房地产行业点评：投资开工延续承压，销售环比微增

行业点评 投资开工延续承压，销售环比微增 房地产 2023年09月15日 行情走势图 强于大市(维持) 相关研究报告 【平安证券】行业点评*房地产*投资销售延续弱势，央行释放积极信号*强于大市20230717 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号S1060514080002BQV514 郑南宏 YANGKAN034@pingan.com.cn投资咨询资格编号S1060521120001 ZHENGNANHONG873@pingan.com.cn 事项： 国家统计局公布2023年1-8月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额7.7万亿元，同比下降8.8%；房屋施工81亿平米，同比降7.1%；新开工6.4亿平米，同比降24.4%；竣工4.4亿米，同比增长19.2%；商品房销售面积7.4亿平米，同比降7.1%；销售额7.8万亿元，同比降3.2%；房企到位资金8.7万亿元，同比降12.9%。 平安观点： 投资延续承压，后续压力犹存。上年低基数背景下，8月单月地产投资0.9万亿，同比降11%，连续4个月降幅超过10%；分区域看，各区域同比增速均出现下滑，东部、中部、西部、东北部投资分别同比降7.2%、9.9%、16.5%、32.2%。考虑前8月百城住宅类用地成交总价降24%，后续土地购置费仍存下行压力；同时房企资金偏紧制约建安表现，1-8月施工面积同比降7%、限额以上企业建筑及装潢材料类零售额同比降幅扩大至7.8%。销售承压及资金偏紧背景下，预计短期投资压力犹存。 新开工延续疲弱，中长期不宜过度悲观。8月单月新开工0.7亿平米，创2009年8月以来新低，同比降23.6%。上游水泥量价表现均弱，侧面印证新开工弱势。我们认为新开工本质是“补库存”，销售与库存为主导因素。当前房企对销售复苏预期普遍谨慎，实行以销定产、加大滚存去化策略，同时销售明显萎缩、致各地库存去化周期较长，共同决定了短期新开工下行压力仍大。拉长时间维度看，我们此前测算2023-2030年房屋潜在需求中枢超过10亿平米，考虑商业、租赁及相关配套建设导致可售率低于100%，意味着新开工未来中枢可能在10亿平米以上，当前新开工绝对值或已接近底部区间，中长期不宜过度悲观。 竣工延续改善，后续仍待政策发力。8月单月竣工5,321万平、同比增10.6%，前8月累计同比增长19.2%。2021年下半年以来中央推出3500亿元保交楼专项借款，设立2000亿元保交楼贷款支持计划，引导商业银行积极提供配套融资。考虑当前楼市复苏仍存波折，同时剩余保交付项目面临可售货值少、质量不高等问题，后续保交付仍依赖政策持续推进。 销售环比微增，政策持续改善。8月单月商品房销售面积、销售额分别同比降12.2%、16.4%，年初以来连续3个月降幅超过10%，环比分别增长4.8%、4.7%，表明楼市成交或存支撑。分区域看，8月东部、中部、西部、东北地区销售面积增速分别为-23.2%、-11.1%、14.9%、-12.4%，其中西部地区受益上年低基数。8月底以来地产支持政策密集出台，包括取消“认房又认贷”、降低存量房贷利率、松绑限购与降低首付比例等。克而瑞研究显示，9月上旬北上等地楼盘到访、成交明显改善，叠加金九银 证券研究报告 行业点评 行业报告 十传统销售旺季到来，短期楼市成交有望修复。但考虑城市之间及城市内部分化较大、复苏持续时间仍存不确定性，预计后续政策有望继续改善。 到位资金延续下滑，定金与按揭降幅较大。8月单月房企到位资金同比降25.4%，其中定金及预收款、按揭贷款、国内贷款分别同比降31.6%、26.9%、24.4%，与销售走弱趋势一致。8月居民中长期贷款1,602亿元，在上月低基数（-672亿元）下有所改善。 投资建议：8月地产销售、投资、开工同比延续弱势，随着月底政策密集出台，9月楼市热度有所回升，后续改善仍然可期。个股投资方面，短期建议关注政策博弈机会，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、东方雨虹、海螺水泥、北新建材、伟星新材等。 风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险：近期楼市复苏呈现疲态，若未来经济及收入恢复低于预期，或带来销售低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：当前房企资金环境仍较紧张，若政策发力效果不及预期、资金压力较高企业仍存债务违约展期情形；3）政策改善不及预期风险：目前部分城市房价有反弹趋势，若未来市场快速复苏，或存在政策端收紧风险。 图表1全国商品房销售面积历月走势（万平米） 资料来源：统计局，wind，平安证券研究所 图表2房屋新开工历月走势（万平米） 资料来源：统计局，wind，平安证券研究所 图表3房屋竣工面积历月走势（万平米） 资料来源：统计局，wind，平安证券研究所 图表4房地产投资历月走势（亿元） 资料来源：统计局，wind，平安证券研究所 平安证券研究所投资评级: 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间）回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上） 公司声明及风险提示: 负责撰写此报告的分析师(一人或多人)就本研究报告确认:本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。 市场有风险，投资需谨慎。 免责条款: 此报告旨为发给平安证券股份有限公司(以下简称“平安证券”)的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。 平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。 平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。平安证券股份有限公司2023版权所有。保留一切权利。 平安证券研究所电话:4008866338 深圳上海北京 深圳市福田区益田路5023号平安金融中心B座25层 上海市陆家嘴环路1333号平安金融大厦26楼 北京市丰台区金泽西路4号院1号楼丽泽平安金融中心B座25层