房企销售继续下探，政策底下期待市场底部复苏

房企销售继续下探，政策底下期待市场底部复苏 图：房企销售及拿地情况 销售表现：销售额降幅扩大，头部企业保持韧性 TOP100房企销售额同比下降8.6%，降幅扩大。2023年1-8月，TOP100房企销售总额为43656.1亿元，同比下降8.6%，降幅相比上月扩大4.0个百分点，连续四月降幅扩大。其中TOP100房企8月单月销售额同比下降39.2%，连续三月大幅下降，环比下降8.9%。 图：2022年至2023年1-8月TOP100房企单月及累计销售额同比增速情况 企业销售表现分化明显。一方面，头部企业销售保持韧性。2023年1-8月，TOP10房企销售额均值同比下降4.5%，降幅最小；TOP11-30房企、TOP31-50房企、TOP51-100房企同比分别下降8.7%、13.8%、15.9%。从企业数量上来看，千亿以上阵营12家，较去年同期增加2家，百亿房企90家，较去年同期减少6家。 图：2023年1-8月各阵营销售额增长情况 另一方面，央国企销售表现较为强劲。2023年1-8月，TOP50房企中，央国企销售额平均增长21.3%，稳健民企销售额平均增长0.7%，混合所有企业下降9.1%，出险民企下降46.0%。 ） ） 图：2023年1-8月TOP50中不同性质企业销售额平均增长（%） 1月同比（%） 2月同比（%） 3月同比（%） 4月同比（%） 5月同比（% 6月同比（% 7月同比（%） 8月同比（%） 1-8月累计同比（%） 央国企 32.8 171.2 130 140.6 56.3 -8.2 -10.1 -31.7 21.3 稳健民企 -14.2 84.6 28.5 30.5 72.2 -22.9 -40.2 -28.3 0.7 混合所有 -5.8 68.5 23.4 27.2 20.2 -32 -50.5 -33.2 -9.1 出险民企 -35 -14.6 -16.4 -21.6 -27 -53.4 -58.3 -61.0 -46.0 拿地情况：拿地总额同比下降，央国企仍是拿地主力 房企拿地规模同比下降。根据中指研究院《2023年1-8月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》数据显示，2023年1-8月，TOP100企业拿地总额7888亿元，拿地规模同比下降10.5%，降幅较上月收窄2.9个百分点。 图：2022年至2023年1-8月TOP100房企拿地总额及同比增速情况 受热点城市供地和上年低基数影响，50家代表企业拿地总额同比上升9.9%。2023年8月，50家代表房企拿地总额同比上升9.9%，环比下降27.1%。8月，北京、上海、南京、成都、苏州、天津等多个热点一二线城市继续进行了集中供地，叠加上年低基数影响，企业拿地规模同比有所恢复。分企业来看，保利、建发、中国铁建等央国企拿地规模较高，绿城、万科、龙湖、金地等混合所有制企业和民企亦有投资。 近两年房地产市场深度调整，上市民营房企中仍有个别在拿地，绝大部分已停止拿地。从50家代表企业拿地销售比离散图来看，拿地销售比内部分化明显，拿地销售比依旧偏低。50家代表企业上半年拿地销售比均值为20.5%，较去年同期下降2.3个百分点。从上市房企存货来看，2022年中-2023年中存货均值均同环比下降，规模已经降至不足千亿元，占总资产比重也逐渐下降，年均下降0.4个百分点。仅有少数稳健型房企存货规模仍在增加，如华润置地、越秀地产、保利置业集团、滨江集团、信达地产等企业2023年中存货规模同比增长超10%。 图：50家代表企业2023年1-8月拿地销售比散点图 房企销售展望：房地产重磅政策密集出台，高能级、高品质、高信用类企业有望抢抓先机 近日，房地产重磅政策密集出台，中央及地方政策利好接连落地，楼市真正迎来了“政策底”，总结下来，主要涉及三个方面： 一是，全面执行首套住房“认房不认贷”政策，目前北上广深均已跟进落实。 二是，明确下调首套、二套首付比例下限至20%和30%，下调二套房贷利率下限至5年期以上LPR+20基点。 三是，降低存量首套房贷利率。 9月1日，北京、上海落地执行首套房“认房不认贷”，力度超出市场预期， 截至目前北上广深四个一线城市已全部落实首套“认房不认贷”政策，政策信号明确，预计将极大修复市场情绪和预期，提振市场信心。根据中指监测，除了一线城市外，目前武汉、成都、重庆、中山、惠州、东莞等城市也已明确发文执行首套住房“认房不认贷”，相信短期内其他二线和三四线城市将全面跟进。预计短期内，一线城市市场活跃度将提升，带动新房及二手房销售恢复，其中，京沪两地过去政策更为严格，房屋总价较高，预计对销售的带动和持续性会强于其他城市。 8月底监管部门密集出台政策利好，降低购房者置业门槛和购房成本，尤其是一线城市全面落实“认房不认贷”政策，为市场注入信心，有望带动更多购房需求释放，激活楼市交易。 值得关注的是，受多数城市房地产供求关系已发生转变影响，当前若想要扭转市场下行预期，仍需要更多政策协同发力，如降低交易税费、给予企业更多资金支持等。 接下来“金九银十”非常关键，监管赶在此时出台重磅政策组合拳，也可以看出对接下来房地产销售走势的重视，相信随着更多核心城市政策的持续跟进和落实，房企也将积极推盘营销，短期内核心城市市场行情可期，预计本轮市场恢复或更多地集中在一二线城市，其中北京和上海市场有望在政策带动下加快企稳好转，市场恢复情况及持续性或好于广深及二线城市。更进一步来看，若核心一二线城市房地产市场能够企稳回升，也有助于更多城市稳定市场预期，进而带动全国房地产市场逐渐修复。 从企业角度来看，保持“高能级、高信用、高品质”的企业更容易率先实现业绩回暖。首先，保持高能级城市布局，抓住城市结构性机遇。重点城市群及核心一二线城市预期将实现率先企稳，抓住结构性机遇将成为推动企业增长的重要手段。其次，应严防财务风险，保持高信用资质。再次，高品质交付提升品牌影响力。当前市场下，产品业态分化愈加明显，高端改善型产品更受欢迎，刚需盘去化能力放缓，认房不认贷、降低二套房利率等政策有望加速改善性住房需求释放，房企需要转为高品质模式，抓住市场主流需求。