贝壳-W中期报告2024

(于开曼群岛注册成立以不同投票权控制的有限责任公司) 股份代号:2423 2024 中期报告 目录 主要业绩2 业务回顾及展望3 管理层讨论及分析7 中期财务资料审阅报告18 未经审计中期简明合并资产负债表19 未经审计中期简明合并综合收益表22 未经审计中期简明合并股东权益变动表25 未经审计中期简明合并现金流量表26 未经审计中期简明合并财务资料附注29 一般资料124 公司资料145 释义147 主要业绩 截至2024年6月30日止六个月经营及财务摘要 •截至2024年6月30日止六个月，总交易额1为人民币14,689亿元，较2023年同期的人民币17,521亿元减少16.2%。截至2024年6月30日止六个月，存量房交易的总交易额为人民币10,238亿元，较2023年同期的人民币11,208亿元减少8.7%。截至2024年6月30日止六个月，新房交易的总交易额为人民币3,871亿元，较2023年同期的人民币5,729亿元减少32.4%。截至2024年6月30日止六个月，家装家居的总交易额为人民币76亿元，较2023年同期的人民币61亿元增加24.0%。截至2024年6月30日止六个月，新兴业务及其他的总交易额为人民币503亿元，较2023年同期的人民币523亿元减少3.9%。 •截至2024年6月30日止六个月，净收入为人民币397亿元，与2023年同期的人民币398亿元相对持平。 •截至2024年6月30日止六个月，净利润为人民币2,333百万元，而2023年同期为人民币4,049百万元。截至2024年6月30日止六个月，经调整净利润2为人民币4,086百万元，而2023年同期为人民币5,925百万元。 •截至2024年6月30日门店数量为45,948家，较截至2023年6月30日的43,000家增加6.9%。截至2024年6月30日活跃门店数量3为44,423家，较截至2023年6月30日的41,076家增加8.1%。 •截至2024年6月30日经纪人数量为458,690名，较截至2023年6月30日的435,813名增加5.2%。截至 2024年6月30日活跃经纪人数量4为411,478名，与截至2023年6月30日的409,054名相对稳定。 •截至2024年6月30日止三个月，移动平均月活跃用户数量5为4,970万名，而截至2023年6月30日止三个月为4,800万名。 1特定期间的总交易额按本公司于本公司平台上促成的所有交易的总价值计算，并以截至期末签署的合约得以证实，包括存量房交易、新房交易、家装家居以及新兴业务及其他（不包括房屋租赁服务）的价值，且包括于有关期末已签约但有待完成的交易。为免生疑问，就随后未能完成的交易而言，该等交易应占的相应总交易额将被相应扣减。 2经调整净利润（亏损）是一项非通用会计准则财务指标，界定为剔除以下各项的净利润（亏损）：(i)股份支付薪酬费用，(ii)收购及业务合作协议产生的无形资产摊销，(iii)长期投资、按公允价值计量的应收贷款及或有对价的公允价值变动，(iv)商誉、无形资产及其他长期资产减值，(v)投资减值，及(vi)上述非通用会计准则调整的税务影响。有关详情请参阅“管理层讨论及分析－使用非通用会计准则财务指标”一节。 3根据我们累积的运营经验，我们载述平台上的活跃经纪人和活跃门店数量，可更好地反映我们平台上门店和经纪人的运营活跃度。 截至特定日期的“活跃门店”界定为我们平台上的门店，不包括(i)于过去60天内未促成任何房产交易，(ii)于过去七天内并无任何经纪人参与房产交易任何关键环节（包括但不限于介绍新房屋、吸引新客户及房屋带看），或(iii)于过去14天内并无任何经纪人到访的门店。 4截至特定日期的“活跃经纪人”界定为我们平台上的经纪人，不包括(i)已发出离职通知但尚未办理离职手续，(ii)于过去30天内未参与房产交易任何关键环节（包括但不限于介绍新房屋、吸引新客户及房屋带看），或(iii)于过去三个月内未参与促成任何房产交易的经纪人。 5“移动月活跃用户”指(i)一个月内至少一次通过贝壳或链家移动应用程序访问我们平台的账户数量（剔除重复账户）与(ii)一个月内至少一次通过我们的微信小程序访问我们平台的微信用户数量之和。任何期间的平均移动月活跃用户按(i)有关期间各月份本公司的移动月活跃用户总数除以(ii)有关期间的月份数计算。 2024年中期报告2 业务回顾及展望 报告期间业务回顾 中国房地产市场在2024年第一季度受2023年高基数和季节性影响，市场表现平淡，第二季度随着多项利好政策落地，交易逐步好转。我们始终坚持中性市场观，不断深化运营，加强对服务者和店东的赋能并助力新业务的快速成长，收获了高质量的经营业绩。我们的存量房和新房业务在2024年上半年取得了超出市场的优异表现，家装家居及房屋租赁服务成为新的增长引擎。2024年上半年非房产交易服务业务收入占净收入总额比重达到34.8%，相比去年同期大幅提升17个百分点，我们向“一站式居住服务平台”模式稳步前进。同时我们持续加大股东回报，优化资本结构，提升资本运营效率，为我们的股东创造并持续提升长期价值。 存量房业务 2024年上半年，在二手房市场逐步修复的背景下，我们的存量房业务得益于经纪人、门店网络的夯实和精细化运营的推进，实现了稳健发展。 我们以促增长和构建和谐生态为目标，积极地与优质的品牌、门店和经纪人做连接。截至2024年6月30日，平台活跃门店数为44,423家，同比增加8.1%，活跃经纪人数为411,478名，同比增加0.6%。 我们对于新连接门店向对应的品牌提供收费优惠或分期等支持，通过定制的融合计划帮扶它们更快地爬坡提效，有效激发新连接门店的势能。同时我们通过包括房源盘点、“好房”聚焦等精细化运营举措，和智能房源维护助手、AI选房等科技产品，提升经纪人的作业能力和效率。我们还打造了在线化店东工作台，帮助店东简化管理路径，助力门店科学管理。 3贝壳控股有限公司 业务回顾及展望 我们不断推进平台生态优化，联动更多城市运营团队参与风险门店治理，并利用数据化能力前置识别风险门店，降低违规风险。同时我们加强平台生态的底层机制建设，进一步扩大区域共治理事会覆盖范围，推动店东更多地参与生态治理，共同推动行业竞优。 在直营品牌链家的运营上，我们以人店模式为基础探索一站式居住服务的转型。我们推进大店模式，同时在上海链家探索不同类型的门店形式，例如通过社区便民服务站来增加我们的社区覆盖，以及通过创建融合家装场景的门店，成为一站式居住服务的入口。 新房业务 2024年上半年我们的新房业务取得了大幅超出行业的业绩表现，保持了强劲的货币化能力。我们自身业务的韧性主要来自于渠道覆盖的拓展和去化能力的增强。 随着新房进入买方市场，渠道的角色从单纯的销售转变到客户需求的洞察与剖析，并与开发商共同合作来解决新房客户的痛点。所以我们通过创新的服务产品模式，主动与更多优质开发商创建战略合作伙伴关系，提高我们对于优质盘源的覆盖。 在渠道去化能力上，我们牵引扩大新房经纪人规模，而买方市场下更好的新房业务货币化率也给了经纪人更大的激励。同时我们利用科技助力进行房客精准匹配，识别潜在客户，提高去化效率。我们还基于多种类型居住服务的能力，联动存量房、新房业务帮助客户更顺畅地卖旧买新，并且通过家装、租房等一系列服务，以复合能力为开发商带来服务创新，解决客户购房难题。 2024年中期报告4 业务回顾及展望 我们持续严守风控底线，2024年第二季度新房应收账款周转天数缩短至仅45天。由开发商预付佣金的“快佣”项目产生的净收入占新房业务总净收入比保持在约49%的高位。国央企开发商佣金收入占比也由2023年第二季度的约47%提升到2024年第二季度的约55%。 家装家居业务 我们的家装家居业务保持稳健增长，2024年上半年总交易额同比增长24.0%，收入同比增长59.9%。在规模增长的同时盈利能力也不断夯实，2024年上半年家装家居贡献利润率提升至31.0%。 2024年我们着重做好家装家居业务的底层能力的建设。我们全面推进基于HomeSaaS的数字化系统能力建设，推动家装家居服务实现全国一套业务模型框架。HomeSaaS已经迭代到了2.5版本，沉淀了我们持续重构的流程和规范，并已在部分城市落地。相比于之前版本，HomeSaaS2.5主要迭代了BIM共享服务中心中台模块和材料履约一体化模块，可出具标准化施工图方案，进行自动装修报价，提升设计师效率并减少出错率，并在材料履约上实现多种主材品类的在线统一调度，增加材料交付的确定性。 在交付能力优化上，我们通过提升派单效率和完善施工流程缩短施工工期，2024年第二季度基装加主材的工期较2023年同期显着下降。在定制家具交付能力上，我们通过制定相关标准并加强服务者培训，提升定制家具的一次性安装成功率。 5贝壳控股有限公司 业务回顾及展望 房屋租赁服务 我们房屋租赁服务快速发展，其收入主要来自于分散式租赁住房管理运营业务省心租。截至2024年第二季度末，省心租在管房源规模超过30万套，2023年同期为超12万套。同时，我们的集中式长租公寓也在第二季度末实现在管房源规模超1.4万套，截至2023年同日为7,000余套。 在服务品质上，我们围绕租客核心痛点提供服务权益保障，不断打磨标准化服务能力，及时、高质量响应租客问题，提升租客租住体验。 同时，我们通过多方面努力提升省心租的出租效率，降低空置成本，增加经营的稳健性。其中，我们持续迭代省心租产品模式，增加对租金波动风险的抵御能力。在招租去化上，我们通过自建专岗团队和提升人效，搭建起稳定的招租去化渠道。在此基础上，迭加精细化运营提效，我们实现了首次招租成功率的提升和二次招租去化天数的缩短。 业务展望 中国的房地产行业正加速转型迈向新时代，消费者对于“美好居住”的需求也日益增强。我们的房产交易服务业务还有很大的增长空间，而家装家居和房屋租赁服务的业务模式和能力也被验证。面对未来，我们的核心目标是创建一个能够持续向上、从一个胜利走向下一个胜利的组织，下一步，我们会通过推动规模和品质、效率的正循环实现组织的持续增长。 股东回报 在取得稳健业绩的同时，我们亦持续加大股东回报。截至最后实际可行日期，2024年我们已斥资约5.53亿美元用于现有股份回购计划（定义见下文）以回购美国存托股份，回购股数占2023年末已发行总股本的约3.15%。自2022年9月公司现有股份回购计划启动至最后实际可行日期，我们已斥资约14.6亿美元，累计回购股数约占现有股份回购计划启动前已发行总股本的7.91%。同时于2024年8月12日，我们已获董事会批准对现有股份回购计划进行进一步扩大并延期，回购授权从20亿美元增加至30亿美元，回购计划期限延长至2025年8月31日。凭藉我们坚实的现金储备和稳健的财务管理能力，我们希望通过积极的股东回报计划，为我们的股东创造并持续提升长期价值。 2024年中期报告6 管理层讨论及分析 净收入 截至2024年6月30日止六个月净收入为人民币397亿元，与2023年同期的人民币398亿元相对持平，主要由于存量房及新房业务的净收入减少，被家装家居及房屋租赁业务的扩张所抵销。截至2024年6月30日止六个月总交易额由2023年同期的人民币17,521亿元减少16.2%至人民币14,689亿元，主要由于截至2023年6月30日止六个月（尤其是截至2023年3月31日止三个月）房产交易市场高基数影响及截至2024年6月30日止六个月新房交易市场低迷，虽然在支持性政策释放的推动下，截至2024年6月30日止三个月新房市场亦出现逐月复苏迹象。 •存量房业务的净收入由2023年同期的人民币156亿元减少16.3%至截至2024年6月30日止六个月的人民币131亿元，主要由于存量房交易的总交易额由2023年同期的人民币11,208亿元减少8