祥源·西康路989开盘（启幕·世界都心主题）活动策划方案

XiangyangcitynewcardInternationallifestylecenter 襄阳现代城购物公园（暂命名）项目总体策划定位初步思路沟通 都市襄阳新名片 国际生活方式中心 武汉五划合一咨询顾问有限公司 WuhanESCFPConsultingCo,Ltd. Currentsituationofbase 基地现状 项目分三个地块，其中A地块46566.85㎡，B地块20856.25㎡，C地块15842.84㎡，总占地83265.94㎡。B地块和C地块中间有一个110KV变电站。 C地块15842.84㎡ A地块46566.85㎡ B地块20856.25㎡ Projectobjectives 01项目目标 思路决定出路，我们开发建设本项目的核心目标是什么？ Thementalitydecisionoutlet,thedevelopmentoftheproject'scoreobjectiveistowhat? 经济目标 实现项目商业、住宅及写字楼的价值最大化与经济收益最大化。 Achievingbusinessvaluemaximizationandresidentialpricemaximization. 社会价值 改善区域城市面貌与城市品位，打造成为都市襄阳新地标。 Theimprovementofregionalcity,buildacityofXiangyanglandmark. 经济目标 社会价值 品牌价值 进一步提升现代城集团的品牌知名度与美誉度。 Tofurtherimprovethemoderncitygroup'sbrandawarenessandreputation. 品牌价值 Thecoreproblem 02核心难题 认清困难，我们才能突破与创新，开创更大格局。 Recognizethedifficulties,wecanbreakthroughandinnovation,tocreatealargerpattern. 项目3大核心难题 （一）、竞争威胁 项目如何从民发天地商圈和万达广场的夹缝竞争中,实现脱颖而出，引领都市襄阳未来商业发展潮流？ 我们先从襄阳本地商业 地产市场认识开始 商业现状 襄阳的商业市场呈现典型的二三线城市商业市场特点，传统商业格局存在很多问题，趋于衰落，新的商业格局逐渐形成 襄阳自古为兵家必争之地，襄阳市周边300公里范围内拥有1亿以上人口。 现在的襄阳已演变为中外商家的必争之地，其商业格局随着襄阳市经济社会的不断发展而逐渐演进。 现存问题：商业网点和商业设施布局存在着一些不合理的地方，例如，整体层次偏低、大型骨干网点没有显现出来、商业地产开发定位模糊、现代业态发展缓慢、商品市场设施差且交易方式落后等问题。 商业网点规划 最新规划指出到2020年，将打造17条符合标准的商业街，建设和改造2个市级、7个区级商业中心，建设和培育2个大型物流园区、3-5个物流配送中心。 《襄阳市中心城区商业网点规划(2005-2015年)》 近期规划：2005年－2010年，以改造、完善为主 远期规划：2011年－2020年，以发展、提高为主 以建设区域性贸易中心为目标，立足襄樊，服务鄂、豫、渝、陕毗邻地区，逐步与国内、国际市场接轨。到2015年，基本形成以市级商业中心为主导、区域性商业中心为主体、社区商业网络为基础、商业街为特色，与我市经济发展和对外开放水平相适应，区域布局合理，业态结构优化，服务功能齐全的商业体系。 商业网点规划 规划的市级商业中心以樊城“解放路”、长虹路、襄城“十字街”为中心，向四周辐射，本案处于“长虹休闲商务区”典型项目，商业商务发景前景较好 长虹休闲商务区 中心商业区 襄城十字街商业中心 中心商业区：该区域东起丹江路，西至桥北路、南起中山后街，北至铁路线，总面积约200公顷。以人民广场为核心，以长征路—解放路—大庆路—中山后街为主轴，以桥北路——丹江路为两翼。中山后街、解放中路地区以旧城拆迁改造为契机，以新建核心商业区为主，集购物中心、休闲广场、室内步行街、商务写字楼、酒店公寓等新兴业态和形态，提供个性化、多样化的综合消费空间。 长虹休闲商务区：该区是襄樊市未来的城市中心区，以长虹路为轴心，以汉江大道、人民路、建设路、立业路、松鹤路、建华路、长汉路为两翼的区域，分别在汉江北岸（二桥至三桥）建设滨水休闲中心、五星级大酒店、大型购物中心、大型综合超市1处、大型百货店2处，在其他不同地块培育和发展餐饮特色街、特色小商品街、休闲娱乐街。 襄城十字街商业中心：为市级商业副中心，规划以十字街为中心，东、南、西、北街为轴线半径，改造周边大型商业网点和襄阳北街仿古一条街，使其提档升级，增强功能，并在其周边增设一定数量的专业店、专卖店、健身和休闲服务区。 商圈分析 目前襄阳商业零售商圈分布主要集中在樊城区，以人民广场商圈、长虹路商圈、万达商圈为主，以襄城鼓楼十字街商圈为辅，形成四大商圈格局，其中人民广场商圈为传统商业中心，民发广场与万达广场商圈的崛起对人民广场板块人流分流作用明显 长虹北路 万达广场商圈 长虹路 “新” 现代化生活新标杆 引领商业、商务、居住、休闲娱乐新潮流 民发广场商圈 “青” 新兴的商业中心休闲娱乐购物餐饮于一体的销品茂 人民广场商圈 “中” 传统的商业中心商业辐射覆盖半径大 经营活力旺盛 襄城十字街商圈 “老” 最早的商业中心十字形商业街成熟商圈 商圈概况 人民广场商圈：襄阳的核心商业区之一，商业集中，商业氛围浓，人流量大，中高档消费区 人民广场商圈包括大庆路、长征路、解放路、沿江大道等商业街，东风路食品批发街。 该商圈以人民广场为核心，以银泰百货、中百仓储、拉美步行街、华洋堂百货、西湖春天淘宝城等为主要网点，以长征路和解放路服装品牌专卖店为主要街区，形成了商业辐射和覆盖半经最大、经营活力旺盛的商圈。 商圈内内聚集了大量的服装、鞋帽、化妆品、饰品、珠宝等中高档专卖店，大型超市、大型家电卖场和商场，以及各种类型的咖啡、酒吧和餐饮、娱乐等名店，如肯德基、麦当劳、华洋堂百货、银泰百货、颐高数码、国美、苏宁家电、武商量贩店、流金岁月咖啡、零下9度KTV、名人城市酒店等；众多的品牌名店已经使人民广场商圈成为襄 阳市中高档消费区。 人民广场商圈 商圈概况 银行家具家居 美容美发 超市商场 其他 6% 3% 3%0% 烟酒副食5% 4% 休闲娱乐7% IT家电 3% 58%服饰 10% 餐饮 1% 医疗 162 银泰百货 华洋堂百货 华洋堂人流很大，提袋率27%，客流以中年女性为主，客单价达400余元，银泰百货提袋率36%，客流主要以时尚年轻女性为主，客单价在320元左右 119 110 84 48 41 测试时间：周日16:30-16:50 人民广场商圈经营业态以服饰、餐饮等为主，其中华洋堂购物人群以中年女性为主，客单价400余元；银泰百货以年轻女性为主，客单价320元左右 进入商场 提袋出来 未提袋出来 襄阳商业地产发展趋势 近年来，随着襄阳市商业蓬勃发展，国内及本土各大品牌开发商均纷纷抢占商业市场高地，城市综合体项目是开发的主流，樊城区、高新区、东冿、鱼梁洲等地成为投资热点，襄阳市的商业地产大有可为 香港新世界百货 苏宁广场 本项目 卓尔襄阳客厅 南国城市广场 襄阳商业地产 各路开发商必争之地 九街十八巷 襄阳高新时代广场 武商摩尔城 美的襄阳会展中心 红星美凯龙 襄阳商业地产发展趋势 樊城区目前意向入驻综合体及商业项目云集，本项目及周边九街十八巷和武商摩尔城等配备商业体量近100万方,区域发展潜力将逐步挖掘，但同时期面临较大竞争压力 九街十八巷 暂定106万方综合体，商业、住宅、酒店、文化休闲娱乐设施 襄阳客厅167万方综合体 2012年3月启动50亿元 3栋188米酒店、五A写字楼、公寓、总部基地、国际会议展览中心、商业集群、住宅 恒天小清河项目 南国长虹城市广场26万方购物中心、写字 楼、住宅 预计2012年启动 本项目襄阳新天地 73万方综合体 住宅、办公、商业、学校 普提金 新襄棉片项目40亿项目 2012年3月签约 购物中心、娱乐休闲、地上地下商业街、高档公寓住宅 民发天地40万方综合体 总建面 （万方） 容积率 住宅 商业 酒店 休闲 教育 九街十八巷 105.3 4.71 75 23.5 5 1.5 0.3 武商摩尔城 15 - 15 - - - 拉美步行街 20 - 10 10 - - - 本项目 73.5 5.99 24 48.5 - - 1 合计 213.8 - 109 97 5 1.5 1.3 住宅、商业街、酒店、 酒店式公寓 襄阳公寓市场 随着襄阳商业地产火爆，本地商务公寓市场份额将持续增加，且形势会比住宅好，商务公寓有望成为襄阳楼市新宠，多集中在商圈核心及投资热点区域，常伴生于综合体项目，多为loft和SOHO，品质感愈来愈好，户型面积集中在60—80㎡，宜办公、宜住、宜投资 锦绣SOHO 民发盛特区SOHO 地址：樊城区长虹北路与春园路交汇处面积段：74-83㎡ 均价：5100元/㎡ 3栋，29层soho 本案地址：高新区东风汽车大道特1号占地面积：103367㎡ 建筑面积：48588㎡容积率：3.4 面积段：30-80㎡㎡ 均价：5100元/㎡ 4.8米LOFT，2栋，27层全款98折 檀溪SOHO 地址：襄城区檀溪路198-1号 占地面积：8979㎡建筑面积：20861㎡容积率：2.0 面积段：60-160㎡ 均价：5100元/㎡ 一般购房9折，全款折上99折 襄阳酒店市场 襄阳的高档酒店档次以四星级为主，真正的五星级酒店不多，主要分布在商圈和经济开发区的核心区域 A襄阳城市名人酒店D襄阳喜来登酒店 B襄阳万达皇冠假日酒店 I襄阳维也纳酒店 I C襄阳友谊宾馆 J襄阳川惠酒店 J 襄阳酒店市场 襄阳目前酒店市场总体档次不高，缺乏国际酒店品牌，酒店软件和硬件都亟需升级换代 酒店 地址 酒店等级 开业时间 房间数（间） 均价（元/㎡） 襄阳城市名人酒店 襄阳市樊城区解放路炮铺街特1号 五星级 2009年 —— 580—1258 万达皇冠假日酒店 襄阳市长虹北路11号，近诸葛亮广场 豪华型 2010年 302 728—1318 襄阳维也纳酒店—艾美店 樊城区中原路2号，近火车站 豪华型 2007年 190 218—368 襄阳友谊宾馆 （原政府第二招待所） 樊城区大庆东路51号 经济型 2000年 50 110—320 襄阳川惠酒店 襄阳宜宾路15号 四级 2010年 264 180—345 从新开业的酒店来看，硬件档次在不断提高，随着襄阳的商业、商务、旅游业的进一步发展，未来襄阳的高档酒店将成快速增多的态势，且多存在于商圈及城市热点开发区域的大型综合体项目中，国际知名酒店品牌也将越来越多，竞争将更加激烈。 襄阳商业市场竞争限制小结 本案处于襄阳城市商业重点发展区域，区域内商业发景前景较好； 襄阳市的商业地产发展潜力巨大，成为国内外各路开发商的必争之地； 襄阳市的商业市场呈现典型的二三线城市商业市场特点，传统商业格局存在很多问题，趋于衰落，新的商业格局逐渐形成； 襄阳市现有四个商圈，消费群体具有一定区域性，新兴的商圈逐渐增多，传统商圈在新兴商圈的冲击下，不断升级改造； 襄阳市商业现状整体存在住宅底商林立、品牌同质化严重、商业运营管理不规范、商场裙楼高层经营困难、扩张迅猛导致的竞争加剧的问题； 襄阳市商业地产发展呈现出以综合体为主导的，区域化商圈发展势态； 当地商业地产火爆，商务公寓市场份额将持续增加，且形势会比住宅好，商务公寓有望成为襄阳楼市新宠，多存在于商圈及城市热点开发区域的大型综合体项目中； 襄阳目前酒店市场总体档次不高，缺乏国际酒店品牌，酒店软件和硬件都亟需升级换代，未来襄阳的高档酒店将成快速增多的态势，国际知名酒店品