大湾区物流指数_2022年下半年

大湾区物流指数 中国物流-2022年11月 报告 第一太平戴维斯研究部 大湾区物流指数 定义&说明 大湾区数据取样范围 背景 2020年，第一太平戴维斯发布《大湾区物流指数》，旨在为粤港澳大湾区（以下简称“大湾区”）物流地产市场参与者，如开发商、业主、租户、投资者等，提供可靠的参考性指标，以便掌握大湾区各个城市物流地产市场的变化趋势并适时调整经营管理策略，该报告将进行定期更新。 高标准仓库 高标准仓库（以下简称高标仓）指以钢结构为佳、净层高达9米及以上、首层承重达每平方米3吨及以上的仓库；此外，其防火等级应至少为丙二类。 总租用成本 总租用成本为净有效租金、物业管理费及相关税费总和。 本报告研究地理范围界定为大湾区内地九个城市以及香港特别行政区。其中，根据市场发展阶段差异化特征，对各城市选择不同指数起点。香港、深圳、广州指数起点始于2010年，其它城市指数起点为2015年及以后。 指数 租金及价格指数分别反映出各城市间租金及价格的变化趋势，进而说明城市间物流地产市场资产表现的共性与差异。 更新周期 《大湾区物流指数》于2020年7月首次发布，并将定期进行半年度更新，以对大湾区城市物流市场最新趋势及租金、价格变化加以阐述。 2savills.com.cn/research 大湾区物流指数 摘要 2022年初，大湾区物流市场承继了过往两年的增长势头，尤其在第一季度表现良好，并与市场预期相若。然而，四月份伊始，全球经济、贸易、供应链备受重创，部分租户开始对其区域业务运营表现出越来越大的担忧，审查并改变其物流物业使用计划和需求。有鉴于此，大湾区物流市场整体租赁需求较去年下半年倾软，进而导致区域平均空置率上升。即便如此，但就期内租赁市场角度出发，多数业主的情绪并未受挫，因而其亦未改变租赁和定价策略。截至2022年上半年底，大湾区物流租金指数环同比分别上涨1.3%和4.3%。同期，众投资者对布局大湾区物流市场的兴趣依旧浓厚，交易活动与过去12个月持平，区域内录得数宗投资交易达成。截至期末，大湾区物流价格指数环同比分别上涨5.1%和9.7%。尽管上半年市场租金和资本价值表现尚属乐观，但所有城市皆进入上升末期的市场阶段，大部分城市的租金几近峰值。 展望下半年，疫情在许多城市的复发（尽管规模较小）已经对供应链造成负面的影响，并且从资产管理的角度来看，其已对第三季度以来租赁市场的入驻率和租金水平造成一定冲击。至年底，这预计将导致大湾区物流租金指数的小幅下降。同期，投资者亦变得更为理性和价格敏感，甚至在挑选交易标的时更为审慎与挑剔。尽管如此，这些都不足以撼动多数业主的定价信心并迫使其改变定价策略。因此，大湾区物流价格指数预计将保持稳定。 savills.com.cn/research3 大湾区物流指数 大湾区物流租金指数（1H/2012-1H/2022） 240 200 1H/2010=100/1H/2015=100 180 160 140 120 100 80 1H2H1H 2H1H 2H1H 2H1H 2H1H 2H1H 2H1H 2H1H 2H1H 2H1H 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 20212022 香港广州深圳中山东莞 惠州 大湾区 来源：第一太平戴维斯研究部，2022 肇庆佛山江门珠海 2022年上半年，尽管大湾区多城物流市场租金增速稍有放缓，但多持续增长，这令区域物流租金指数环 租金指数 比增长1.3%、同比增长4.3%。其中，香港租金指数增幅最高，达到7.2%。同期，包括珠海、惠州、江门、 肇庆在内四个城市的租金指数维持不变。值得一提的是，考虑到几乎所有大湾区市场的租赁需求逐渐倾软， 业主对租金期许亦于下半年伊始稍有回调。 大湾区物流价格指数（1H/2012-1H/2022） 340 300 260 1H/2010=100/1H/2015=100 220 180 140 100 60 1H2H1H 2H1H 2H1H 2H1H 2H1H 2H1H 2H1H 2H1H 2H1H 2H1H 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 20212022 香港广州深圳中山东莞 惠州 大湾区 来源：第一太平戴维斯研究部，2022 肇庆佛山江门珠海 2022年上半年，众投资者对布局大湾区物流市场的兴趣皆与去年同期相若，交易活动水平与过去12个月 价格指数 持平，且区域内录得数宗投资交易达成。一些机会型投资机构甚至选择投资毗邻大湾区主要城市（譬如广州） 的物流投资机会，以获得可能在预期期限内实现的更高潜在收益。尽管自4月起，投资者情绪开始因投资 者类型而异（国内投资者与海外投资者相较），但这尚未改变业主的定价策略和预期。期末，大湾区物流 价格指数环比上升5.1%、同比上升9.7%。 供应与需求 大湾区城市高标仓总存量及空置率（1H/2022） 40064% 香港佛山东莞广州惠州肇庆深圳江门中山珠海 35056% 30048% 25040% 万平方米 20032% 15024% 100 50 0 16% 8% 0% 来源：第一太平戴维斯研究部，2022 总存量(左轴) 空置率(右轴) 2022年上半年，市场分别于深圳、东莞和肇庆录得新仓入市，合计带来约52.1万平方米供应面积。尽管如此， 大湾区整体供应实质上仍相对有限。截至期末，区域市场的总存量累计达到1,330.0万平方米。 与去年下半年相较，大湾区物流市场的整体租赁需求在一定程度上稍有倾软，这多由一系列外部冲击所致，包括 全球疫情的持续和国内多城市疫情反复的扰动、全球经济不确定性、乌克兰危机、国际地缘政治冲突升级、全球 通胀压力、全球贸易收缩、全球供应链受阻等。部分租户在审查其物流物业需求和策略时变得更为价格敏感，并 放缓相关或后续的租赁活动。此外，一些知名的内资物流租户亦因在大湾区内的自建物流物业相继落成而搬迁至 自建仓，进而退租部分现有租赁面积。上述因素共同导致区域内众多主要市场的平均空置率小幅上升。截至2022 年上半年末，大湾区物流市场平均空置率环比上升1.3个百分点、同比上升1.6个百分点，至4.7%。 大湾区物流市场总租用成本概览 大湾区城市总租用成本（1H/2022） 香港 130.4 深圳 61.8 广州 42.6 东莞 41.0 惠州 35.1 34.8 佛山 来源：第一太平戴维斯研究部，2022 30.5 中山 29.8 江门 26.1 珠海 24.0 肇庆 市场周期 大湾区物流市场周期（1H/2022） 香港广州深圳珠海佛山惠州东莞中山江门肇庆 上升末期 下降初期 下降末期 上升初期 上升末期 期内，因业务增长承压，许多企业租户承租能力几近峰值。对于业主而言，其对下半年租赁市场去化的压力和隐忧与日俱增。换言之，各方预料市场空置率将进一步上升。此外，大湾区物流市场投资情绪日趋谨慎和理性。充分考量到上述因素，大湾区所有城市皆步入上升末期的市场阶段。 展望 短期内，全球和区域经济仍极具挑战，并将继续影响全球供应链，进而对国内和区域物流物市场带来负面影响。然而，长远来看，中国经济和房地产市场，尤其是产业地产市场，仍具有较大的政策调整空间，这将筑就未来长期而稳定的市场发展。在经济完全复苏、营商环境进一步优化之前，疫情在许多城市的复发（即便是规模较小）也已经对供应链带来一定影响。从物业资产管理角度而言，这将对下半年大湾区物流租赁市场的出租率和租金造成一定冲击，并进一步导致年底大湾区物流租金指数的小幅下跌。尽管如是，大湾区物流投资市场仍应保持吸引力，其初始收益率仍高于其它传统业态，但投资者变得愈加理性，对价格愈加敏感，甚至在挑选投资交易标的时也愈加挑剔。不过市场多方需要正视的是，鉴于之前所提及的诸多因素，短期内投资市场中卖方在定价方面仍将继续保持强势，助力下半年区域物流价格指数保持稳定。 联系我们 谢靖宇CarlbyXie 第负一责太人平戴维斯华南区市场研究部 TEL:+862036654874 E-mail:carlby.xie@savills.com.cn 罗瑾LouisaLuo 第一太平戴维斯中国区产业及物流地产部负责人 : TEL:+862163916688 E-maillouisa.luo@savills.com.cn 林木雄WoodyLam 第一太平戴维斯华南区董事长 : TEL:+8675584367000 E-mailwoody.lam@savills.com.cn GLOBALHEADQUARTERS 全球总部 第一太平戴维斯伦敦 Savills–London 伦敦玛格丽特街33号 33MargaretStreet,W1G0JD,LondonTel:44(0)2074998644 中国 CHINA Savills–China 第一太平戴维斯中国上海市徐汇区 陕西南路288号环贸广场二期25层 Tel:8602163916688 Savills–Shanghai 第一太平戴维斯上海上海市徐汇区 陕西南路288号环贸广场二期25层 Tel:862163916688 Savills–Beijing 第一太平戴维斯北京北京市朝阳区 建国路81号 华贸中心1号楼12层1201Tel:861059252288 Savills–Guangzhou 第一太平戴维斯广州广州市天河区 珠江新城华夏路10号富力中心1301室 Tel:862036654800 Savills–Shenzhen 第一太平戴维斯深圳深圳市南山区 科苑南路2666号 中国华润大厦9楼01-03单元 Tel:8675584367000 Savills–Chengdu 第一太平戴维斯成都成都市锦江区 红星路3段1号 国际金融中心1号办公楼4609室Tel:862867373737 Savills–Nanjing 第一太平戴维斯南京南京市玄武区 珠江路1号 珠江壹号大厦31D室Tel:862557720903 Savills–Hangzhou 第一太平戴维斯杭州杭州市江干区 新业路228号 杭州来福士中心2幢办公楼15A08室Tel:8657181020222 Savills–Wuhan 第一太平戴维斯武汉武汉市江岸区 中山大道1627号 中信泰富大厦2708-10单元 Tel:862759305566 Savills–Changsha 第一太平戴维斯长沙长沙市芙蓉区 解放西路188号 国金中心T1大楼26楼16单元 Tel:8673189870177 Savills–Tianjin 第一太平戴维斯天津天津市和平区 大沽北路2号 天津环球金融中心津塔写字楼4605-07室Tel:862258308877 Savills–Dalian 第一太平戴维斯大连大连市中山区 中山路136号希望大厦911S室 Tel:8641139668988 Savills–Shenyang 第一太平戴维斯沈阳沈阳市和平区 青年大街286号华润大厦2706室 Tel:862483985066 Savills–Xiamen 第一太平戴维斯厦门厦门市思明区 鹭江道100号财富中心2001室 Tel:865928064608 Savills-Zhuhai 第一太平戴维斯珠海 珠海市香洲区 九洲大道西2021号 富华里中海大厦B座22层2204室Tel:867568622600 Savills–Haikou 第一太平戴维斯海口海口市龙华区 滨海大道105号 百方广场百方大厦9ATel:8689836384200 Savills–Fuzhou 第一太平戴维斯福州福州市台江区 江滨西大道100号融侨中心1706室Tel:8659183816556 Savills–Chongqing 第一太平戴维斯重庆重庆市江北区 聚贤岩广场9号 国华金融中心2单元16层1601室Tel:862389003000 S