的五天内收到佣金，充分激励流量转介。 截至2022年6月30日，我们在24个城市开设了136家家装家居门店。同时，我们在规模增长时，不断提高交付质量和客户满意度。我们致力于提供优质服务，已搭建了一套涵盖服务人员准入、分级、晋升和激励的透明机制。我们亦实行在线线下规范化、精细化的施工进度管理，全面落实我们“十怕十诺、十心十意”的服务承诺。 2022年中期报告4 主席报告 房屋租赁业务 2022年上半年，我们的房屋租赁服务取得快速且高质量的发展，同时我们高度重视成本控制和周转效率，致力实现长期可持续的商业运营。 我们的省心租模式，即我们的轻托管租赁服务的高质量发展受益于我们在房产交易服务积累的深厚客户资源及多年线下业务管理经验和数字化能力。我们在积极稳妥扩大规模的同时，继续从四方面－收对房、定准价、去化快和提品效，提高运营效率。通过我们的省心租业务，业主能够创建对贝壳的信任，形成强大黏性，使我们成为业主未来售房时的首选。 此外，我们秉持商业向善的责任和担当，六月份携手多家经纪品牌联合推出“新青年计划”，为应届大学毕业生提供租金优惠、佣金减免或免除，并确保真房源，提升毕业生的租房体验。截至2022年7月31日，“新青年计划”的成交单量超8,000笔，为毕业生节省费用超人民币12.0百万元。此类举措亦将不断扩大我们对年轻一代的用户覆盖，提高于年轻一代中的品牌知名度，更好地满足他们对房屋买卖、家装家居等居住服务的长期需求。 业务展望 展望2022年下半年，房地产市场将逐步企稳复苏，政府政策亦偏向支持，注重满足对美好居住的需求。我们将抢抓机遇，实施一系列成本管理措施，进一步提高运营效率，加强协同效应，更高效配置资源，规避风险，努力实现盈利能力与对于新业务投资的平衡。 董事会主席兼首席执行官 彭永东 香港，2022年9月22日 5贝壳控股有限公司 管理层讨论及分析 净收入 截至2022年6月30日止六个月净收入由2021年同期的人民币449亿元下降41.3%至人民币263亿元。下降主要由于总交易额减少。截至2022年6月30日止六个月总交易额为人民币12,255亿元，较2021年同期的人民币22,904亿元下降46.5%，总交易额的下降主要因为截至2022年6月30日止六个月存量房交易市场的复苏被部分地区疫情反覆及相关限制措施扰动，以及由于许多开发商面对资金流动性和房屋交付压力使得新房交易市场自2021年下半年开始持续处于低迷。 •存量房业务的净收入由2021年同期的人民币198亿元下降41.1%至截至2022年6月30日止六个月的人民币117亿元，主要由于存量房交易的总交易额由2021年同期的人民币13,254亿元下降42.1%至截至2022年6月30日止六个月的人民币7,676亿元。 其中，(i)佣金收入由2021年同期的人民币178亿元下降43.3%至截至2022年6月30日止六个月的人民币101亿元，主要由于链家门店进行的存量房交易的总交易额由2021年同期的人民币6,545亿元下降44.2%至截至2022年6月30日止六个月的人民币3,653亿元；及 (ii)平台服务、加盟服务及其他增值服务的收入（大部分向本公司平台上的贝联门店和经纪人收取）由2021年同期的人民币21亿元下降22.1%至截至2022年6月30日止六个月的人民币16亿元，主要由于本公司平台上贝联经纪人进行的存量房交易的总交易额由2021年同期的人民币6,709亿元下降40.0%至截至2022年6月30日止六个月的人民币4,023亿元。相较贝联经纪人进行的存量房交易的总交易额，平台服务、加盟服务及其他增值服务的收入下降幅度较低乃由于交易签约服务等增值服务的渗透率提高及贝联门店收取的存量房交易的