大湾区物流指数 2023年下半年

大湾区物流指数 中国物流-2024年3月 报告 第一太平戴维斯研究部 大湾区物流指数 定义及说明 背景 2020年，第一太平戴维斯发布《大湾区物流指数》，旨在为粤港澳大湾区（以下简称大湾区）物流地产市场参与者，如开发商、业主、租户、投资者等，提供可靠的参考性指标，以便掌握大湾区各个城市物流地产市场的变化趋势并适时调整经营管理策略，该报告将进行定期更新。 大湾区数据取样范围 本报告研究地理范围界定为大湾区内地九个城市以及香港特别行政区。其中，根据市场发展阶段差异化特征，对各城市选择不同指数起点。香港、深圳、广州指数起点始于2010年，其它城市指数起点为2015年及以后。 高标准仓库 高标准仓库（以下简称高标仓）指以钢结构为佳、净层高达9米及以上、首层承重达每平方米3吨及以上的仓库；此外，其防火等级应至少为丙二类。 指数 租金及价格指数分别反映出各城市间租金及价格的变化趋势，进而说明城市间物流地产市场资产表现的共性与差异。 更新周期 《大湾区物流指数》于2020年7月首次发布，并将定期进行年度更新，以对大湾区城市物流市场最新趋势及租金、价格变化加以阐述。 2savills.com.cn/research 大湾区物流指数 摘要 2023年第一季度，全球经济环境仍充满挑战，大湾区部分传统物流仓储需求方的租赁情绪倾软，并对区域租赁市场表现造成一定冲击。而自第二季度以来，数个跨境电商巨头强劲的租赁需求则助力市场实现复苏。在此背景下，尽管大湾区迎来317.4万平方米的历史供应高峰，区域平均空置率仍继2021年后再降至5%以下水平，年底录得4.1%。诚然，考虑到当前市场供需关系的变化，业主的租金预期已较过去数年更理性。因此，大湾区物流租金指数半年度环比微升0.3%，同比上升2.5%。同期，大湾区物流价格指数亦延续上升趋势，但增速有所放缓，半年度环比微升0.7%，同比上升1.6%。 长远来看，在中国经济预期进一步复苏、电商行业持续蓬勃发展、大湾区更多重点基建项目相继完工落成的多重利好下，大湾区物流市场发展前景预计保持谨慎乐观。但短期而言，地缘政治风险和经济不确定性的加剧预计仍使市场去化承压，而电商行业租户或继续在缓解上述压力并助力市场维稳中发挥重要作用。 savills.com.cn/research3 宏观概述 2023年 2023年，全球通胀虽加速下降但压力犹存，全球货币环境 持续紧缩，地缘政治风险和国际贸易碎片化加剧，全球经济环境仍然充满挑战。根据国际货币基金组织2024年1月发布的最新世界经济展望，全球经济增速将由2022年的3.5%收窄至2023年的3.1%。受此影响，大湾区物流市场多数 中国跨境电商进出口规模 同比变化 15.6% 租户和投资者对业务扩张更加谨慎。因此，与2020及2021 年相较，市场活动有所减少，这也使得区域市场表现略显失色。尽管如此，国内跨境电商行业蓬勃发展，全年行业进出口规模同比增长15.6%，这为大湾区物流市场注入了一定增长动能。年内，数个跨境电商巨头不断壮大或升级供应链，并展现出强劲的仓储租赁需求。得益于此，大湾区物流资产表现得以保持稳健增长。 中国跨境电商进出口规模及同比变化，2019至2023 30,00030% 25,00025% 20,00020% 人民币亿元 15,00015% 10,00010% 5,0005% 00% 20192020202120222023 出口（左轴） 进口（左轴） 进出口同比变化（右轴） 来源：海关总署，第一太平戴维斯研究部 供应与需求 全年，在所监测的10个大湾区城市中，有6个城市的供应量达五年峰值，进而推动区域年度供应升至317.4万平方米的历史新高，较过去五年年均供应高89.3%。截至年底，区域总存量升至1,737.3万平方米，同比扩张20.8%。就城市板块细分来看，受全年114.2万平方米新增供应入市的推动，广佛肇城市板块的存量同比增长19.5%，至699.2万平方米，占区域总存量的40.2%，并在存量规模方面继续领跑各主要城市群。 大湾区各城市总存量与空置率，2023 45063% 40056% 35049% 30042% 万平方米 25036% 20028% 15021% 10014% 50 0 香港广州 东莞佛山惠州 肇庆江门深圳 7% 0 中山珠海 总存量（左轴）空置率（右轴） 来源：第一太平戴维斯研究部 需求活跃行业 年初，考虑到全球贸易扭曲加剧、地缘经济割裂加深、大宗商品价格上升等不利因素的影响，包括制造业企业、实体零售商、第三方物流企业等在内的多数传统物流需求方的仓库租赁策略均保持谨慎，市场租赁活动随之放缓。在此之上，叠加供应高峰的影响，业主在去化方面 面临更大挑战，且这在部分有供应集中交付的新兴子市场中表现得更为明显。而自第二季度起，得益于跨境电商海外业务的显著增长，包括Temu、Shein、TikTokShop等在内的数个跨境电商巨头在大湾区展现出强劲的扩张需求，并在多个城市累计承租数百万平方米仓储面积以扩张其供应链。全年，大湾区物流市场年度净吸纳量同比上升97.3%，至305.1万平方米。其中，广佛肇和深莞惠城市板块的需求继续领跑大湾区，对区域净吸纳量的贡献分别为41.3%和44.7%。截至年底，区域平均空置率继2021年后再降至5%以下水平，年末录得4.1%，同比降幅为1.0个百分点。 跨境电商 需求放缓行业 制造业零售第三方物流 租金指数 租金指数，1H/2014至2H/2023 250 11H/22001105==110000 200 150 100 1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H 2014201520162017201820192020202120222023 50 香港广州深圳中山东莞 惠州肇庆 大湾区 佛山江门珠海 来源：第一太平戴维斯研究部 租金指数 环比变化 年内，租户组合相对成熟且稳定的存量物业租金仍实现有机增长。得益于此，大湾区物流租金指数环比微升0.3%，同比上升2.5%。尽管如此，在当前经济不确定性犹存的形势下， 物流业态传统需求有所减弱，加之可观供应的集中放量已对市场供需基本面产生了一定影响，业主的租金预期已较过去几年更理性。因此，大湾区物流租金指数同比增幅降至近三年最低，分别较2022和2021年收窄0.4和2.0个百分点。 0.3% 同比变化 2.5% 价格指数 价格指数，1H/2014至2H/2023 350 300 250 1H/20105=100 200 150 100 1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H 50 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 202120222023 香港广州深圳中山东莞 惠州肇庆 大湾区 佛山江门珠海 来源：第一太平戴维斯研究部 价格指数 环比变化 在严峻的经济背景下，物流市场租金增长放缓，而物业资本值高企，这致使区域内投资情绪发生一定转变。年内，受海外利率持续上升的影响，以外资机构和基金为代表的投资者 在审查投资标的时更趋严格，并普遍提高了门槛收益率要求。尽管如此，但就交易活动方面而言，大湾区物流投资市场仍较区域内其它商业地产板块活跃，数宗源自知名物流地产运营商、内外资基金和其它机构投资者于年内所达成的整售成交即为例证。本年，大湾区物流价格指数保持上升趋势，环、同比分别上升0.7%和1.6%，但同比增幅较2022年收窄2.5个百分点。 0.7% 同比变化 1.6% 市场展望 长远来看，中国经济预期进一步复苏，电商行业料持续蓬勃发展，深中通道、“一带一路”跨境铁路等更多重点基建项目预计相继完工落成，在上述多重利好下，大湾区物流市场发展前景预计保持谨慎乐观。但短期而言，地缘政治风险加剧、红海危机持续、大宗商品价格上涨等不利因素料对全球贸易和供应链的复苏造成冲击，进而削弱传统制造业、零售与贸易行业租户的仓储租赁情绪，加之2024年大湾区预计再迎289.5万平方米新增供应入市（主要位于佛山、东莞、肇庆），市场料面临更大去化压力，而电商行业租户或继续在助力区域物流资产表现维稳中发挥重要作用。 联系我们 谢靖宇CarlbyXie 第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人 TEL:+862036654874 E-mail:carlby.xie@savills.com.cn 蔡子杰CharlieCai 第一太平戴维斯深圳产业及物流地产服务部负责人 : TEL:+8675584367001 E-mailcharlie.cai@savills.com.cn 罗瑾LouisaLuo 第产一业太及平物戴流维地斯产中服国务区部投负资责及人资本市场部、 : TEL:+862163916688 E-maillouisa.luo@savills.com.cn 张明杰SteveZhang 第一太平戴维斯广州投资及资本市场部高级助理董事 : TEL:+862036654855 E-mailsteve.mj.zhang@savills.com.cn GLOBALHEADQUARTERS 全球总部 第一太平戴维斯伦敦 Savills–London 伦敦玛格丽特街33号 33MargaretStreet,W1G0JD,LondonTel:44(0)2074998644 中国 CHINA Savills–China 第一太平戴维斯中国上海市徐汇区 陕西南路288号环贸广场二期25层 Tel:8602163916688 Savills–Shanghai 第一太平戴维斯上海上海市徐汇区 陕西南路288号环贸广场二期25层 Tel:862163916688 Savills–Beijing 第一太平戴维斯北京北京市朝阳区 建国路81号 华贸中心1号楼12层1201Tel:861059252288 Savills–Guangzhou 第一太平戴维斯广州广州市天河区 珠江新城华夏路10号富力中心1301室 Tel:862036654800 Savills–Shenzhen 第一太平戴维斯深圳深圳市南山区 科苑南路2666号 中国华润大厦9楼01-03单元 Tel:8675584367000 Savills–Chengdu 第一太平戴维斯成都成都市锦江区 红星路3段1号 国际金融中心1号办公楼4609室Tel:862867373737 Savills–Nanjing 第一太平戴维斯南京南京市玄武区 珠江路1号 珠江壹号大厦31D室Tel:862557720903 Savills–Hangzhou 第一太平戴维斯杭州杭州市江干区 新业路228号 杭州来福士中心2幢办公楼15A08室Tel:8657181020222 Savills–Wuhan 第一太平戴维斯武汉武汉市江岸区 中山大道1627号 中信泰富大厦2708-10单元 Tel:862759305566 Savills–Changsha 第一太平戴维斯长沙长沙市芙蓉区 解放西路188号 国金中心T1大楼26楼16单元 Tel:8673189870177 Savills–Tianjin 第一太平戴维斯天津天津市和平区 大沽北路2号 天津环球金融中心津塔写字楼4605-07室Tel:862258308877 Savills–Dalian 第一太平戴维斯大连大连市中山区 中山路136号希望大厦911S室 Tel:8641139668988 Savills–Shenyang 第一太平戴维斯沈阳沈阳市和平区 青年大街286号华润大厦2706室 Tel:862483985066 Savills–Xiamen 第一太平戴维斯厦门厦门市思明区 鹭江道100号财富中心2601室 Tel:865928064608 Savills-Zhuhai 第一太平戴维斯珠海 珠海市香洲区 九洲大道西2021号 富