房地产行业研究周报：8月基本面低位小幅改善 销售跌幅收窄

8月基本面低位小幅改善销售跌幅收窄 ——房地产行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：8月基本面低位小幅改善销售跌幅收窄 8月商品房销售额及销售面积于低位改善，商品房销售额及销售面累计同比分别为-3.2%、-7.1%，较上月下降1.7pct、0.6pct，8月单月同比分别为-16.4%、-12.2%，较上月跌幅收窄2.9pct、3.4pct： 从绝对值来看，8月已走出情绪最低点，同比口径延续修复有动力。受行业天气等季节性因素影响，8月商品房单月销售额在2018、2019、2021年环比为下跌，在2020年、2022年则因政策释放利好实现环比增长，本次8月单月 销售规模环比7月小幅增加，显示出市场情绪修复的特征；同时考虑到下半年低基数效应，预计后续同比口径仍将保持修复方向。 从领先的30城高频数据观察，9月高能级城市商品房市场开始回暖。9月1 日-16日，30城商品房销售面积同比增速为-15.6%，较8月单月同比增速提 升7.2pct，在近期多项政策利好出台刺激下，高能级城市商品房市场获得支撑，尽管复苏速度与范围仍待后续观察，但7-8月的市场低点已获确认。 8月单月商品房成交均价环比走平，同比小幅回落，整体保持稳定。8月单月商 品房销售价格环比-0.05%，同比-4.8%，较上月分别减少2.64pct，减少0.35pct；从同比、环比表现来看，商品房成交价格整体保持稳定。 开发资金来源同比跌幅扩大，房地产开发资金来源8月累计同比-12.9%，较上月减少1.7pct，单月同比增速-25.4%，较上月减少5.2pct。从资金来源构成来 看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增速分别为-24.3%、-22.2%、-31.6%、-26.9%，较上月分别减少9.62pct、减少1.71pct、减少9.85pct、减少3.38pct。 竣工端单月增速大幅下探，新开工增速回升，8月单月新开工面积同比增速-23.6%，施工面积同比增速-32.8%，竣工面积同比增速10.6%，分别较上月跌幅收窄2.3pct、扩大9.9pct、扩大22.6pct。开工端进入低基数阶段，同比跌幅 收窄，竣工端后续表现仍需关注房企资金压力及分配，以及新开工走弱对竣工端的传递效应。 投资端单月同比跌幅收窄，房地产开发投资完成额8月累计同比增速-8.8%，单月同比-10.95%，分别较上月跌幅扩大0.3pct、收窄1.2pct。 8月行业基本面多数指标实现单月同比跌幅收窄，尽管部分是受到了低基数的支撑，但从绝对值来看，销售、新开工、投资等单月表现均未出现显著滑落，或已表现出环比走强。随着近期行业利好政策集中出台，我们观察到销售高频数 据已开始表现出改善趋势；我们认为基本面阶段底部已探明，随着交易活跃度提升，购房者对价格认可度也将提升，进一步促进交易量回升及销售端回暖。 数据追踪（9月4日-9月10日）： 新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为-13pct、-5pct，一线城市- 46pct，4pct，二线城市+25pct，-9pct，三线城市-33pct，-3pct。 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比41pct，累计同比28pct。 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-17pct，成交建筑面积累计同比 -12pct，成交金额累计同比-18pct，土地成交溢价率为1.4%。 城市行情环比：北京（17pct），上海（-52pct），广州（5pct），深圳 （0.3pct），南京（5pct），杭州（-74pct），武汉（9pct）。 投资策略：关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注土储结构改善房企万科A、龙湖集团；关注优质区域深耕中小盘国企机会天地源、城建发 展、保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。 风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 评级增持 2023年9月19日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号： S1660519040001 翟苏宁研究助理 SAC执业证书编号： S1660121100010 行业基本资料 股票家数109 行业平均市盈率14.52 市场平均市盈率11.59 14% 7% 0% -7% -14% -21% 2022-08 2022-11 房地产 2023-022023-052023-08 沪深300 行业表现走势图 资料来源：wind申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：心怀期待预期将逐步转向》2023-08-28 2、《房地产行业研究周报：7月基本面低位盘整行业仍需政策支持》2023-08-223、《房地产行业研究周报：6月基本面持续走弱政策宽松预期渐强》2023-07-24 内容目录 1.每周一谈：8月基本面低位小幅改善销售跌幅收窄3 1.18月基本面低位小幅改善销售跌幅收窄3 1.2投资策略5 2.本周行情回顾5 3.行业动态7 4.数据追踪9 4.1新房成交数据9 4.2二手房成交数据9 4.3土地成交数据10 4.4部分重点城市周度销售数据11 5.风险提示11 图表目录 图1：商品房销售数据累计同比（%）3 图2：商品房销售数据单月值及同比（%）3 图3：2018-2023年单月商品房销售额（亿元）3 图4：30城及统计局商品房销售面积单月同比3 图5：商品房销售价格及同比环比增速4 图6：房地产开发资金来源累计同比（%）4 图7：房地产开发资金来源单月值及同比（%）4 图8：主要开发资金来源渠道累计同比（%）4 图9：主要开发资金来源渠道单月值同比（%）4 图10：新开工、施工、竣工面积累计同比（%）5 图11：新开工、施工、竣工单月值同比（%）5 图12：房地产开发投资完成额累计同比（%）5 图13：房地产开发投资完成额单月值及单月同比（%）5 图14：申万一级行业涨跌幅（%）6 图15：本周涨跌幅前十位（%）6 图16：本周涨跌幅后十位（%）6 图17：房地产行业近三年PE（TTM）6 图18：房地产行业近三年PB（LF）6 图19：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速9 图20：一二三线城市（30城）周度成交面积同比9 图21：一二三线城市（30城）累计成交面积同比9 图22：13城二手房周度成交面积及同比环比增速9 图23：13城二手房周度成交面积累计同比增速9 图24：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比10 图25：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率10 图26：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比10 图27：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比10 图28：一二三线城市成交土地总价累计同比10 图29：一二三线城市成交土地周度溢价率10 表1：部分重点城市周度销售面积（万平方米）及环比增速11 1.每周一谈：8月基本面低位小幅改善销售跌幅收窄 1.18月基本面低位小幅改善销售跌幅收窄 8月商品房销售额及销售面积于低位改善，商品房销售额及销售面累计同比分别为 -3.2%、-7.1%，较上月下降1.7pct、0.6pct，8月单月同比分别为-16.4%、-12.2%，较上月跌幅收窄2.9pct、3.4pct： 从绝对值来看，8月已走出情绪最低点，同比口径延续修复有动力。受行业天气等季节性因素影响，在2018-2022年5年时间里，8月商品房单月销售额在一般年份2018、2019、2021年环比为下跌，在2020年、2022年则因政策释放利好实现环比增长，本次8月单月销售规模环比7月小幅增加，显示出市场情绪修复的特征；同时考虑到下半年低基数效应，预计后续同比口径仍将保持修复方向。 从领先的30城高频数据观察，9月高能级城市商品房市场开始回暖。9月1日- 16日，30城商品房销售面积同比增速为-15.6%，较8月单月同比增速提升7.2pct，在近期多项政策利好出台刺激下，高能级城市商品房市场获得支撑，尽管交易复苏的速度与范围仍待后续观察确认，但7-8月的市场低点已获确认。 160 140 120 100 80 60 40 20 0 -20 -40 中国:商品房销售额:累计同比 中国:商品房销售面积:累计同比 图1：商品房销售数据累计同比（%）图2：商品房销售数据单月值及同比（%） 商品房单月销售额（亿） 商品房单月销售面积（万平方米） 商品单月房销售额同比 商品房销售面积单月同比 30000 25000 20000 15000 10000 5000 2020-08 2020-10 2020-12 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-02 2022-04 2022-06 2022-08 2022-10 2022-12 2023-03 2023-05 2023-07 0 160 140 120 100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所 图3：2018-2023年单月商品房销售额（亿元） 2018 2019 20212022 2020 2023 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所 图4：30城及统计局商品房销售面积单月同比 60% 商品房销售面积单月同比 30城销售面积单月同比 40% 20% 0% -20% -40% -60% 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所，9月数据截止至9月16日 8月单月商品房成交均价环比走平，同比小幅回落，整体保持稳定。8月单月商品房销售价格环比-0.05%，同比-4.8%，较上月分别减少2.64pct，减少0.35pct；从同比、环比表现来看，商品房成交价格整体保持稳定。 图5：商品房销售价格及同比环比增速 商品房成交单价（元/平方米） 环比 同比 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 开发资金来源同比跌幅扩大，房地产开发资金来源8月累计同比-12.9%，较上月减少1.7pct，单月同比增速-25.4%，较上月减少5.2pct。从资金来源构成来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增速分别为-24.3%、 -22.2%、-31.6%、-26.9%，较上月分别减少9.62pct、减少1.71pct、减少9.85pct、减少3.38pct。 图6：房地产开发资金来源累计同比（%）图7：房地产开发资金来源单月值及同比（%） 60 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 房地产开发资金来源单月值（亿）房地产开发资金来源单月同比 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 60 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所 图8：主要开发资金来源渠道累计同比（%） 资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所 图9：主要开发资金来源渠道单月值同比（%） 120 100 80 60 40 20 0 -2