库存周期系列研究：市场再平衡，房地产政策如何看？

证券分析师 证券研究报告|策略专题 2023年09月20日 策略专题 市场再平衡，房地产政策如何看？ 库存周期系列研究 吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn肖峰 资格编号：S0120522080003 研究助理 邮箱：xiaofeng＠tebon.com.cn 相关研究 1.《红利为盾，科创为矛》， 2023.9.17 2.《预期切换，波动加剧》， 2023.9.17 投资要点： 导读：7月，中央政治局会议对房地产定调趋于积极，并指出我国房地产市场供求关系发生重大变化。本文梳理了房地产供给侧和需求侧增量政策焦点，分析了目前房地产市场基本面形势，并对后续商品房销售修复空间进行了测算。 中央定调趋于积极，地产政策有望持续改善。2023年以来，各部委关于房地产政策发言趋于积极。“稳地产”成为政策重点关注发力点。7月24日，中央政治局会 议提出：“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”各地因城施策频次有所下降，调整公积金成为主要改善方向，近期各地“认房不认贷”、限购限贷政策也得到不断优化。 展望后市，房地产政策如何看？为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，房地产政策在供给端和需求端持续发力。在供给端在存量提质改造、住房 3《. REITs指数上行，成交活跃度下 保障体系完善和化解房地产风险三方面促进房地产稳定发展，在需求端在降低购 行周观REITs2023年9月第2周 -》，2023.9.17 4.《2023年9月大类资产配置月报 ——服务业回落，制造业重启》， 2023.9.14 房门槛、降低购房成本和购房资格放宽三方面继续放松，释放居民购房需求。 房地产市场：居民信心偏弱销售降幅扩大，资金较紧投资修复仍需等待。商品房销售降幅进一步走阔。1—8月份，商品房销售面积73949万平方米，同比下降7.1%，其中住宅销售面积下降5.5%。商品房销售额78158亿元，下降3.2%，其中住宅销售额下降1.5%。房价环比继续下行，居民预期偏弱。二季度居民信心走弱，购 5《. 补库意愿仍低，超预期多在可选 房意愿下降。二季度，居民房价预期上涨比例为15.9%，环比下降2.6PCT，居民 消费——深挖财报之2023二季报 分析-》，2023.9.12 购房意愿走弱。开发商资金面仍较为紧张，拿地放缓投资修复缓慢。1-7月，房地 产开发资金来源累计同比下降11.2%，较6月降幅扩大1.4PCT。其中，1-7月国 内贷款累计同比下降11.5%，自筹资金累计同比下降23.0%，国内贷款和自筹资金降幅较大，反映开发商本身资金较紧。2023年上半年全国土地市场整体表现仍较为低迷，2023年上半年，全国300城住宅用地供求规模均降至近十年以来同期最低位，同比分别下降34.0%、32.1%。房企拿地集中于热点城市优质地块，拿地投资区域收敛聚焦，三四线城市土地市场面临更大压力。 库存视角下，商品房销售修复空间测算。短期库存逼近17年中水平，广义库存处于高位。7月末，商品房待售面积64564万平方米，同比增长18.1%，库存逼近17年中水平。截至2023年6月，商品房广义库存面积达到70亿平方米，近十年 历史分位数73%，处于高位。分区域看，不同省份库存水平分化较大。低库存区域销售有望率先回暖，随着房地产政策进一步放松，我们预计中性假设下有望提升销售面积增速3.5个百分点。 地产链景气展望：开工端仍在磨底，竣工端显著回暖。开工端行业景气度整体与商品房新开工面积相关性强，且滞后时间相对较短。水泥方面，量端同比微增，价端同比下行。挖机方面，量端同比下行。7月液压挖掘机销量累计同比下降24.60%。 钢材方面，量端同比上行，价端同比上行。竣工端行业景气度整体与商品房销售面积相关性更强，且滞后期有所缩短。汽车方面，量端同比上行。7月汽车销量累计同比提高7.90%，较去年同期增速上涨9.90PCT。家具方面，量端同比上行明显。7月家具零售额累计同比提高3.20%，较去年同期增速上涨11.80PCT。家电方面，空调、彩电、冰箱和洗衣机整体景气度回暖。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 投资建议：房地产市场基本面仍弱，中央定调趋于积极后，房地产政策有望持续改善。我们认为，房地产政策将在供给侧和需求侧协同发力，供给侧主要在于存量提质改造、住房保障体系完善和房地产风险化解，需求端主要在于降低购房门槛、降 低购房成本和购房资格放宽。随着政策优化，低库存高能级城市销售有望率先回暖。建议重点关注高能级城市货值充裕的开发商、受益于销售竣工回暖的家居、家电行业。 风险提示：房地产市场超预期下行；房地产信用风险进一步发酵；房地产刺激政策不及预期；宏观经济增长不及预期；海外通胀持续性超预期；流动性收紧超预期。 内容目录 1.中央定调趋于积极，地产政策有望持续改善6 2.展望后市，房地产政策如何看？9 2.1.房地产供给侧政策焦点10 2.1.1.存量提质改造——城市更新10 2.1.2.住房保障体系完善——保障性租赁住房建设13 2.1.3.化解房地产风险——房企融资三支箭17 2.2.房地产需求侧政策焦点19 2.2.1.降低购房门槛——首付比例、“认房不认贷”等限贷政策的放松19 2.2.2.降低购房成本——房贷利率下降22 2.2.3.购房资格放宽——户籍政策放松、限购政策放松23 3.房地产市场：居民信心偏弱销售降幅扩大，资金较紧投资修复仍需等待24 4.库存视角下，商品房销售修复空间测算29 5.地产链景气展望：开工端仍在磨底，竣工端显著回暖32 5.1.开工端：水泥挖机景气下行，钢价企稳走强32 5.2.竣工端：家具家电销售显著回暖，汽车销量走强35 6.投资建议40 7.风险提示40 图表目录 图1：2022年以来各地因城施策频次8 图2：房地产供给端及需求端政策9 图3：我国城镇化率已达到较高水平，提升速度开始放缓10 图4：我国人均住宅建筑面积实现快速提升，整体供应已较为充足10 图5：城市更新、旧改、棚改的定义与区别11 图6：“十四五”规划城市更新相关要求11 图7：我国住房保障体系发展历程13 图8：保障性租赁住房政策核心特征15 图9：“十四五”期间各省保障性租赁住房筹集计划（万套）16 图10：“十四五”期间各市保障性租赁住房筹集计划（万套）16 图11：“十四五”期间上海、广州、南京、青岛新建住宅供应计划17 图12：“三箭齐发”房企融资支持框架形成18 图13：部分重点城市首二套房认定标准及首付比例情况21 图14：22年以来，房贷利率进入下行通道22 图15：2023年4月后商品房销售面积降幅扩大24 图16：8月新房价格指数环比继续下行25 图17：8月二手房价格指数环比继续下行25 图18：二季度房价预期上涨比例环比下行25 图19：未来3个月预计增加购房支出占比环比下行25 图20：二季度未来收入信心指数环比下行26 图21：二季度居民更多投资占比环比下行26 图22：国内贷款和自筹资金降幅较大，反映开发商本身资金较紧27 图23：商品房短期库存逼近17年中水平29 图24：商品房广义库存处于高位29 图25：商品房广义去化周期持续拉长30 图26：不同省份商品房广义库存面积分化较大31 图27：不同省份商品房广义库存去化周期分化较大31 图28：随着房地产政策进一步放松，我们预计中性假设下有望提升销售面积增速3.5个百分点32 图29：水泥量端同比微增33 图30：水泥价端同比下行33 图31：挖机量端同比下行34 图32：钢材量端同比上行34 图33：钢材价端同比上行35 图34：玻璃量端同比下行37 图35：汽车量端同比上行37 图36：家具量端同比微降37 图37：空调量端同比上行38 图38：彩电量端同比上行38 图39：冰箱量端同比上行39 图40：洗衣机量端同比上行39 表1：2023年关于房地产政策梳理6 表2：2023上半年主要政策类型出台频次对比8 表3：“十四五”规划城镇化布局工作12 表4：城市更新重点区域类型“三区一村”12 表5：2023年上半年“第三只箭”支持企业股权融资进展18 表6：不同信贷政策对于首套房及二套房的界定19 表7：全国层面及多数重点城市首二套房认定标准的变迁20 表8：部分城市不同首二套房认定标准下首付及房贷利息情况（单位：万元）21 表9：2023年上半年地方房地产宽松政策汇总（不完全统计）23 表10：2023年上半年全国300城各线城市住宅用地推出和成交同比变化情况27 表11：2023年上半年22城住宅用地推出、成交情况（市本级，万平米）28 表12：房地产政策改善后下半年销售面积改善幅度假设表31 表13：开工端行业景气度与地产指标相关关系32 表14：竣工端行业景气度与地产指标相关关系35 导读：7月，中央政治局会议对房地产定调趋于积极，并指出我国房地产市场供求关系发生重大变化。本文梳理了房地产供给侧和需求侧增量政策焦点，分析了目前房地产市场基本面形势，并对后续商品房销售修复空间进行了测算。 1.中央定调趋于积极，地产政策有望持续改善 中央定调更趋积极，房地产政策有望进一步改善。2023年以来，各部委关于房地产政策发言趋于积极。“稳地产”成为政策重点关注发力点。7月24日，中 央政治局会议提出：“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。”此后，住建部提出：“大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。” 表1：2023年关于房地产政策梳理 单位/会议日期会议名称/文件关键内容 ①自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。②对于评估期内新建商品住 央行/银保监会1月5日建立首套住房贷款利宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款率政策动态调整机制利率下限。③下调或取消贷款利率下限的城市，如果后续新建商品住宅销售价格环比和同比 连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复利率下限。④其他情形和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 ①参与试点工作的私募股权投资基金管理人须股权结构稳定、公司治理健全，实缴资本符合 要求，主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员，最近三年未发生重大违法违规行为等。不动产私募投资基金的投 证监会 2月20日启动不动产私募投资资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营 基金试点工作用房、基础设施项目等。②试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币， 且以机构投资者为主。不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民币，在符合一定要求前提下可以扩募。鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。 ①基本原则和要求：支持住房租赁供给侧结构性改革。重点支持自持物业的专业化、规模化 住房租赁企业发展。建立健全住房租赁金融支持体系。②加强住房租赁信贷产品和服务模式创新：加大对租赁住房开发建设的信贷支持力度。创新团体批量购买租赁住房信贷产品。支 《关于金融支持住房持发放住房租赁经营性贷款。创新对住房租赁相关企业的综合金融服务。③拓宽住房租赁市央行/银保监会2月24日租赁市场发展