房地产行业REITs月报：发行交易机制持续优化

证券研究报告|房地产 强于大市(维持) 发行交易机制持续优化 行业核心观点： ——REITs月报 2023年09月06日 行业相对沪深300指数表现 公募REITs发行交易机制持续优化，短期部分REITs面临解 禁压力，建议关注增量资金引入情况以及业绩修复预期变化。 10% 房地产沪深300 行业研 究 行业月 报 证券研究报 告 投资要点： 3456 市场回顾：（1）收益率，8月中证REITs指数上涨0.13%，表现弱于商品期货、债市，强于股市。从8月涨跌幅看，本月REITs市场涨跌参半，已上市的28支REITs中13支呈上涨趋势；（2）成交量，REITs市场整体成交活跃度小幅下降。8月月度成交额 为74.34亿元，日均成交额为3.23亿元，环比下降6.2%；月度成 交量为179,724万份，日均成交量为7814.1万份，环比下降6.2%； （3）换手率，8月份换手率与7月持平，均为21%。 REITs有望向数据中心、文化旅游、水利等新型大类资产项目领域扩容。8月2日上交所召开产业园和仓储物流REITs座谈会，提及“持续培育壮大REITs市场。加快推出数据中心、文化旅游、水利等新型大类资产项目，抓紧推动消费基础设施首批试点项目进程，做好已上市REITs项目扩募相关工作，着力推进重大标志性项目REITs落地，更好统筹REITs质的有效提升和量的合理增 长。”同时提出“推动公募FOF依法合规市场化配置REITs，持续加大力度引入企业年金、养老金、社保基金等长期限、资产配置型机构”。 公募REITs发行交易机制持续优化。8月29日，交易所发布《关于优化公开募集基础设施证券投资基金（REITs）发行交易机制有关工作安排的通知》。为促进公开募集基础设施证券投资基金 （REITs）市场稳定健康发展，规范基础设施REITs发行交易相关事项，提振投资者信心，通知从发售定价安排、询价与认购、二级市场交易、资产评估行为和配套支持政策�个方面来优化发行交易机制。其中关于配套支持方面，提及后续将进一步推动扩大基金中的基金（FOF）参与投资基础设施REITs、配合中国证监会持续推动社保基金、养老金、企业年金、公募基金等机构投资者参与投资、积极推动将基础设施REITs纳入和香港证券交易所互联互通交易标的，引入境外投资者，提高市场对外开放水平、研究推出基础设施REITs实时指数及ETF产品，不断提升二级市场流动性。 预期可供现金分派率情况：截至8月31日，已上市总R市EI值Ts 达到916.41亿元，C-REITs整体的现金分派率6.7%（按照最新市值计算），其中产权类为3.9%，经营权类为9.0%。 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 核心城市兑现“认房不认贷”政策，首付比例下调进一步打开政策空间 优化调整政策持续落地基金重仓持股比重续降 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 证券研究报告 风险因素：基础资产项目未来经营具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流或未准确反应实际情况；后续扩募发行进度不及预期；业绩不及预期；数据统计偏误等。 万联证券研究所www.wlzq.cn第2页共17页 正文目录 1市场回顾4 1.18月中证REITs整体上涨0.13%，强于股市4 1.2各类资产C-REITs市场表现情况4 2C-REITs市值与月度交易情况6 2.1我国公募REITs市值变化情况6 2.2C-REITs市场整体成交情况6 2.3各类C-REITs成交表现情况8 3行业重点新闻信息10 4主要公司重点公告12 5估值与分派率情况15 6投资建议与风险提示16 图表1：C-REITs市场表现情况4 图表2：各类资产月度收益率比较（%）4 图表3：当月各支C-REITs市场表现情况（%）5 图表4：C-REITs上市以来折溢价情况（%）5 图表5：我国公募REITs市值变化情况（亿元）6 图表6：各类型REITs市值结构6 图表7：C-REITs月度日均成交额情况（亿元）7 图表8：C-REITs月度日均成交量情况（万份）7 图表9：大宗交易月度成交额情况（亿元）7 图表10：大宗交易月度成交量情况（份）7 图表11：C-REITs日均换手率情况（%）7 图表12：已上市REITs月换手率情况（%）8 图表13：不同资产类型REITs月度日均成交额情况（亿元）8 图表14：不同资产类型REITs月度日均成交量情况（万份）8 图表15：各类REITs月度成交额情况（亿元）9 图表16：各类REITs月度成交量情况（万份）9 图表17：不同资产类型REITs月换手率情况（%）9 图表18：各类REITs月换手率情况（%）9 图表19：行业重点新闻政策一览10 图表20：C-REITs主要公司重点公告一览12 图表21：C-REITs中证估值及2023年预期可供分配现金派现率情况（截至8月31 日）15 1市场回顾 1.18月中证REITs整体上涨0.13%，强于股市 本月（2023.8.1-2023.8.31）中证REITs指数上涨0.13%，沪深300下跌5.70%、中证全债上涨0.76%、COMEX黄金上涨0.32%、南华商品指数上涨4.23%，中证REITs表现弱于商品期货、债市，强于股市。进入8月后中证REITs指数涨幅有所收敛。 图表1：C-REITs市场表现情况 资料来源：Wind，万联证券研究所 图表2：各类资产月度收益率比较（%） 23-Jan23-Feb 23-Mar 23-Apr 23-May 23-Jun 23-Jul 23-Aug 累计涨跌幅（%） 中证REITs指数 0.220.52 -2.39 -6.73 -5.30 -8.74 4.39 0.13 -17.2 沪深300 7.37 -3.14 0.18 -0.23 -5.72 0.12 5.04 -5.70 -2.75 中证全债 0.16 0.23 0.60 0.65 0.80 0.59 0.44 0.76 4.14 COMEX黄金 7.69 万得全A -0.32 南华商品指数 7.16 中证10债 0.07 0.20 0.62 0.58 0.91 0.61 0.49 0.74 4.04 6.447.38 -4.63 8.88 0.09 -0.91 -1.54 4.473.44 0.32 -0.44 -0.09 -0.80 -3.31 1.11 -4.93 1.01 -1.69 -1.48 -3.85 -5.18 6.42 7.05 4.23 资料来源：Wind，万联证券研究所 1.2各类资产C-REITs市场表现情况 8月C-REITs涨跌不一。从8月涨跌幅看，已上市的28支REITs中13支呈上涨趋势，其中金安徽交控REIT（5.60%）涨幅最大，中航京能光伏REIT（3.94%）、国金中国铁建REIT （3.71%）、华夏合肥高新3.R2E2I%T（）和中金普洛斯REIT（3.11%）上涨也都超过3%。 而华安张江产业园REIT（-4.42%）和华夏中国交建REIT（-3.33%）跌幅超过3%。 8月仓储物流、能源基础设施REITs涨幅居前。8月份，经营权类REITs（+0.39%）小幅 上涨，而产权类REITs（-0.41%）小幅下跌。从底层资产类型来看，2023年8月园区基础设施、生态环保、能源基础设施、交通基础设施、仓储物流、保障性租赁住房REITs涨跌幅分别为-1.9%、-1.7%、+1.1%、+0.3%、+2.2%、-0.9%，其中仓储物流REITs上涨幅度最大。 从年涨跌幅看，8月份期间，仅华夏基金华润有巢REIT（+2.95%）、中金湖北科投光谷REIT（+2.48%）和国泰君安临港创新产业园REIT（+1.36%）上涨，其余均有一定程度下跌，跌幅介于0%-29%，其中建信中关村REIT（-28.54%）跌幅最大。 从上市以来折溢价来看，国泰君安临港创新产业园REIT（+26.07%）、国泰君安东久新经济REIT（+24.18%）、红土创新盐田港REIT（+17.09%）较上市时价格涨幅位列前三；华夏中国交建REIT（-37.30%）、平安广州广河REIT（-30.26%）、中金安徽交控REIT（-15.36%）较上市时价格跌幅位列前三，整体上涨情况居多。 图表3：当月各支C-REITs市场表现情况（%） 资料来源：Wind，万联证券研究所，截至2023年8月31日 图表4：C-REITs上市以来折溢价情况（%） 资料来源：Wind，万联证券研究所，截至2023年8月31日 2C-REITs市值与月度交易情况 2.1我国公募REITs市值变化情况 截至2023年8月31日，我国公募REITs总市值为916.41亿元，环比上升0.1%，八月市值规模基本保持不变。从各类资产结构来看，交通基础设施类REITs市值规模最大，截至2023年8月末达到349.53亿元，占总市场规模比重达到38.1%，其次是园区基础设施类（占比21.7%）。 图表5：我国公募REITs市值变化情况（亿元） 资料来源：Wind，万联证券研究所 图表6：各类型REITs市值结构 资料来源：Wind，万联证券研究所 2.2C-REITs市场整体成交情况 8月REITs市场整体成交活跃度小幅下降。截至2023年8月31日，8月月度成交额为 74.34亿元，日均成交额为3.23亿元，环比下降6.2%；月度成交量为179,724万份，日均成交量为7814.1万份，环比下降6.2%。 图表7：C-REITs月度日均成交额情况（亿元）图表8：C-REITs月度日均成交量情况（万份） 5.00 4.50 4.00 4.084.05 3.70 9,000.00 8,000.00 8,202.94 7,628.82 7,061.67 8,334.70 7,814.10 3.50 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 3.10 2.31 2.66 3.45 3.23 7,000.006,384.52 4,929.78 5,941.42 6,000.00 5,000.00 4,000.00 3,000.00 2,000.00 1,000.00 010203040506070809101112 20222023 0.00 010203040506070809101112 20222023 资料来源：Wind，万联证券研究所资料来源：Wind，万联证券研究所 8月份大宗交易活跃度转弱。8月月度C-REITs大宗交易成交额为5.10亿元，环比下降 46.90%；月度成交量约为1.22亿份，环比下降53.40%。 图表9：大宗交易月度成交额情况（亿元）图表10：大宗交易月度成交量情况（份） 资料来源：Wind，万联证券研究所资料来源：Wind，万联证券研究所 换手率方面，8月份C-REITs日均换手率与7月持平，均为21%，换手率低于沪深30（025%）。 图表11：C-REITs日均换手率情况（%） 资料来源：Wind，万联证券研究所，基于流通份额计算 图表12：已上市REITs月换手率情况（%） 资料来源：Wind，万联证券研究所 2.3各类C-REITs成交表现情况 不同类型REITs月度成交活跃度升降互现。按具体资产类型进行划分，截至8月31日，8月日均成交额由高到低依次为园区基础设施类（1.02亿元）、交通基础设施类（0.67亿元）、保障性租赁住房类（0.49亿元）、能源基础设施类（0.46亿元）、仓储物流类 （0.36亿元）、生态环保（0.23亿元）,分别环比-12.65%、-19.83%、+26.67%、-13.63%、 +7.12%、+24.83%。其中，保障性租