2023年日本租房市场报告-人口老龄化投资基本面稳固英文版

投资情报 日本出租房屋： 坚实的投资尽管基本面人口老龄化 报告CBRE研究 2023年7月 Introduction 许多日本人更喜欢租房而不是买生活住宿。当被问及他们是否打算租或购买 未来的房地产，约46%的日本受访者表示CBRE的2022年全球消费者调查*表示打算 租金，大大高于全球平均水平的35%。估计基于表示有意租房的受访者百分比 每个国家的GDP表明日本的潜在租赁住房市场规模与美国、德国和 中国（图0）。 图0：计划购买/出租房产的受访者以及租赁住房市场的潜在规模（图片） %计划租金 70% 60% Germany丹麦法国 ●美洲 ●Europe ●APAC 该国的住宅部门是为数不多的成熟住宅之一亚太地区的投资市场，房地产正在交易 国内外投资者都积极。该部门也 拥有比办公室等其他资产类型更稳定的租金。规模、流动性和现金流稳定性是 使该行业对商业地产具有吸引力 50% 40% 30% 更喜欢RENT Japan 瑞典 芬兰 加拿大墨西哥 荷兰 澳大利亚 挪威 美国 西班牙 韩国 UnitedKingdom 印度 新加坡 投资者。 支持日本租赁住房将继续存在的论点一个有前途的行业，本报告从 20% 10% 意大利 香港巴西 SAR 大陆 中国 人口统计学、家庭收入、住房市场的观点 和消费者趋势，并讨论了当前状态和日本住宅房地产投资的吸引力 部门。 更喜欢购买 0% 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% *有关更多详细信息，请参阅“来自日本的声音：人们将如何生活， 未来的工作和购物？“，2023年1月注：泡沫大小代表每个国家的GDP，加权百分比计划租金n=6,420（日本n=316） 来源：CBRE，2023年1月 %计划购买 Contents 00Executive摘要 01人口and人口统计学 02家用经济 03住房市场 04消费者特性 05投资市场 06Appendix 00 执行摘要 智能投资日本租赁住房：尽管人口老龄化，但投资基本面稳健 执行摘要 推动租赁的因素尽管住房需求 日本的老龄化和衰落人口 而日本人口是 老龄化和下降，需求强劲主要用于租赁住房 大都市地区仍然可以预期: -位置：人口集中在城市地区 自2010年达到顶峰以来，日本人口一直在下降，最新估计显示到2050年将下降2000万。同时，然而，劳动力正在扩大，人口继续向就业机会充足的城市地区迁移。而30%的 人口目前集中在21个最大的城市，这一比例预计将进一步上升。东京市中心的23区预计见证2015年至2030年人口增长5％。因此，可以预期东京市中心对租赁住房的长期需求和其他主要的人口集中中心。但是，住房存量仍然不足以满足这些城市地区的需求。 -目标人口(1)：双收入家庭 日本女性劳动力数量的增加意味着双收入家庭的增加。家庭相对较高 收入，双收入家庭可以负担得起高租金。这样的家庭也倾向于优先考虑诸如进入工作场所和便利等因素 forchild-rawing,makingthemmorelikelytopreferurganlocations.However,some60to70%ofrentalapartmentstockinmajorcities 较小的工作室或一卧室公寓。由于年轻的单身人士在 在大都市地区，这使得寻求租房的双收入家庭的家庭式单位数量不足。 -目标人口(2)：单身老年人 最近的统计预测表明，到2040年，五分之一的日本家庭将由单身老年人组成。同时，自2010年年中以来，不断改革允许老年人就业的法律框架，导致更多的劳动力参与 ratesamongtheover-60s,withsignificantroomtoincreasetheseratesamongtheover-65s.Demandcanbeexpectedoverthelongtermforpropertiestargetingthisdemocratic.Locationsincloseapproximelytotrainstationswithgoodaccesstoworkplacesandrobustlifestyle 基础设施可能是首选。在其他地方，所谓的“共享房屋”，直到现在主要由年轻的单身人士占据，也可能成为 单身老年人的选择。 -规格：对高品质和环保财产的需求 世邦魏理仕全球消费者调查的结果表明，在大流行之后，消费者优先考虑高质量住房的趋势已经加强。具体而言，越来越多的人正在寻找质量更好的财产，更大的房屋和更好的住宅 environmentsintheirfuturedomiciles.Thesamesurveyalsoindicatesaraisingcommitmenttoissuesofsustainabilitywhenselectingaresidence, 特别是在高收入者和老年人中。老年人和具有重大经济保障的双重收入家庭应该数量继续增加，对高规格住房的需求也可能增加。 -利率环境：在利率上升的环境下，租赁住房需求将增加 对日本住宅市场近期趋势的分析表明，房价正在上涨，公寓价格尤其飙升 此外，尽管利率暂时保持较低，但未来的任何加息都将导致房主的贷款负担增加。 虽然日本家庭经济基本保持健康，有足够的能力偿还贷款债务，但住房负担能力的任何下降和更大住房贷款负担肯定会导致选择租赁方案的家庭数量增加。 5CBRE研究©2023CBRE,INC. 01 人口和人口统计 人口预测 人口将继续衰老图1.1：日本人口及2050年预测 日本的人口继续老龄化和下降，这一趋势将在未来几年加速(图1.1)。 根据内政部汇编的数据， 通信，日本的人口在2010年达到峰值128.06 百万，到2021年10月降至12550万。国家研究所于2023年4月发布的预测人口与社会保障研究表明， 人口将继续下降，到2030年达到12012万，2040年为11284万，2050年为10469万，并跌破 6年后的1亿门槛。 工作年龄人口（15至64岁）也稳步 自1995年达到8726万的峰值以来，下滑至75.092020年为百万，预计到2050年将达到5540万。与生育率持续低迷(2022年降至1.26， 与2005年记录的历史低点相匹配)，20,000,000的百分比65岁以上的总人口预计将从29%增加 到2020年，到2050年达到 120,000,000 100,000,000 80,000,000 60,000,000 40,000,000 37%。0 年龄0-14（实际）年龄15-64（实际）65岁及以上（实际） 年龄0-14（投影） 年龄15-64（投影） 65岁及以上（预测） 注：基于2020年日本人口普查，中等生育率和死亡率情景。资料来源：国家人口与社会保障研究所（IPSS），2023年4月 工作人口劳动力中有更多的妇女和老年人 图1.2：人口（15岁及以上）和劳动人口 图1.3：劳动力参与率 反映了不断下降的劳动年龄人口数据， 112（百万） （百万）70 80(%) 直到2012年，日本的劳动力也在下降。然而，它已经大幅上升，甚至设法保持其大流行期间的水平较高(图1.2)。 111 69 70 造成这种现象的一个关键因素是 60 老年人参与劳动力。随着 110 68 批准《稳定法》修正案2013年老年人就业，公司必须 109 67 50 为员工提供持续就业措施，直至65岁(将于2025年4月全面颁布)。因此， 40 60至64岁的劳动力参与率飙升 108 66 自2010年代中期以来急剧（图1.3）。而参与 30 65岁以上的人的比率也略有上升，还有进一步的增长潜力，因为现在要求企业经营者107 65 尽最大努力实施保障工作的措施 20 从2021年4月起，为70岁以下的员工提供机会。 劳动力膨胀背后的另一个主要原因是妇女在劳动力中的数量增长。改进私人和公共提供的育儿支持 部门，加上立法改革，导致更少的 妇女因分娩等生活事件而离开劳动力市场。 2022年4月，《促进妇女活跃法》 在职业生活中的参与得到全面实施，要求 106 105 总人口（15岁以上）工作人口（rhs） 64 10 630 All年龄60-64年龄65+Female 拥有101名或更多正式员工的公司形成行动 注：2011年数据为根据补充数据估算注：2011年数据为根据补充数据估算 规划和披露关于妇女参与和进步的数据。资料来源：MIC“劳动力调查”，2023年5月 加强对妇女就业的支持应导致进一步增加女性劳动力参与。 资料来源：MIC“劳动力调查”，2023年5月 家庭状况 单身和双收入家庭在上升 图1.4：按类型和预测分列的家庭图1.5：单收入和双收入家庭（2002年=100） 根据最新的官方估计(2018年)， 日本家庭预计在2023年达到5419万的峰值，到2040年下降到5076万（图1.4）。由于晚婚和人口老龄化的趋势， 核心家庭的比例也将下降，其中一人- 60（百万）45% 40% 50 35% 140 120 100 个人家庭预计将从目前的水平增加40 在同一时间范围内略高于35%到40%。在这个范围内团体，由单身老年人(65岁以上)组成的家庭 预计将大幅增加，占所有的18%302040年的家庭。 在劳动参与方面，双收入的数量20 近年来，家庭急剧上升，在 更多的妇女在劳动力中。具体来说，年，双收入家庭数量增加了30%以上10过去20年(图1.5)。儿童抚养的实施 对公司的支持措施和更严格的要求 30% 25%80 20% 60 15% 40 10% 20 5% 促进妇女就业导致持续增长在女工的数量上。此外，随着 日本传统的“终身就业”文化的侵蚀，更多夫妻意识到他们不能仅仅依靠他们的 合伙人的收入和正在寻求金融稳定与两个 incomestreams.Withgenderequalityintermsofnewhiringsalso 00%0 Others 核家庭 单身人士家庭 单身人士-65岁以上(rhs，占总数的百分比) 单一收入家庭双收入家庭 扎根后，双收入家庭的数量可能会继续前进。 单身家庭（rhs，占总数的百分比）注：非农产业就业户。2011年数据为基于补充数据的估计。 资料来源：日本劳动政策和培训研究所， 资料来源：国家人口与社会保障研究所（IPSS），2018年MLIT“劳动力调查”2023年5月 内部迁移 人口向城市地区的迁移图1.6：内部净迁移-21个主要城市图1.7.按年龄组分列的国内净移徙情况21个主要城市（2022年） 日本约30%的人口目前集中在21世纪 最大的城市(包括东京的23区)，有数据表明这种城市流动有增无减。 140,000(人) 130,000 50,000(人) 在2000年至2022年之间，向主要地区的平均净移民城市(扣除日本人迁徙人数 从迁移到主要城市的人数)大致为 每年100,000（图1.6）。在经济衰退时期，例如全球金融危机(GFC)之后的时期，80,000 120,00040,000 110,000 100,00030,000 90,000 20,000 搬到城市地区的人数趋于下降。这 最近观察到的现象是 2020年COVID-19大流行。2021年，人数从东京23区迁移的人数超过了 自1996年以来首次入住的人。几个因素40,000 70,000 60,000 50,000 10,000 造成了这种异常现象：许多酒店企业30,0000 被迫关闭或限制开放时间，远程工作 变得更广泛采用，大学的在线课程导致更少的学生转移到主要城市更高 教育。然而，当2022年取消限制时，情况回到了以前的现状，更多的人 移民到东京而不是离开它。 20,000 10,000 0 -10,000 -10,000 -20,000 按单个城市计算，到目前为止，记录的净移民数量最大由东京的23区组成，2022年的数字为+20,000。 然而