民企追踪之新希望地产：集团关联、经营基本面和财务稳健性印证

民企追踪之新希望地产：集团关联、经营基本面和财务稳健性印证 YY团队2023/9/1 摘要： 新希望五新实业有限公司作为农牧巨头新希望集团旗下的地产运营主体，历经被出表、改名等重大变更。23年以来，猪周期与地产周期在震荡中走低，集团基本面随之走弱，上市主体新希望六和股份（000876）在冲击下近3月EPS一致性预测下降10.68%。而新希望地产少有舆论风波，债券未经砸盘，为少数未有违约事件发生，且在22年下半年有新发债券的民营房企 之一，23年上半年再次于公开市场成功融资公司债券18亿元和CMBN4.81亿元，在市场中的形象低调且波澜不惊。本文关注点和主要结论如下： （1）首先，聚焦公司本身，其经营基本盘几何？是否存在影响公司资金流稳健性与可持续性的风险点？ 拿地方面，公司基本盘收缩，拿地渐趋保守（22年仅拿一宗），展业区域仍以新一线城市为主，但21年前亦有下沉至贵州毕节、浙江台州和丽水等地。 从销售情况上看，23年度1-7月销售疲软趋势并未好转，长三角大部分地区、成都、佛山、西安等核心销售地区存在一定的补库存需求，土储占比较大的南宁、重庆、昆明和武汉等地在销售上的贡献一般。 从底层资产的质量上看，关注到两类区域：一是存量土储占比较大而销售贡献一般地区，以南宁市为例，由于其土储布局集中于郊区，压缩溢价空间，叠加合作方多为出险房企且项目公司出现股权出质、冻结等情况，资产变现难度增加。二是项目资金沉淀，销售持续疲软，已计提存货跌价的东北地区。以大连市为例，项目周期漫长导致资金沉淀，叠加去化不佳增加回 款压力。 此外，新希望地产项目合作方中，民企占比较高，不乏出险房企。合作项目已暴露一定风险，包括接盘出险房企项目股权，以及参股的部分项目存在股权出质甚至被执行的情况。 （2）既然基本面支撑能力一般，那么公司财务稳健性如何印证？ 截至22年末，截至22年末，公司有息负债205.31亿元，较21年末减少154亿元（-42.8%），表内指标及融资结构均较好。我们进一步梳理公司可能的隐匿债务，包括“明股实债”、债权类ABS/ABN、永续债券和对联合营企业的担保，合计约78亿元。综合考虑后，公 司净负债率由30%上升至50%，表内现金及等价物可对表内外债务实现覆盖。叠加考虑公司的债券到期分布较远（24年12月之前基本没债券偿还压力），公开市场渠道再融资的边际复苏，短期内具备韧性。 （3）猪周期与“地产周期”同频趋弱，新希望集团对地产公司经营背书的可持续性如何？ 我们认为，虽然地产公司被集团出表，但地产公司与集团关系仍然紧密，具体体现在：①来自集团增信、低息借贷、债权投资等方面的支持。②集团的发展需要占用公司的资金，体现为向关联财务主体保持大量利息为0.6%-0.7%的存款，并向疑似境外实控企业保持3.07亿元定额资金拆出。③公司反哺集团业务，地产公司深化与集团业务的交叉，为集团拿地并建设农业 主题文旅板块。④实控人体外公司存在于项目成熟期入股地产项目。 如需全文或交流，请了解机构付费服务，联系人微信： 2