2023/08REITs观察：沪深交易所优化REITs发行交易机制

2023/08REITs观察：沪深交易所优化REITs发行交易机制 YY团队2023/9/4 摘要： 八月舆情跟踪：行业层面，国家发改委推动符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs；上交所明确部分REITs相关收 费标准；沪深交易所FOF投资REITs，推动REITs纳入和香港证券交易所互联互通交易标的，引入境外投资者。产品方面，截至2023年8月底受理中（含通过）REITs产品共3只，一级发行有待加速。 REITs量价回顾：8月保租房、生态环保、仓储物流三类 REITs的成交量、成交金额及日均换手率均有上涨，其余资产类型为下跌状态；二级市场表现存在分化，其中中金安徽交控REIT月涨幅达6.02%，而华夏中国交建高速REIT月跌幅为3.14%。 热点关注：沪深交易所从发售定价安排、询价与认购、二 级市场交易、资产评估行为和配套支持政策等五方面优化REITs 发行交易机制，需关注后续实际行动的落地与开展。 目录 2023/08REITs观察：沪深交易所优化REITs发行交易机制1 摘要：1 1.2023年8月舆情跟踪3 1.1行业层面3 1.2产品层面3 2.REITs成交量价回顾4 2.1成交活跃度回顾4 2.2价格回顾5 2.3估值表现6 3.热点关注：沪深交易所优化REITs发行交易机制7 瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司免责声明11 表目录 图表1REITs行业舆情跟踪3 图表2REITs产品舆情跟踪4 图表3REITs成交活跃度回顾4 图表4产权型REITs价格走势5 图表5经营权型REITs价格走势6 图表6产权型REITs估值表现7 图表7经营权型REITs估值表现7 1.2023年8月舆情跟踪 1.1行业层面 行业层面，国家发改委推动符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs；上交所明确部分REITs相关收费标准；沪深交易所推动FOF投资REITs，将REITs纳入和香港证券交易所互联互通交易标的；地方层面，山东省支持发行消费REITs，给予原始权益人新投项目100万元前期经费补助；北京市争取落地北交所REITs发行交易功能，建立京津冀REITs产业联盟。 相关舆情 8月1日 国家发改委发布《国家发展改革委等部门关于实施促进民营经济发展近期若干举措的通知》，提出扩大基础设施领域REITs发行规模，推动符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，进一步扩大民间投资。 8月2日 上交所组织召开产业园和仓储物流REITs座谈会，推动公募FOF依法合规市场化配置REITs、进一步做好REITs临时信披相关工作。 8月10日 深交所发布关于支持京津冀、东北地区防汛救灾的通知，支持京津冀和东北地区利用REITs融资，适当放宽相关业务办理时限。 8月16日 深圳提出鼓励民间投资项目参与基础设施领域（REITs）试点，支持民间投资参与盘活国有存量资产、城市老旧资源。 8月17日 山东省人民政府发布《关于进一步提振扩大消费的若干政策措施》，支持发行消费REITs，给予原始权益人新投项目100万元前期经费补助。 8月18日 上交所决定自2023年8月28日起，明确部分收费标准，包括公募REITs询价和认购经手费等，明确公募REITs扩募后不再重新收取上市初费，公募REITs扩募前与扩募后每年合并收取一次上市年费，扩募后交易环节经手费按照现有REITs交易经手费收费标准收取。维持当前暂免收取相应交易经手费、上市初费和上市年费政策。 8月18日 中证协、中基协召开REITs机构投资者座谈会，积极研究推进REITs市场生态建设有关措施安排落地。 8月25日 北京市印发《关于进一步推动首都高质量发展取得新突破的行动方案（2023-2025年）》，争取落地北交所政府债券交易和REITs发行交易功能，建立京津冀REITs产业联盟。 8月29日 沪深交易所发布了《关于优化公开募集基础设施证券投资基金（REITs）发行交易机制有关工作安排的通知》，主要包括发售定价安排、询价与认购、二级市场交易、资产评估行为和配套支持政策等五方面。 图表1REITs行业舆情跟踪 数据来源：公开资料，YY评级整理 1.2产品层面 产品预备方面，浙江新农都实业REIT、南京绕越高速公路REIT发布招标公告；西湖电子东部软件园REIT发布中标公告；招商公路、深高速拟发行公募REITs。 相关舆情 8月2日 西湖电子东部软件园基础设施公募REITs发布基金管理人选聘项目中标公示，第一名为中信建投。 8月4日 浙江新农都实业有限公司发布基础设施REITs前期调研机构招标公告。 8月4日 南京绕越高速公路东南段基础设施公募REITs发布托管银行选聘项目招标公告。 8月8日 广西北部湾投资集团有限公司公募REITs发布项目基金管理人采购公告。 8月10日 上交所对河北高速REIT基金上市及资产支持证券挂牌转让申请进行了审查并形成反馈意见。 8月11日 上海地产（集团）有限公司保障性租赁住房公募REITs基金管理服务项目公示中标候选人，候选人为富国基金、汇添富基金、上海国泰君安资管。 8月13日 昆明高新国资公司拟公开招标选聘一家证券服务机构为财务顾问，作为基金管理人，或管理人和财务顾问联合体。 8月15日 招商公路拟以亳阜高速公路特许经营权和对应高速公路资产开展基础设施公募REITs的申报发行工作。 8月16日 黄河公司能源基础设施投资黄电风力绿色资产支持专项计划（类REITs）成功发行。 8月22日 安徽中安创谷科技园有限公司产业园区公募REITs开始进行牵头机构遴选。 8月23日 深高速发布公告，董事会通过《关于益常高速公募REITs申报方案的议案》。 图表2REITs产品舆情跟踪 数据来源：公开资料，YY评级整理 2.REITs成交量价回顾 2.1成交活跃度回顾 成交量(亿份) 成交金额(亿元) 区间日均换手率(%) 资产类型 7月 8月 趋势 7月 8月 趋势 7月 8月 趋势 园区基础设施 7.96 7.272 ↓ 24.60 23.536 ↓ 1.37 1.166 ↓ 能源基础设施 1.29 1.189 ↓ 11.09 10.488 ↓ 1.40 1.073 ↓ 交通基础设施 2.35 1.987 ↓ 17.54 15.405 ↓ 0.61 0.530 ↓ 保障性租赁住房 3.09 4.126 ↑ 8.07 11.201 ↑ 1.89 2.287 ↑ 生态环保 0.71 1.055 ↑ 3.92 5.357 ↑ 1.10 1.402 ↑ 仓储物流 2.10 2.343 ↑ 7.12 8.354 ↑ 0.50 0.558 ↑ 8月各资产类型REITs成交量、成交金额和区间日均换手率表现分化，有涨有跌。成交量和成交金额方面，保障性租赁住房、生态环保、仓储物流三类REITs上涨，其中保障房与生态环保大幅上涨超过30%，其余三类有所下降，其中交通基础设施降幅最大，超过10%；区间日均换手率方面，同样为保障性租赁住房、生态环保、仓储物流三类上涨，其余走低，活跃度来看，其中园区基础设施、能源基础设施、保障性租赁住房、生态环保的日均换手率均超1%。图表3REITs成交活跃度回顾 数据来源：Wind，YY评级整理 2.2价格回顾 8月产权类REITs中表现分化，保租房、仓储物流8月以上涨为主，产业园REITs分化明显，其中华夏合肥高新、华夏杭州和达和国泰君安东久8月收涨，涨幅分别为3.32%、1.28%、2.06%，其余均为下跌，华安张江光大跌势最猛，为-3.18%；仓储物流和保租房REITs中，红土创新深圳安居收盘于2.662元，较上月下跌0.71%，其余REITs均上涨，涨幅介于1%-4%之间。 类别 名称 收盘价（元） 近一月 (%) 近三月 (%) 近半年(%) 今年以来(%) 上市至今 (%) 产业园 博时招商蛇口产业园REIT 2.399 -2.24 -3.85 -18.76 -18.24 9.41 华夏合肥高新产园REIT 2.226 3.32 -2.10 -9.29 -5.66 5.33 华夏杭州和达高科产园REIT 2.634 1.28 -5.82 -13.87 -12.02 -3.84 华安张江光大园REIT 3.202 -3.18 -10.38 -19.48 -15.90 13.30 国泰君安临港创新产业园REIT 5.194 -1.16 2.49 -3.37 1.36 27.68 东吴苏州工业园区产业园REIT 4.011 -1.30 -1.06 -12.69 -8.83 9.83 国泰君安东久新经济REIT 3.769 2.06 0.29 -1.52 -0.78 25.87 建信中关村产业园REIT 2.781 -1.90 -8.62 -30.10 -28.54 -8.02 中金湖北科投光谷产业园REIT 2.521 -0.79 2.48 2.48 2.48 -3.96 仓储物流 红土创新盐田港仓储物流REIT 2.693 2.20 -0.99 -9.70 -9.58 23.38 中金普洛斯仓储物流REIT 4.337 3.19 -3.19 -13.39 -18.20 17.82 嘉实京东仓储基础设施REIT 3.891 1.59 2.39 -5.90 0.00 10.73 保租房 红土创新深圳人才安居REIT 2.662 -0.71 4.03 -6.63 -0.76 8.63 中金厦门安居保障性租赁住房REIT 2.771 1.06 2.93 -5.72 -3.08 8.13 华夏北京保障房REIT 2.787 1.31 5.17 -4.75 -0.73 12.52 华夏基金华润有巢REIT 2.577 1.03 6.25 0.69 2.95 9.81 图表4产权型REITs价格走势 数据来源：wind，YY评级整理选取上市两个月以上的产品 8月经营权型REITs整体维持涨势。高速公路REITs中，月涨幅最大的是中金安徽交控REIT的6.02%，而华夏越秀高速公路和华夏中国交建分别下跌0.15%、3.44%。清洁能源REITs均上涨，涨幅最高的为中航京能光伏REIT4.13%；生态环保2只REITs略有下降。 类别 名称 收盘价（元） 近一月 (%) 近三月 (%) 近半年 (%) 今年以来 (%) 上市至今(%) 生态环保 中航首钢生物质REIT 13.760 -0.65 -1.28 -4.78 -3.00 23.70 富国首创水务REIT 3.912 -1.63 -1.06 -13.07 -10.42 18.08 清洁能源 鹏华深圳能源REIT 6.528 1.37 -1.69 -11.43 -11.52 22.50 中信建投国家电投新能源REIT 9.923 0.56 0.18 -0.67 -0.67 1.26 中航京能光伏REIT 10.914 4.13 3.25 -0.71 -0.71 11.57 高速公路 平安广州交投广河高速公路REIT 9.080 0.38 -7.84 -15.06 -17.98 -18.52 华夏越秀高速公路基础设施REIT 7.030 -0.15 3.03 -5.11 -4.85 9.23 浙商证券沪杭甬高速REIT 8.091 1.04 2.74 -1.02 -1.42 11.94 国金中国铁建高速REIT 8.724 4.04 0.87 -4.47 -3.28 -1.15 中金安徽交控REIT 9.209 6.02 9.20 -4.50 -4.93 -8.26 华夏中国交建高速REIT 5.893 -3.44 -10.12 -28.04 -27.05 -33.63 华泰江苏交控REIT 7.447 1.36 3.14 -1.04 -0.66 0.29 图表5经营权型REITs价格走势 数据来源：Wind，YY评级整理选取上市两个月以上的产品 2.3估值表现 8月产权型REITs的中债IRR指数涨跌各异。产业园REITs有所分化，中债IRR估