2022小镇项目全案销售代理营销竞标方案
荣阳·新约克小镇项目 全案销售代理整合推广战略提报 已开发土地87944.41㎡，待开发土地近46万㎡这是一个唐山罕见的规模大盘 曾经回迁区肆意占房一期商品房的迟迟交付 到如今的二期商品房如期交付三期开发荣耀绽放 四期、五期即将乘势启航 曾经的水土不服如今的如鱼得水 无一不在处处展现如今的荣阳新的强大实力 无论是口碑亦是客户对于本案好评屡屡翻倍 代理渠道几进几出人员更迭轮番上阵 渠道流动大军卖完撤走 以高周转为前提淡薄项目包装 回款为主佣金为王只为成交 金角房源优先抛售滞留【边角顶】令甲方自谋出路 为达成交不考虑乡民后续客诉信口开河自撰说辞 后期承诺兑现困难，客户甲方苦不堪言降低客户购买信心，严重影响项目口碑 渠道卖方成市 商品经济时代项目情感冰冷以佣金为目标以转化客户为目的 渠道高佣卖房的战术 项目之间的PK已非项目卖点，而是佣金高低的竞争因本案总价低，对于本案的销售似乎不具冲击力 再无绝对价差的情况下 15年的阳光北岸20年的凤凰城 21年的假日壹号22年的辰祥府相继侵略片区，抢夺本案客群 买方成市的市场环境中卖房与皇帝选秀源同一道 都是要撬动“客户”心中的天平打动客户 项目经历10年，早已名声在外 卖点泛滥输出+套话制式卖点=增加推广负重=过度消耗营销费用凉一阵火一阵=不温不火 单靠渠道如此大盘即便解决短期问题恐怕难以支撑项目卖到高溢价 从长远考虑，本案更需要实现溢价的销售长线滚动开发走持久战需要策略致胜 自然生态：原生山脉绿地，北湖、陡河水库围绕，天然氧吧形成区位价值：北湖开平重点项目开发，旅游地产导向 交通条件：马北路区重点规划道路，96路公交直达小区 项 目项目规模：80万平湖滨大盘，构建区域都市生活 价规划设计：国际主流规划理念，打造鼎级英伦郡生活值建筑特色：英式欧陆风情建筑，雍容华贵体现 卖 点园林环境：雕塑园林小品，公园就在身边 产品特色：多层洋房，小高层产品丰富，户型多种选择 配套设施：会所，幼儿园，小学，自带商业初具规模自带流量价格洼地：惠民价楼盘性价比超过 品质保障：20载开发经验+中铁承建 所有的项目都在一味的输出卖点强调自己的优势 我们称之为“均好型”项目被业内叫做“行货” 这个项目不能按照“行货”打法停留在分析项目卖点铺天盖地的推广 推广双思 先分析客户，再分析项目把人们习以为常的事情换个角度 这个角度恰好就是项目的角度 把项目推广纳凉，本案就是生活居住的快意冰棍 策略总纲让客户留下？ 怎么让客户留下？靠什么打动客户留下？ 一个项目做3年，可以借助噱头 一个项目做10年，则要靠强有力的内涵支撑 不讲配套，我们拼不过竞品不讲宜居环境，太虚高空洞不讲田园，田园=荒芜 不讲城市后花园，我们的客群大部分不是市区不讲区域规划，政策到了自然热 北湖生态传播疲惫，规划尚未落地实现 推广的切入点——知己者的偏好 209-1-102韦先生（原驻地北工房） 家庭情况及构成：家里4代人，小六甲经营五金店置业原因：方便照顾家中百岁老人、同时兼顾生意 205-2-1002刘先生（原驻地刘庄村） 家庭情况及构成：4口之家，经营流动包桌置业原因：离老家近，且出行便利 211-3-901孟先生（原驻地双庙村） 家庭情况及构成：4口之家，经营瓦工装修 置业原因：出行方便，跟兄弟住在一个小区相互照应 202-2-902冯先生（原驻地安家庄村） 家庭情况及构成：3口之家，天柱钢铁工人 置业原因：与亲戚同时购买，相互照顾且上班方便 他们购买本案不是为了北湖规划，亦不是英伦生活更不关注开发商品牌 他们眼中的北湖只是给于庄塌陷坑带一个高帽，讲周边配套，他们比我们更加清楚他们简单粗暴、关注价格、刚需、平房换楼房是他们的核心诉求 他们需要的无非是一个生活品质，步行距离自行车距离内的配套 一个能满足日常内部资源ok，外部又可以公交外联到进一步消费的地带 离开了这片热土无形中提高了很多生活成本 离开了这片热土虽然享受了市区的琳琅满目却淡化了乡情离开了这片热土离开了他们以往的生活圈子 他们的热衷于乡民邻里之间的熟络他们追求亲朋好友之间的圈层 他们享受茶余饭后的自由闲适、含饴弄孙的天伦之乐他们需要给子女置办恰到好处的距离婚房 他们不想远离父母双亲 他们不想舟车劳顿去城里伺候月子、日常带娃他们不想脱离这片养育他们的热土 他们不想承担高额物业费和离谱的日常消费 这些人，我们称之为本案的“铁粉儿” 基于推广工作，我们要做的不是靠外部卖点去教化泛泛之辈论周边有什么，我们的客户比我们更加清楚 同声—共鸣—合一 新媒体网红时代热潮下 如何让项目“上热门”从而成为网红盘 寻求知己者的共鸣——建立推广同频塑造项目标签——扩充吸粉儿 不依附外部配套赋能项目 沉下去和忍耐力挖掘项目+深刻洞察 从荆华楼的区域领头羊开拓者到如今的新约克小镇深耕扩张依旧倾注这片热土 不单单是盖房子，而是城市的缔造先锋 不在是单纯牟利的地产商，更是这个区域的成就商早已不是单纯的卖房子，已经悄无声息转变为回馈百姓 更多是对名人感召建立信心后带给乡民的羊群效应 对于这个项目不应该仅仅是局限于卖房子这么简单的一个居所 房子是有温度的，是归属，更是家，更应该阐述项目城市缔造的情怀 改变策略 重新定义项目形象 策略思考核心 从卖房子升华至卖小镇 小镇的故事 城市力驱动+情感开发锚定叠加效应 让项目跃级谋求更高远的影响力 GLORIOUSMETROPOLIS 2022年新约克小镇迎来第10年 10年-可以改变一个人，也可以改变一片区域 10年-新约克小镇灯火辉煌车水马龙 10年-新约克小镇，繁华这片镇域经济 10年时间，能改变什么？ 10年，能改变一个区域，能建造一座新型小城镇 10年新约克小镇，成全这片热土的居住梦想 10年蜕变-从荒到繁10年积淀-小镇绽放10年成镇-成熟可鉴 10年新约克小镇砥砺前行新约克小镇的每一步成长为整个区域带来惊喜 10年建设，沧桑巨变 新约克小镇已然发展成为一座繁华小镇 10年时间，一座现代化新城小镇矗立在人们面前 一个小镇在这里升华 一个自给自足自成繁华的城邦一种生活从这里诞生 项目形象定位 自给自足的微缩城市 视觉表现 PARKLANEMANOR 因势而动亮剑封疆 推广上如何共振？GLORIOUSMETROPOLIS 新约克小镇推广执行排期 推广主题分期排布 10年倾筑一座小镇新城 三期清盘暨尾盘快速去化期 10年倾筑小镇新城自有未来 四期、五期入市推广暨持续蓄客期 10年倾筑小镇新城自成一城四期耀世开盘暨火热强销期 阶段核心 从卖房子升华至卖小镇，以情感营销贯穿始终，唤醒区域客户内心向往的小镇生活，并通过渠道整合以及线上线下营销推广，实现尾盘的快速去化。 持续炒作项目小镇情怀，寻求知己者的共鸣，抢占客户口碑，快节奏抢占市场，同时推广集中爆破，以场景化营销为客户营造高质量小镇生活，多渠道拓客，为开盘深度蓄客。 盛世首开，持续释放小镇新城的价值点，持续造势炒作，推广全面铺排，配合线上话题传播，营造热销氛围，继续挤压客户；每周末暖场活动不断引流，推进项目进度。 中国人向来是群居动物 传播主张 小镇新城 不出圈子的生活才圆满 先破心理防线:重温乡音重寻邻里亲情 纵有在外千日好，不如在家一日亲当代人情绪的缺口便是我们策略的入口 以同样繁华的小镇生活+邻里亲情的乡愁驱动打开构筑小镇故事的切口 升维生活尺度关照全龄理想 GLORIOUSMETROPOLIS 定制全家庭成员的幸福生活图景 从“地产+”到“人+” 这是个以人为本的时代，利用人性的勾引，做远场沟通 每个人都是大众的核心，人的需求和感受被放大 地产行业的改变也适应时代需求的改变 从卖“看得见摸得着”的产品向“看不见摸不着”的生活方式过渡 项目卖点堆积输出 一味的传播自身，往往不考虑客群的包装，这是最容易忽视的细节结合当地乡民的人性规律去推广项目 设计传播场景 分析客群的生活、居住、购房基本规律，用这种规律去卖房 “反区域亲人性”的方式，场景化营销将小镇生活与客户无缝链接 解构每名家庭成员的生活诉求 用一种柔软的方式传播未来生活的“幸福感”夯实美好生活创造者、理想生活场景师的形象 婆婆接送老大上下学，5分钟回来照看老二#小镇新城，更懂你的生活所需# 丈母娘送完鸡汤，下楼就能跳广场舞#小镇新城，恰到好处的幸福距离# 老公茶余饭后，还能相约发小北湖野钓 #小镇新城，从小到大的精神默契才是生活# �妇下班买菜，去婆婆那接孩子一气呵成#小镇新城，治愈人心的始终是人间烟火# 对标竞品 二环往东10分钟立省15万买房省下的钱还能买辆车 别让饭桌前的父母只能等到视频里的问候 建设路向东10分钟，立省15万同质而居，压力减半 更多时间陪父母，为理想预留更多可能 亲朋好友时刻相聚无需只靠点赞互动 建设路向东10分钟，立省15万同质而居，压力减半 欢聚更轻松，为理想预留更多可能 市区灯火阑珊不抵满满乡愁 建设路向东10分钟，立省15万同质而居，压力减半 逐梦更轻松，为理想预留更多可能 城市的泊油路太硬能否留下我的脚印 建设路向东10分钟，立省15万同质而居，压力减半 安家更轻松，为理想预留更多可能 目 三级客户群 一级客户群：栗园镇19个村 二级客户群：周边老旧小区改善（荆华楼、荆新楼、南北中工房、栗园小区） 项 一级客户群 二级客户群 三级客户群：郑子镇、常庄乡银河路以西部分农村、陡河东岸高铁线以南农村（辖双桥、榛子镇两个镇区） 以一级客群为中心，逐步向外辐射，进行地毯式拓客维护地缘客户，辐射周边乡镇，扩大客群基数 自渠+外渠整合 唐山市60家直营门店，600名经纪人自渠团队唐山千人渠道同盟会，进行渠道整合 同时推介项目，输出项目差异化卖点，给足市场信心 推广手段 花小钱办大事充分利用现有营销道具线上线下同步发力 推广集中爆破，逐渐做大客群基数，打好组合拳，深度拓客增加病毒式营销通路 线上撒网/网中捞鱼 朋友圈刷屏覆盖 项目价值点深化，情怀系列、小镇生活等系列稿出街，占领当地消费者心智以不出圈的小镇生活为爆点，全面造势，不断释放项目优势。 项目公众号推广 每周推文，吊人胃口，形成系列专题报道，在配合每周刷屏主题强化项目价值的同时配合小镇爆点及情怀、相关节点的炒作，深度挖掘项目价值点的优势利好，持续为项目推广造势。 品牌+项目+互动 品牌传播 项目推广 强化功能菜单和固定栏目模块 日常输出+节点性互动爆破 从互动出发 客户与项目能形成良性互动 实力小镇 【品牌介绍】 缤纷小镇 【项目介绍】 新生小镇 【互动服务】 •对话董事长 •荣阳地产 •开发楼盘 •招贤纳士 •项目介绍 •户型介绍 •楼盘动态 •楼盘图片 •线上看房 •预约看房 •位置导航 •物业服务 微信运营推广计划排期 时间 阶段 推广 诉求 活动 策略 活动 建议 平台搭建及线上造势 小镇情怀项目价值输出 四五期入市推广配合 四期首开造势全面开盘推广 三期清盘暨尾盘快速去化期 四期、五期入市推广暨持续蓄客期 四期耀世开盘暨火热强销期 价值点推广：结合小镇生活系列稿朋友圈刷屏，同时公众号配合推文，激发区域客户热情。 活动引流：发布小游戏互动或大型活动造势，强力吸粉的同时，活动预热、直播、后宣，线上线下集中曝光暖场活动：创造话题，引起全城性互动，实现区域强势舆论导向，引起更多粉丝关注、增强粉丝粘性 线上小游戏启动尾盘去化 尾盘去化现场热销活动 线上话题炒作+老带新活动引流 入市蓄客 老带新、售楼处引流 开盘节点炒作、活动引流 项目盛大开盘暖场活动 抖音短视频推广 通过高形象手法拔擢项目调性，并以场景化视频凸显新约克小镇的幸福升级； 剪辑以售楼处为背景、以趣味+项目结合的视频，新颖的传播形式突围“信息海洋”，实力圈粉，持续热门。 直播间引流推广 充分发挥抖音的高流量以及快速传播特性，利用新媒体快速吸粉： 趣味与互动性：可2人搭档做主播，增加直播的趣味性；同时利用妆容/气球/KT板等道具在直播时进行才艺表演或在过程中适当增加一两个流
