地产杂谈系列之五十八：房企2024中报综述：业绩阵痛延续，追求稳健经营

证券研究报告 房企2024中报综述：业绩阵痛延续，追求稳健经营 ——地产杂谈系列之五十八 行业动态跟踪报告地产行业强于大市（维持） 证券分析师 杨侃投资咨询资格编号：S1060514080002 郑茜文投资咨询资格编号：S1060520090003 2024年9月6日 请务必阅读正文后免责条款 1 投资要点 •收入利润双降，毛利率持续探底：2024H114家A+H上市房企整体营收同比下降9.1%，归母净利润同比下降57.1%，剔除两家亏损企业后同比下降27.8%，降幅较2023年扩大9.5个百分点。整体毛利率15.3%，延续探底，考虑高价地结转、滞重库存清理等因素仍在短期或仍有压力，中期随着土拍规则放宽后获取地块陆续结转，有望逐步改善。销管费用率相对平稳，减值损失同比增加，少数股东损益占比提升至28.5%、后料难大幅下行。往后看，由于业绩保障度相对不足（2024H1末合同负债/过去一年营收为96.3%），叠加盈利能力企稳反弹需要时间，均可能对结算利润产生负面影响。其中央国企营收表现更优，销管费管控更好，毛利率降幅更大，归母净利润降幅与民企接近。 •拿地愈发谨慎，去库存、调结构为先：2024H114家上市房企累计销售额同比下降33.4%，略好于百强房企（-41.8%）。平均拿地销售面积比37%、拿地销售金额比28%，较2023年进一步下滑。量入为出下房企拿地更趋谨慎，进一步向核心城市、核心区域聚焦。总土储延续收缩，上半年规模较2023年末下降10.2%。调结构、优布局成主旋律，多数房企土储分布以一二线为主，个别披露数据房企2022年及以后获取项目占总土储超五成。受益较高购房信任度，上半年央国企累计销售额同比下降30.3%，优于民企（-47.1%）。 •控负债拉久期，融资成本延续下行：2024H1末14家上市房企三条红线延续绿档，在手现金普遍下滑，整体较2023年末下降6%。有息负债规模自2022年达到高点后震荡下行，上半年末整体2.4万亿元，较2022年回落1.8%。上半年14家上市房企平均综合融资成本3.97%，较2023年下降0.2个百分点，期末长期负债占比78.9%，延续较高水平。其中央国企融资成本更低，现金降幅相对有限，民企负债规模控制、久期拉长诉求更强。 •投资建议：上半年房企销售业绩延续承压，去库存、调结构为先，拿地更趋谨慎，严控负债规模，追求稳健运营。央国企融资优势仍旧 明显，经营业绩与优质民企靠拢，单类企业压倒性优势减弱，单个企业间对比选择重要性持续凸显。近期楼市量价承压制约地产行情表现，但考虑板块主要个股市值及仓位均处历史低位，市场对楼市下行及业绩承压反应相对钝化，维持适度积极观点。短期板块催化仍在于政策，9月持续关注收储落地等情况，中期趋势性机会仍在楼市量价企稳。个股建议关注历史包袱较轻、库存结构优化房企，如建发国际集团、越秀地产、滨江集团、中国海外发展、招商蛇口等，同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域龙头。 •风险提示：1）政策改善及落地执行不及预期风险；2）楼市修复不及预期风险；3）行业短期波动超出预期风险。 目录CONTENTS 收入利润双降，毛利率持续探底 拿地更趋谨慎，去库存、调结构为先 控负债拉久期，融资成本延续下行 投资建议与风险提示 营收同比下滑，归母净利持续萎缩 2024年上半年14家A+H上市房企整体营收同比下降9.1%，增速较2023年回落12.4个百分点，首次落入负增区间；归母净利润同比下降57.1%，降幅较2023年扩大31.7个百分点，其中万科A、金地集团出现亏损，将二者剔除后，剩余12家房企整体归母净利润同比下降27.8%，降幅较2023年扩大9.5个百分点。 2024H114家上市房企营收同比下降9.1%2024H114家上市房企归母净利润同比下降57.1% 资料来源：Wind，平安证券研究所注：14家A+H上市房企分别为保利发展、万科A、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、绿城中国、建发国际集团、中国金茂、越秀 地产、华发股份、金地集团、龙湖集团、滨江集团、新城控股 3 亿元营业收入同比 27.3% 22.3% 21.7% 19.7% 4.1% 3.3% -9.1% 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 2018201920202021202220232024H1 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 归母净利润同比 亿元 22.8% 17.8% 4.1% -9.3% -26.1% -25.4% -57.1% 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 2018201920202021202220232024H1 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 毛利率延续探底，销管费用率相对平稳 2024年上半年14家上市房企整体毛利率15.3%，同比下降4.5个百分点，较2023年全年下降1.6个百分点，仍处探底过程中。毛利率下滑主要源于前期地价高企、销售价格承压导致利润空间收窄，以及现有库存打折去化。考虑高价地结转、滞重库存清理等因素仍在，短期结算端毛利率难以迅速反弹；中期土拍规则放宽下获取地块陆续结算，有望带动结算端毛利率逐步改善。 2024年上半年14家上市房企销售费用率2.9%、管理费用率2.4%，同比分别提高0.2个、下降0.2个百分点，较2023年全年分别提高0.1个、0.2个百分点。销售费用率增加主要为销售端低迷下转介及渠道费用增加。房地产由高速增长向高质量发展转变过程中，精益管理、精细化运营重要性凸显，各企业将更为注重成本费用管控，销管费用率有望维持相对低位。 2024H114家上市房企毛利率延续回落2024H114家上市房企销管费用率表现 整体毛利率销售费用率管理费用率 资料来源：Wind，平安证券研究所 4 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2018201920202021202220232024H1 3.5% 36.3% 34.6% 28.6% 23.3% 20.4% 17.0% 15.3% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% 2.9% 2.4% 2018201920202021202220232024H1 减值损失增加，少数股东损益占比提升 2024年上半年数据可得的11家房企减值损失同比多数增加，其中万科A、金地集团、绿城中国累计减值41.4、28.8、17.5亿元，规模较大。 2024年上半年14家上市房企整体少数股东损益占比28.5%，同比增加6.9个百分点，较2023年全年增加1.4个百分点。考虑各房企向核心城市核心区域聚集过程中合作开发现象仍旧存在，后续少数股东损益占比料难大幅下行。 2024年上半年末14家上市房企合同负债余额2.2万亿元，较2023年末微增0.3%，业绩保障度（期末合同负债/过去一年营业收 入）96.3%，维持100%以内。业绩保障度相对不足，叠加盈利能力企稳反弹仍需时间，均将对结算利润产生负面影响。 上市房企存货及信用减值损失对比 2024H114家上市房企少数股东损益占比提升 2024H114家上市房企业绩保障度96.3% 资料来源：Wind，平安证券研究所 5 亿元 2.1 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 2023H1 11家房企平均 9.5 2024H1 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 20182019 少数股东损益占比 29.0% 27.1% 28.5% 21.1% 21.5% 22.7% 23.8% 20202021202220232024H1 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 业绩保障度 132.6%136.1%128.6% 117.3% 103.9% 92.8% 96.3% 2018201920202021202220232024H1 央国企营收表现更优，归母净利润降幅与民企接近 分公司来看，2024年上半年14家上市房企中央国企整体营收同比下降5.4%，民企则同比下降24.8%。 央国企归母净利润同比下降55.7%，降幅较2023年扩大38.9个百分点；民企归母净利润同比下降63.1%，降幅较2023年扩大10.8个百分点。 2024H114家上市房企分企业性质营收增速表现2024H114家上市房企分企业性质归母净利润增速表现 央国企民企央国企民企 资料来源：Wind，平安证券研究所注：14家上市房企中民企为金地集团、龙湖集团、滨江集团、新城控股，其余为央国企，下同 6 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 2018201920202021202220232024H1 40% -5.4% -24.8% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 2018201920202021202220232024H1 -55.7% -63.1% 央国企销管费管控优于民企，毛利率降幅更大 分公司来看，2024年上半年14家上市房企中央国企整体毛利率15%，同比下降4.9个百分点，较2023年下降1.8个百分点；民 企整体毛利率17.1%，同比下降2.4个百分点，较2023年下降0.4个百分点。 销管费用率方面，上半年央国企为4.8%；民企为7.8%，同比增加0.6个百分点，较2023年增加1.7个百分点。 2024H114家上市房企分企业性质毛利率表现2024H114家上市房企分企业性质销管费用率表现 央国企民企央国企民企 资料来源：Wind，平安证券研究所 7 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 17.1% 15.0% 2018201920202021202220232024H1 9% 8%7.8% 7% 6% 5%4.8% 4% 3% 2% 1% 0% 2018201920202021202220232024H1 目录CONTENTS 收入利润双降，毛利率探底减值增加 拿地更趋谨慎，去库存、调结构为先 控负债拉久期，融资成本延续下行 投资建议与风险提示 销售再下台阶，拿地保持谨慎 2024年上半年14家上市房企累计销售1.1万亿元，同比下降33.4%，略好于百强房企（-41.8%）。需求端延续弱势下，多数上市房企仍主要强调现金流安全与稳健运营。 2024年上半年14家上市房企平均拿地销售面积比37%、拿地销售金额比28%，较2023年进一步下滑。量入为出下房企拿地更趋谨慎，进一步向核心城市、核心区域聚焦，其中低密度、高品质项目更受青睐。上半年14家上市房企拿地销售金额比较2023年全年下降6个百分点，降幅明显低于拿地销售面积比（11个百分点），亦反映房企在审慎取货过程中，持续向高地价的核心城市聚集。 2024H114家上市房企销售额同比下滑33.4%2024H114家上市房企拿地销售面积比延续回落2024H114家上市房企拿地销售金额比延续回落 亿元 45,000 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 销售金额同比 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 133% 145% 拿地销售面积比 85% 58% 48% 37% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 46% 65% 拿地销售金额比 41%39% 34% 28%