贝壳-W年度报告2023

KEHoldingsInc. （于开曼群岛注册成立以不同投票权控制的有限责任公司） 股份代号:2423 年度报告 2023 目录 五年财务概要2 主要业绩3 前瞻性陈述4 业务概览5 管理层讨论及分析29 董事及高级管理层48 董事会报告57 企业管治报告104 独立核数师报告128 合并资产负债表136 合并综合收益（亏损）表139 合并股东权益变动表142 合并现金流量表144 合并财务报表附注147 公司资料266 释义268 五年财务概要 简明合并综合收益（亏损）表 2019年 2020年 截至12月31日止年度 2021年 （人民币千元） 2022年 2023年 净收入总额 46,014,906 70,480,978 80,752,439 60,668,779 77,776,932 营业成本总额 (34,746,862) (53,621,121) (64,933,024) (46,888,032) (56,058,918) 毛利 11,268,044 16,859,857 15,819,415 13,780,747 21,718,014 运营费用总额 (13,053,584) (14,018,048) (17,174,279) (14,613,653) (16,920,944) 经营利润（亏损） (1,785,540) 2,841,809 (1,354,864) (832,906) 4,797,070 除所得税费用前利润（亏损） (1,275,764) 4,387,119 1,140,726 292,290 7,883,995 净利润（亏损） (2,180,127) 2,778,323 (524,766) (1,397,284) 5,889,604 归属于贝壳控股有限公司的净利润（亏损） (2,183,546) 2,777,592 (524,129) (1,386,074) 5,883,224 归属于贝壳控股有限公司普通股股东的净利润（亏损） (4,050,074) 720,466 (524,129) (1,386,074) 5,883,224 归属于贝壳控股有限公司的综合收益（亏损） (2,120,104) 880,197 (1,329,765) 840,928 6,540,247 归属于贝壳控股有限公司普通股股东的综合收益（亏损） (3,986,632) (1,176,929) (1,329,765) 840,928 6,540,247 简明合并资产负债表 2019年 2020年 截至12月31日 2021年 2022年 2023年 （人民币千元） 资产流动资产总额 51,912,486 87,539,101 69,926,354 70,424,675 69,753,623 非流动资产总额 15,352,826 16,756,435 30,392,511 38,922,672 50,578,308 资产总额负债 67,265,312 104,295,536 100,318,865 109,347,347 120,331,931 流动负债总额 27,797,675 33,633,346 28,936,137 33,341,318 39,523,983 非流动负债总额 7,932,045 3,869,674 4,327,235 6,951,591 8,606,843 负债总额夹层权益 35,729,720 37,503,020 33,263,372 40,292,909 48,130,826 夹层权益总额股东（亏绌）权益 40,372,895 – – – – 股东（亏绌）权益总额 (8,837,303) 66,792,516 67,055,493 69,054,438 72,201,105 主要业绩 •截至2023年12月31日止年度，总交易额1为人民币31,429亿元，较2022年的人民币26,096亿元增加20.4%。截至2023年12月31日止年度，存量房交易的总交易额为人民币20,280亿元，较2022年的人民币15,765亿元增加28.6%。截至2023年12月31日止年度，新房交易的总交易额为人民币10,030亿元，较2022年的人民币9,405亿元增加6.7%。截至2023年12月31日止年度，家装家居的总交易额为人民币133亿元，较2022年的人民币54亿元增加145.8%。截至2023年12月31日止年度，新兴业务及其他的总交易额为人民币986亿元，较2022年的人民币873亿元增加12.9%。 •截至2023年12月31日止年度，净收入为人民币778亿元，较2022年的人民币607亿元增加28.2%。 •截至2023年12月31日止年度，净利润为人民币5,890百万元，而2022年净亏损为人民币1,397百万元。截至2023年12月31日止年度，经调整净利润2为人民币9,798百万元，而2022年为人民币2,843百万元。 •截至2023年12月31日门店数量为43,817家，较截至2022年12月31日的40,516家增加8.1%。截至2023 年12月31日活跃门店数量3为42,021家，较截至2022年12月31日的37,446家增加12.2%。 •截至2023年12月31日经纪人数量为427,656名，较截至2022年12月31日的394,020名增加8.5%。截至 2023年12月31日活跃经纪人数量4为397,135名，较截至2022年12月31日的349,681名增加13.6%。 •2023年第四季度，移动月活跃用户数量5平均为4,320万名，而2022年同期为3,660万名。 1特定期间的总交易额按本公司于本公司平台上促成的所有交易的总价值计算，并以截至期末签署的合约得以证实，包括存量房交易、新房交易、家装家居以及新兴业务及其他的价值，且包括于有关期末已签约但有待完成的交易。为免生疑问，就随后未能完成的交易而言，该等交易应占的相应总交易额将被相应扣减。 2经调整净利润（亏损）是一项非通用会计准则财务指标，界定为剔除以下各项的净利润（亏损）：(i)股份支付薪酬费用，(ii)收购及业务合作协议产生的无形资产摊销，(iii)长期投资、按公允价值计量的应收贷款及或有对价的公允价值变动，(iv)商誉、无形资产及其他长期资产减值，(v)投资减值，及(vi)上述非通用会计准则调整的税务影响。有关详情请参阅“未经审计的公认会计准则与非通用会计准则业绩之对账”一节。 3根据我们累积的运营经验，我们载述平台上的活跃经纪人和活跃门店数量，可更好地反映我们平台上门店和经纪人的运营活跃度。截至特定日期的“活跃门店”界定为我们平台上的门店，不包括(i)于过去60天内未促成任何房产交易，(ii)于过去七天内并无任何经纪人参与房产交易任何关键环节（包括但不限于介绍新房屋、吸引新客户及房屋带看），或(iii)于过去14天内并无任何经纪人到访的门店。 4截至特定日期的“活跃经纪人”界定为我们平台上的经纪人，不包括(i)已发出离职通知但尚未办理离职手续，(ii)于过去30天内未参与房产交易任何关键环节（包括但不限于介绍新房屋、吸引新客户及房屋带看），或(iii)于过去三个月内未参与促成任何房产交易的经纪人。 5“移动月活跃用户”指(i)一个月内至少一次通过贝壳或链家移动应用程序访问我们平台的账户数量（剔除重复账户）与(ii)一个月内至少一次通过我们的微信小程序访问我们平台的微信用户数量之和。任何期间的平均移动月活跃用户按(i)有关期间各月份本公司的移动月活跃用户总数除以(ii)有关期间的月份数计算。 前瞻性陈述 本年报载有根据1995年《美国私人证券诉讼改革法》中的“安全港”条文可能构成“前瞻性”陈述的陈述。该等前瞻性陈述可从所用词汇如“将”、“预期”、“预计”、“旨在”、“未来”、“有意”、“计划”、“相信”、“估计”及 “可能会”等类似陈述加以识别。其中，本年报“业务概览”、“管理层讨论及分析”、“董事会报告”及“企业管治报告”各节，以及贝壳的战略和运营计划，均载有前瞻性陈述。贝壳亦可能在其向美国证交会和香港联交所提交的定期报告、其致股东的年报、新闻稿等书面材料及其高级管理人员、董事或雇员向第三方作出的口头陈述中，作出书面或口头的前瞻性陈述。并非历史事实的陈述（包括有关贝壳控股有限公司的信念、计划和期望的陈述）均属前瞻性陈述。前瞻性陈述涉及固有的风险和不确定性。多项因素可能导致实际业绩与任何前瞻性陈述所载内容出现重大差异，包括但不限于以下各项：贝壳的目标和战略；贝壳的未来业务发展、财务状况及 经营业绩；本公司收入、成本或支出的预期变化；贝壳赋能贝壳平台上服务及促成交易的能力；贝壳所在行业 的竞争；与行业有关的政府政策和法规；贝壳保护本公司系统和基础设施免受网络攻击的能力；贝壳对本公司平台上经纪品牌、门店及经纪人诚信的依赖；中国和全球整体经济及商业状况；以及与上述任何一项相关或有关的假设。有关该等及其他风险的进一步资料，载于贝壳控股有限公司向美国证交会及香港联交所提交的文件中。本年报所提供的全部资料均截至最后实际可行日期，除非适用法律要求，贝壳控股有限公司不承担任何更新任何前瞻性陈述的义务。 业务概览 贝壳是领先的在线线下一体化的房产交易和服务平台。我们率先在中国打造了平台基础设施和标准，致力于重塑服务者作业模式，从而更高效地为消费者提供二手房和新房交易、房屋租赁、家装家居及其他房产交易及居住服务。我们相信与平台参与者在线线下的积极互动，能够加深我们对平台参与者的了解并为其提供更好的服务。于2023年，我们的平台完成了约440万笔房产交易，我们的合计总交易额达到人民币31,429亿元（4,427亿美元）。 我们拥有并经营着链家，中国服务品质领先的房产经纪品牌，同时也是贝壳平台的重要组成部分。我们认为，链家的成功和沉淀为行业基础建设和标准打造铺平道路，并推动贝壳快速持续发展。自2001年链家成立以来，我们已积累超过22年的运营经验。基于这些丰富的行业经验，我们形成了对市场、经营环境和客户需求的独特洞察；我们认为，这些积累对我们提供有效的解决方案、扩展市场版图以及把握横纵延展的机会至关重要。 我们的平台 我们于2018年推出贝壳平台。如今，贝壳是领先的在线线下一体化房产交易和服务平台。我们率先在中国打造了平台基础设施和标准，致力于重塑服务者作业模式，从而更高效地为消费者提供二手房和新房交易、房屋租赁、家装家居及其他房产交易及居住服务。链家是我们在平台上拥有并经营的中国服务品质领先的房产经纪品牌，我们认为，其成功为建设平台基础设施和标准铺平了道路，并支撑着贝壳的快速发展。多年来，我们通过链家庞大的门店网络实施了一系列行业“首创”，包括通过我们的ACN网络促进经纪人合作实现共赢、打造 “楼盘字典”、推广真房源及利用技术实现流程的数字化及标准化。该等努力最终造就了链家行业领先的服务质量及效率，令其成为一个值得信赖的家喻户晓的品牌。更重要的是，链家为我们的基础设施奠定了根基，包括ACN网络、运营经验、技术系统，使得我们在线线下网络运营无缝集成，并证明了其规模化的运营能力。于2018年，我们将链家的核心竞争力横向扩展至贝壳平台，我们从而能够帮助数百个房产经纪品牌（包括链家以及其附属门店及经纪人）取得成功。同时，我们通过一系列努力（包括对三大关键组成部分进行数字化和标准化，即技术、交易流程和服务质量）建设更具扩展性的平台基础设施，专门应对本行业面临的挑战。 下图说明我们平台的组成及结构： 贝壳生态系统 品牌 门店 消费者 房地产开发商 家装及其他服务者 生态系统参与者 经纪人 SaaS 客户端 深耕社区 人才培养的网络 模块 签约及服务中心 洞察及AI 如视VR 支付与托管 经纪人合作网络 运营系统 基础设施 贝壳平台是一个对居住行业及生态系统参与者开放的平台，凭藉优质的房产经纪品牌、门店、经纪人以及家装及其他服务者令消费者（包括买房人、卖房