房地产行业研究周报：8月销售跌幅收窄，投资承压竣工修复

行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 8月销售跌幅收窄投资承压竣工修复 ——房地产行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：8月销售跌幅收窄投资承压竣工修复 商品房销售单月同比增速跌幅收窄但年度修复窗口期压力已较紧迫 商品房销售额及销售面积累计同比分别为-27.9%、-23%，较上月提升 0.9pct、0.1pct。销售额及销售面积单月同比分别为-19.9%、-22.6%，较上月跌幅收窄8.4pct、6.3pct。在历经7月份停贷事件冲击后，8月商品房销售累计与单月销售指标同比均小幅度回升，通过近期在“保交楼”以及对合理需求的持续引导，商品房市场整体复苏的趋势延续。 从商品房销售的季节性表现看，全年销售数据恢复的压力已较显著，仍需进一步对需求端进行引导。近五年商品房销售额月度前三位分别为12月、6月、9月，尽管6月销售数据出现大幅复苏，但从高频数据观察，9月上旬的 销售数据并不理想，整体复苏节奏仍偏弱，全年口径的销售增速复苏窗口所剩时间已无多，增速修复压力较显著，后续销售复苏仍需政策进一步引导。 房地产开发资金来源供需两端同步转暖 房地产开发资金来源8月累计同比增速-25%，较上月跌幅收窄0.4pct,单月同 比增速-21.7%，较上月跌幅收窄4.1pct。从资金来源构成来看，8月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增速分别为-17.6%、-18.4%、-24.5%、-18.3%，较上月分别提升19.2、2.2、5.2、4.3pct。 8月在融资端出现供给需求两端资金同步改善，资金态度有所转暖。由于供 给端资金，尤其房企自筹资金偏向市场化，受政策影响较小且会跟随行业基 本面变动而变动，其资金流入改善往往滞后于需求端，8月同时观察到四种资金渠道出现单月同比转暖传递了一定的积极信号。未来若销售能保持持续好转态势，供需两端资金有望延续修复。 “保交楼”促竣工面积大幅反弹资金紧张下新开工持续承压 新开工面积承压而竣工面积出现明显反弹，8月新开工面积累计同比增速- 37.2%，竣工面积同比增速-21.1%，施工面积同比增速-4.5%，分别较上月减少1.2pct、提升2.2pct、减少0.9pct。月度口径来看，新开工面积同比增速 -45.7%、竣工面积同比增速-2.5%、施工面积同比增速-47.8%，分别较上月减少0.3pct、提升33.5pct、减少3.5pct。 新开工与竣工的走势背离体现“保交楼”的底线思维以及房企资金紧张的现状。在“保交楼”的政策导向下，房企端积极推动竣工动作，竣工面积出现大幅改善，而由于行业整体仍处于资金紧绷状态，有限的资金难以同时支撑 新开工和竣工同步回升；未来我们认为竣工端将保持一定强度，同时在“保交楼”风险降低后，资金有望向新开工端流动。 房地产开发投资同比增速延续下行 房地产开发投资完成额8月累计同比增速-7.4%，较上月下降1pct，单月同比 增速-13.8%，较上月下降1.5pct。基本面尚未完全触底叠加行业资金尚紧张背景下，房企在投资端仍然保持了谨慎的姿态。 行业基本面有改善，但需求端的弱复苏尚不足以支撑行业流动性充分好转，仍有待政策对供需两端作进一步引导，进一步提升房企与购房者的信心。 数据追踪（9月5日-9月11日）： 新房市场：30城成交面积单周同比及累计同比分别为-39PCT、-32PCT，一 线城市+7PCT，-27PCT，二线城市-58PCT，-28PCT，三线城市-24PCT，- 43PCT。 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比-17PCT，累计同比-16PCT。 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-14PCT，成交建筑面积累计同 比-21PCT，成交金额累计同比-42PCT，土地成交溢价率为5.98%。 城市行情环比：北京（+38PCT），上海（-17PCT），广州（-54PCT），深圳 （-36PCT），南京（-33PCT），杭州（-49PCT），武汉（-20PCT）。 投资策略：关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向下的滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜 力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。代建行业推荐龙头绿城管理控股。风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 评级增持 2022年9月18日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 翟苏宁研究助理 SAC执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料 股票家数115 行业平均市盈率13.1 市场平均市盈率11.45 行业表现走势图 60%房地产(申万) 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 沪深300 资料来源：wind申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：销售维持低位复苏趋势“保交楼”政策再发力》2022-09-13 2、《房地产行业研究周报：2022半年报点评：行业基本面仍承压下行趋势缓解》2022-09-05 3、《房地产行业研究周报：居民中长期贷款低迷行业政策持续宽松》2022-08-14 内容目录 1.每周一谈：8月销售跌幅收窄投资承压竣工修复3 1.1销售跌幅收窄投资承压竣工修复3 1.2投资策略6 2.本周行情回顾6 3.行业动态7 4.数据追踪9 4.1新房成交数据9 4.2二手房成交数据9 4.3土地成交数据10 4.4部分重点城市周度销售数据10 5.风险提示11 图表目录 图1：商品房销售数据累计同比3 图2：商品房销售数据单月值及同比3 图3：住宅、办公楼、商业用房销售面积累计同比增速3 图4：期房、现房累计销售面积累计同比3 图5：近5年商品房单月销售额3 图6：房地产开发资金来源累计同比4 图7：房地产开发资金来源单月值及同比4 图8：主要开发资金来源渠道累计同比4 图9：主要开发资金来源渠道单月值同比4 图10：新开工、施工、竣工面积累计同比5 图11：新开工、施工、竣工单月值同比5 图12：2019-2022年单月新开工面积（万平方米）5 图13：2019-2022年单月竣工面积（万平方米）5 图14：房地产开发投资完成额累计同比6 图15：房地产开发投资完成额单月值及单月同比6 图16：申万一级行业涨跌幅（%）6 图17：本周涨跌幅前十位（%）6 图18：本周涨跌幅后十位（%）6 图19：房地产行业近三年PE（TTM）7 图20：房地产行业近三年PB（LF）7 图21：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速9 图22：一二三线城市（30城）周度成交面积同比9 图23：一二三线城市（30城）累计成交面积同比9 图24：13城二手房周度成交面积及同比环比增速9 图25：13城二手房周度成交面积累计同比增速9 图26：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比10 图27：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率10 图28：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比10 图29：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比10 图30：一二三线城市成交土地总价累计同比10 图31：一二三线城市成交土地周度溢价率10 表1：部分重点城市周度销售面积（万平方米）10 1.每周一谈：8月销售跌幅收窄投资承压竣工修复 1.1销售跌幅收窄投资承压竣工修复 8月商品房销售单月跌幅收窄，商品房销售额及销售面积累计同比分别为-27.9%、 -23%，较上月提升0.9pct、0.1pct。销售额及销售面积单月同比分别为-19.9%、 -22.6%，较上月跌幅收窄8.4pct、6.3pct。在历经7月份停贷事件冲击后，8月商 品房销售累计与单月销售指标同比均小幅度回升，通过近期在“保交楼”以及对合理需求的持续引导，商品房市场整体复苏的趋势延续。 图1：商品房销售数据累计同比图2：商品房销售数据单月值及同比 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 商品房销售额累计同比 商品房销售面积累计同比 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 160% 商品房单月销售额（亿） 商品房单月销售面积（万平方米）商品单月房销售额同比 商品房销售面积单月同比 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 2019-07 2019-09 2019-11 2020-02 2020-04 2020-06 2020-08 2020-10 2020-12 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-02 2022-04 2022-06 -60% 资料来源：wind国家统计局申港证券研究所资料来源：wind国家统计局申港证券研究所 从结构来看，住宅、商业及办公商品房单月同比增速均回升，住宅、商业用房及办公楼销售面积8月累计同比增速分别为-26.8%、6.6%、4.8%，较上月增加0.3pct、降低3.1pct、1.4pct，单月同比增速分别为-24.5%、-16.4%、-6.3%，较 上月增加5.8、7.9、4.6pct。 图3：住宅、办公楼、商业用房销售面积累计同比增速图4：期房、现房累计销售面积累计同比 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 120% 商品房销售面积:住宅:累计同比 商品房销售面积:办公楼:累计同比 商品房销售面积:商业营业用房:累计同比 商品房销售面积:住宅:单月同比 商品房销售面积:办公楼:单月同比 商品房销售面积:商业营业用房:单月同比 100% 80% 60% 40% 20% 2019-08 2019-10 2019-12 2020-02 2020-04 2020-06 2020-08 2020-10 2020-12 2021-02 2021-04 2021-06 2021-08 2021-10 2021-12 2022-02 2022-04 2022-06 2022-08 2019-08 2019-10 2019-12 2020-02 2020-04 2020-06 2020-08 2020-10 2020-12 2021-02 2021-04 2021-06 2021-08 2021-10 2021-12 2022-02 2022-04 2022-06 2022-08 0% -20% -40% -60% 资料来源：wind国家统计局申港证券研究所资料来源：wind国家统计局申港证券研究所 从商品房销售的季节性表现看，全年销售数据恢复的压力已较显著，仍需进一步对需求端进行引导。近五年商品房销售额月度前三位分别为12月、6月、9月，尽管6月销售数据出现大幅复苏，但从高频数据观察，9月上旬的销售数据并不理想。从8月的单月同比增速，以及月度销售额绝对值向近5年均值回归观察，市场仍然处于复苏的趋势内，但整体复苏节奏仍然偏弱，全年口径的销售增速复苏窗口所剩时间已无多，增速修复压力已较显著，后续销售复苏仍需政策进一步引导。 图5：近5年商品房单月销售额 300002018(亿元)2019(亿元)2020(亿元)2021(亿元)2022(亿元) 25000 20000 15000 10000 5000 0 2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 资料来源：wind国家统计局申港证券研究所 融资端各资金渠道资金流入均出现边际改善，房地产开发资金来源8月累计同比增速-25%，较上月跌幅收窄0.4pct,单月同比增速-21.7%，较上月跌幅收窄4.1pct。从资金来源构成来看，8月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按 揭贷款单月同比增速分别为-17.6%、-18.4%、-24.5%、-18.3%，较上月分别提升19.2pct、2.2pct、5.