2023酒店资产证券化年度报告

酒店资产证券化 HOTELABS 华美顾问年度报告 HUAMEIANNUALREPORT 2023 从四大维度、15个层面，整理并分析了2015 2022年酒店资产证券化市场的发展情况 1.中国酒店资产证券化产品3.资产证券化的种类 清单 REITs、CMBS及CMBN、BT 中国酒店资产证券化产品（纯酒产品的运作模式、发展现状店）/中国酒店资产证券化产品 （混合物业） 2.资产证券发行情况4．资产证券化的政策 2022年中国酒店资产证券化融资综合类规定／融资租赁债权 规模2015~2022年中国酒店资相关规定基础设施相关规产证券化融资规模变化趋势／定／PPP相关规定／应收账2022年不同中国酒店资产证券化款相关规定／负面清单及风 产品比重／2015~2022年不同中险指引相关规定 国酒店资产证券化产品比重变化趋势／中国酒店资产证券化产品发行期限及发行利率/中国酒店资产证券化产品主要资产方和发起机构 2022年中国酒店资产证券化产品（纯酒店） 保利凯悦假日酒店资产支持专项计划世茂酒店物业权益型房托资产支持专项计划太湖新城君来世尊酒店资产支持专项计划上海艾迪逊酒店资产支持专项计划(长三角一体化)阳光城集团股份有限公司2020年度第一期 扬州迎宾馆资产支持专项计划资产支持票据 中铁置业青岛中心资产支持专项计划碧桂园十里银滩酒店资产支持专项计划兽商酒店资产支持专项计划三亚山海天JW万豪酒店及傲途格精选酒店杭州黄龙饭店绿色资产支持专项计划（碳中资产支持专项计划 和)仁恒皇冠假日酒店资产支持专项计划 杭州西溪投资资产支持专项计划京基瑞吉酒店资产支持专项计划2022金融街丽思卡尔顿酒店资产支持专项南京世茂希尔顿酒店资产支持专项计划计划富力酒店一期资产支持专项计划 华发瑞吉酒店资产支持专项计划雅居乐酒店物业资产支持专项计划上海鲁能JW方豪侯爵酒店资产支持专项计佳兆业万豪酒店物业资产支持专项计划划(碳中和)云南世博花园酒店资产支持专项计划 金茂酒店鑫选1号资产支持专项计划三亚天域酒店资产支持专项计划 卓越四季酒店资产支持专项计划京基集团酒店资产支持专项计划深圳东华假日酒店资产支持专项计划扬州虹桥坊酒店资产支持专项计划 北控雁栖湖会展中心资产支持专项计划星河丽息卡尔顿酒店资产支持专项计划运达喜来登酒店资产支持专项计划北辰长沙洲际酒店资产支持专项计划宜宾皇冠假日酒店资产支持专项计划渔阳饭店资产支持专项计划 合肥融创酒店资产支持专项计划卓越四季酒店资产支持专项计划 富力万丽酒店资产支持专项计划彩云之南酒店资产支持专项计划光控安石绿城尊蓝酒店资产支持专项计划富蒙产业信托 武汉世茂希尔顿酒店众志抗疫资产支持专项 计划 数框来源：交易所、银行间债券市场、机均间私募产品报价与服务系统 2022年中国酒店资产证券化产品（混合物业 盈祥资产支持专项计划 深业上城智慧城市运营资产支持专项计划融创昆明文旅城贸产支持专项计划 上海万象城资产支持专项计划 西安阳光天地二期资产支持专项计划恒泰商置资产支持专项计划 华宇集团商业物业资产支持专项计划 2020金融街威斯汀酒店资产支持专项计划 北京保利大厦资产支持专项计划 弘阳家居博览中心资产支持专项计划三亚亚特兰蒂斯资产支持专项计划 北京首都开发股份有限公司2020年度第一期资产支持票据广州周大福金融中心2020年度第一期定向资产支持票据 杭州国际会议中心资产支持专项计划 宝业东城广场资产支持专项计划 迈科商业中心综合体资产支持专项计划济南贵和商业物业资产支持专项计划 济南领秀城商业综合体资产支持专项计划 金光上海白玉兰广场资产支持专项计划宝龙地产商业一号资产支持专项计划 合景泰高商业物业第一期资产支持专项计划 北京北大科技园建设开发有限公司2018年第一期资产支持票据南京金鹰天地2017年度第一期资产支持票据 广州海航双塔资产支持专项计划北京银泰中心资产支持专项计划汇资产业信托 越秀房产信托基金 数据来源：交易所、银行间债券市场、机构间私募产品报价与服务系统 2022年中国酒店资产证券化产品融资总额达 1772亿元，同比增长9.4% 2022年共新发行酒店资产证券化产品10笔，融资总额达152.9亿元 混合物业（含酒店）资产证券化 共27笔，融资总额1089.1亿元 2022年新发行2笔 融资总额83亿元 纯酒店资产证券化 共41笔，融资总额682.9亿元 2022年新发行8笔融资总额69.9亿元 数握来源：交易所、银行间债券市场、机构间私募产品报价与服务系统 2019~2020年，中国酒店资产证券化产品融 资规模经历了高速增长，2022年增速放缓至 9.4% 中国酒店资产证券化产品融资规模增长趋势 2000 1500 1000 280 327 345 47 102 102 146 310 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 500 0 ■纯酒店■混合物业(含酒店) 总规模增长趋势 2020年 1337.8亿 2022年 1772亿 2016年 382.6亿 2018年 491.7亿 数据来源：交易所、银行间债券市场、机构间私募产品报价与服务系统 2022年中国酒店资产证券化产品以 CMBS/CMBN类型为主 CMBS/CMBN 77.9% 类REITs 16.2% 其他收益权 5.9% 数框来源：交易所、银行间债券市场、机构间私募产品报价与服务系统 CMBS/CMBN类型产品占比在中国酒店资产 证券化市场份额逐渐升高 6% 20227% 11% 239 319 45% 2015 71%80% 100% CMBS/CMBN 类REITs 其他收益权 数据来源：交易所、银行间债券市场、机构间私募产品报价与服务系统 中国酒店资产证券化产品发行期限及发行利率 利率(%) 8% 7% ... . . 6%. . 5% .. 4%. . . 3%. 期限(年) 2% LD10152025 CMBS/CMBN●类Reits·其他收益权 数框来源：交易所、银行间债券市场、机构间私募产品报价与服务系统 中国酒店资产证券化产品主要资产方和发起机 构 金额 (亿元) 金额 (亿元) 数 2015~2022年酒店资产证券化产品前十资产方 160 16 140 14 120 12 100 10 80 60 9 40 4 20 发行总额总笔数 2015~2022年酒店资产证券化产品前十发起机构 25020 15 20016 14 15012 10羊数 100 6 504 2 0 证券 华乐证券中信证券 建信建投 中信 发行总额总笔数 数据来源：交易所、银行间债券市场、机构间私募产品报价与服务系统 华 资产证券化的主要形式有REITS、CMBS/阁美 CMBN、BT三种 我国当前市场上REITS产品仅符合成熟REITS部分标准；CMBS/ CMBN在我国法律法规较完善；BT主要在香港与新加坡发行 需要资产有持续稳定的现金流 将所募集资金投资于商业地产，并将产生的现金流向投资者还本 归息：或打包设立专业的REITS，以其收益作为标的，均等地分 割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利 REITs我国当前市场上发行的产品仅符合国外成熟REITs的部分标准 因此称国内相关产品为“类REITs产品”。最新推出公募REITs大多 只存在于基础设施建设，不涉及酒店板块 以债券形式向投资者发行；价格通常根据机构的评级来确定 ￥CMBS的销售收入将返给地产的原始拥有者，用于偿还贷款本息， 盈余则作为公司的运营资本 CMBS/CMBN由CMBS延申的CMBN能够在银行间公募，流动性更高 我国商业抵贷款法律法规较完善 与REITs类似，又具有更高的灵活性，允许将开发中的物业与待 QQ开发的物业打入资产包 将已营运、招商中及待开发的以租金为收入来源的项目资产组成 资产包来发行公募信托融资；可在证券市场交易和流通，没有存 BT续期限制，融资规模较大且不用归还，可持续进行融资和资产收 购 近年来主要在香港与新加坡资本市场进行运作 数据来源：华美创新发展中心 我国资产证券化政策体系由证监会的行政规定和交易所、行业协会的自律规定构成 综合类特定领域：融资租债债权 证监会：基金业协会： 《证券公司及基金管理公司子公司资产证《融资租赁债权资产证券化业务尽职调查券化业务管理规定、应职调查工作指引，工作细则》 信息披露指引》上交所： 基金业协会：《上海证券交易所企业融资租赁债权资产 《资产支持专项计划备案管理办法、说明支持证券信息挂牌条件确认指南、信息披 书内容与格式指引》露指南》 上交所：深交所： 《证券公司设立专项计划发行资产支持证《深圳证券交易所企业融资租赁债权资产券申请文件清单及要求》支持证券信息挂牌条件确认指南、信息披 《上海证券交易所市场资产证券化业务指露指南》 南》机构间私募产品报价与服务系统： 《上海证券交易所资产支持证券挂牌转让《机构间私募产品报价与服务系统融资租 申请受理审查指南》赁债权资产支持证券挂牌条件确认指南、 《上海证券交易所资产支持证券挂牌条件信息披露指南》 确认业务指引》 《资产支持证券定期报告内容与格式指引》特定领域：基础设施 深交所： 深圳证券交易所资产证券化业务指引证监会： 《公开募集基础设施证券投资基金指引 (2014年修订）》 《深圳证券交易所资产证券化业务信息披(试行）》 露格式》上交所： 《深圳证券交易所资产支持证券挂牌条件《上海证券交易所基础设施类资产支持证确认业务指引3券信息挂牌条件确认指南 《资产支持证券临时报告信息披露指引3《上海证券交易所基础设施类资产支持证 机构间私票产品报价与服务系统券信息披露指南》 机构间私募产品报价与服务系统资产证深交所： 券化业务指引、业务指南》《深圳证券交易所基础设施类资产支持证券信息挂牌条件确认指南》 《深圳证券交易所基础设施类资产支持证 券信息披露指南 我国资产证券化政策体系由证监会的行政规定和交易所、行业协会的自律规定构成 特定领域：PPP特定领域：应收账款 证监会：基金业协会： 《国家发展改革委证监会关于推进传统基《企业应收账款资产证券化业务尽职调查础设施领域政府和社会资本合作（PPP工作细则 项目资产证券化工作的通知 上交所： 《财政部人民银行证监会关于规范开展政《上海证券交易所企业应收账款资产支持 府和社会资本合作项目资产证券化有关事证券信息挂牌条件确认指南》 宜的通知》《上海证券交易所企业应收账款资产支持 基金业协会：证券信息披露指南》 《政府和社会资本合作（PPP）项目资产深交所： 证券化业务尽职调查工作细则》《深圳证券交易所企业应收账款资产支持 上交所：证券信息挂牌条件确认指南》 《上海证券交易所政府和社会资本合作《深圳证券交易所企业应收账款资产支持(PPP）项目资产支持证券挂牌条件确认证券信息披露指南》 指南、信息披露指南机构间募产品报价与股务系统： 深交所：《报价系统企业应收账款资产支持证券挂 《深圳证券交易所关于进一步推进政府和牌条件确认指南》 社会资本合作（PPP）项目资产证券化业《报价系统企业应收账款资产支持证券信 务的通知”息披露指南 深圳证券交易所政府和社会资本合作 (PPP）项目资产支持证券挂牌条件确认 指南、信息披露指南》负面清单及风险指引 机构间私票产品报价与服务系统 《关于规范开展政府和社会资本合作项目基金业协会 《资产证券化业务风险控制指引》 资产证券化有关事宣的通知》 《机构间私募产品报价与服务系统关干进 《资产证券化业务基础资产负面清单指引》 一步推进政府和社会资本合作(PPP）项上交所： 目资产证券化业务的通知》《资产支持证券存续期信用风险管理指引 机构间粘募产品报价与服务系统政府和(试行）》 社会资本合作（PPP）项目资产支持证券挂牌条件确认指南、信息披露指南》 华美云 华美顾问集团开发的数据服务平台，包含全国 200+城市，900+行政区，200+管理公司，230+ 酒店品牌，120+业主集团，3800+五星档次酒店 的各类数据报告。 版权说明 本报告由华美顾问集团创新