房地产行业周报：百强8月销售跌幅收窄，郑州保交楼获进展

本周地产板块A股涨幅靠前，物业板块持续回调。本周申万A股房地产板块涨跌幅为+1.9%，在各板块中位列第2；WIND港股房地产板块涨跌幅为-2.4%，在各板块中位列第10。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-5.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为-3.6%，沪深300指数涨跌幅为-2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1.8%和-3.3%。 本周土地市场延续低温态势。本周全国300城宅地成交建面906万㎡，单周环比36%，单周同比13%，平均溢价率1%，本周厦门、无锡土拍较冷。 2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面30809万㎡，累计同比-46%；年初至今，华润臵地、保利发展、中海地产、招商蛇口、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房成交环比上升，同比下降。本周35个城市商品房成交合计459万平米，周环比+19%，周同比-21%。其中，一线城市：周环比+13%，周同比-6%；二线城市 ：周环比+27%，周同比-20%；三四线城市：周环比-15%，周同比-54%。 本周二手房同环比齐跌。本周15个城市二手房成交合计137万平米，周环比-10%，周同比-8%。其中，一线城市：周环比+2%，周同比-8%；二线城市 ： 周环比-13%， 周同比-10%；三四线城市 ： 周环比-20%， 周同比+36%。 百强房企8月销售同比跌幅收窄，改善房企销售拐点初步确立。百强房企8月全口径销售金额6047亿元，环比7月持平，同比-33%。8月销售同比降幅相较7月有所收窄，主要因为去年同期基数较低，当前整体销售并未明显转暖。但具体来看，房企表现已明显分化，部分房企销售同比大幅增长。比如建发房产和滨江集团8月权益销售金额同比分别+31%和+43%。从8月全口径销售金额来看，TOP30房企中有16家环比增长，9家同比增长。我们认为以建发和滨江为代表的改善房企销售拐点已初步确立，后续或将领先行业实现持续复苏。我们曾在6月的专题报告《三问房地产市场销售复苏情况》中提出，建发房产、滨江集团等改善型产品为主的房企，在今年Q3有望率先实现同比销售转正，目前这一判断已初步得到验证。 郑州保交楼取得初步进展。7月郑州市房管局召开会议，针对停工断贷项目提出棚改统贷统还、项目并购、破产重组、保障房租赁四种模式的纾困方式。9月1日，河南郑地住房租赁有限公司公示了收购用于人才公寓项目的23个存量房源（第一批次），这意味着郑州保交楼举措取得初步的实质性进展。 投资建议 当前整体销售市场尚未明显复苏，但以建发和滨江为代表的改善型房企8月销售已同比转正，拐点初步确立。我们认为改善房企的正循环将持续进行，呈现强者恒强的态势。推荐绿城中国、滨江集团、建发股份。此外，建议关注强房产交易平台贝壳；以及抗风险能力强的商管龙头华润万象生活。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 百强房企8月销售同比跌幅收窄，改善房企销售拐点初步确定 百强房企8月全口径销售金额6047亿元，环比7月持平，同比-33%；权益口径销售金额4335亿元，环比+3%，同比-31%。8月销售同比降幅相较7月有所收窄，主要因为去年同期基数较低，当前整体销售并未明显转暖。但具体来看，房企表现已明显分化，部分房企销售同比大幅增长，比如建发房产和滨江集团8月权益销售金额同比分别+31%和+43%。从8月全口径销售金额来看，TOP30房企中有16家环比增长，9家同比增长。 我们认为以建发和滨江为代表的改善房企销售拐点已初步确立，后续或将领先行业实现持续复苏。我们曾在6月的专题报告《三问房地产市场销售复苏情况》中提出，建发房产、滨江集团等改善型产品为主的房企，在今年Q3有望率先实现同比销售转正，目前这一判断已初步得到验证。 图表1：百强房企8月单月全口径销售金额及同比增速 图表2：主流房企8月销售情况 郑州保交楼取得初步进展 郑州保交楼取得实质进展，23个项目部分房源获得用于人才公寓项目的资格。7月郑州市房管局召开会议，汇报“头部房企自愿退出项目情况”，提出棚改统贷统还、项目并购、破产重组、保障房租赁四种模式的纾困方式，其中保障房租赁模式是指政府以适当价格整栋收购现房、准现房项目作为保障性住房。9月1日，河南郑地住房租赁有限公司公示了收购用于人才公寓项目的23个存量房源（第一批次），意味着郑州保交楼举措取得实质性进展。具体23个项目如下： 图表3：23个用于人才公寓的存量房 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+1.9%，在各板块中位列第2；WIND港股房地产板块涨跌幅为-2.4%，在各板块中位列第10。本周地产涨跌幅前5名为京投发展、粤宏远A、空港股份、国瑞臵业、数源科技，涨跌幅分别为+28.2%、+18.4%、+15.4%、+15.3%、+13.5%；末5名为旭辉控股集团、碧桂园、时代中国控股、中梁控股、新城发展，涨跌幅分别为-27.4%、-17.5%、-16.9%、-16.7%、-13.3%。 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名 图表7：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-5.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为-3.6%，沪深300指数涨跌幅为-2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1.8%和-3.3%。本周物业涨跌幅前5名为朗诗绿色生活、佳源服务、 保利物业、 中海物业 、荣万家， 涨跌幅分别为+14%、+9.3%、+9.2%、+6.2%、+5.7%；末5名为鑫苑服务、金科服务、绿城服务、融创服务、旭辉永升服务，涨跌幅分别为-62.2%、-20.5%、-19.4%、-17%、-16.5%。 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名 图表10：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2022年第36周，全国300城宅地成交建面906万㎡，单周环比36%，单周同比13%，平均溢价率1%。 2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面30809万㎡，累计同比-46%；年初至今，华润臵地、保利发展、中海地产、招商蛇口、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五，分别为670、478、468、463、392亿元。 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表13：2022年初至今权益拿地金额前20房企 新房成交 根据wind数据，本周（8月27日-9月2日），35个城市商品房成交合计459万平米，周环比+19%，周同比-21%，月度累计同比-39%，年度累计同比-31%，其中： 一线城市：周环比+13%，周同比-6%，月度累计同比+2%，年度累计同比-28%； 二线城市：周环比+27%，周同比-20%，月度累计同比-48%，年度累计同比-29%； 三四线城市：周环比-15%，周同比-54%，月度累计同比-49%，年度累计同比-46%。 图表14：40城新房成交面积及同比增速 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表17：35城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据wind数据，本周（8月27日-9月2日），15个城市二手房成交合计137万平米，周环比-10%，周同比-8%，月度累计同比-20%，年度累计同比-19%，其中： 一线城市：周环比+2%，周同比-8%，月度累计同比-13%，年度累计同比-34%； 二线城市：周环比-13%，周同比-10%，月度累计同比-24%，年度累计同比-11%； 三四线城市：周环比-20%，周同比+36%，月度累计同比+22%，年度累计同比-42%。 图表18：15城二手房成交面积及同比增速（周） 图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表21：15城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 本周12城商品房库存（可售面积）为1.52亿平米，环比-0.3%，同比+4.7%。 以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为16.5月，较上周-0.5个月，较去年同比+2.6个月。 图表22：12城商品房的库存和去化周期 图表23：12城各城市能级的库存去化周期 图表24：12个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表25：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表26：上市公司动态 物管行业政策和新闻 图表27：物管行业资讯 物管公司动态 图表28：物管公司动态 行业估值 图表29：A股地产PE- TTM 图表30：港股地产PE- TTM 图表31：港股物业股PE- TTM 图表32：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。