2023年8月成都楼市观察 （研究版)

供需关系|认购走势|市场透视|市场预判 成都市场的大数据观 @克而瑞成都机构 新房市场 商品住宅2023年8月 供应面积 91.17万㎡ 环比-30%同比-43% 一圈层 成交面积 120.78 万㎡ 环比-19%同比-23% 二圈层 核心数据一览 成交均价 20910 元/㎡ 环比+6%同比+15% 三圈层 存量房市场 二手住宅2023年8月 成交套数 16437 套 环比+7%同比+8% 成交面积 154.18 供应33.40万㎡ 环比-57%同比-63% 成交68.92万㎡环比-2%同比-3% 供应40.45万㎡ 环比+7%同比-22% 成交38.00万㎡ 环比-34%同比-39% 供应17.32万㎡ 环比+22%同比-1% 成交13.86万㎡ 环比-18%同比-39% 万㎡ 环比+4%同比+7% 01 宏观政策环境 三大核心关注视角： ①中央政策基调 ②因城施策措施 ③成都楼市政策 2023 政策基调：实质性刺激政策落地，救市基调正式转向 重点关注：8月25日起由四部门推动购房税费优惠、首套房“认房不认贷”、降低首付比例及贷款利率等政策落地，提振行业信心，相比前7月“托而不举”政策基调，本月政策力度具有实质性作用。 8.4发改委 更好满足居民刚性和改善性住房需求、积极扩大有效投资等方面加强政策储备，不断释 放超大规模市场潜力。 8.25央行、金融监管总局、住建部 印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买 首套房贷款“认房不用认贷”政 策措施。 8.31央行、金融监管总局 调整优化差别化住房信贷政策，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一 为不低于20%，利率按照下限执行，二套住房商业 性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%，利率相应市场利率+20BP。 8.25住建部、财政部、税务总局 自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出 售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 8.31央行、金融监管总局 引导商业性个人住房贷款借贷双方有序调整优化资产负债，规范住房信贷市场秩序，降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率。 注：以上信息由CRIC通过公开渠道整理 因城施策：8月地方发声频次显著提高，一线城市跟进 重点关注：8月据不完全统计，超50城出台楼市相关政策，其中北京、上海、广州、深圳已落实“认房不认购”政策；各地因城施策，政策内容涉及放松限购（杭州余杭）、放宽落户（南京、苏州）、房票安置（嘉兴、南京）等。 日期 代表城市 标签 要点 2023年1-8月出台政策频次分布 8.7 杭州余杭区 放松限购 从杭州余杭区闲林街道多个楼盘证实，该街道部分区域将于8日起放宽限购：外地户籍缴满1个月社保即可购房；本地户籍无需社保，购买二套房不再受落户5年限制。 80604020 0 23.0123.0223.0323.0423.0523.0623.0723.08 宽松收紧中性 8.3 南京 购房补贴、房票安置 发布了《进一步优化政策举措促进南京房地产市场平稳健康发展》，涉及购房补贴、房票安置、建立“安置房源超市”、优化车位车库销售审批手续、提升预售监管资金使用效率等 8.15 山东 住房消费券 山东省出台《关于进一步提振扩大消费的若干政策措施的通知》，各市可通过发放住房消费券、优化公积金贷款服务等,对新市民、青年人等群体开展群(团)购商品房给予支持等 8.9 江苏 放宽落户 南京、苏州市区除外拟全面取消落户限制政策，落实好降低购买首套房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人贷款“认房不认贷”等政策，支持各地提高住房公积金贷款额度。 8月出台政策内容分类占比 其他47% 公积金额度调整32%补贴（购房+契税）26%带押过户11%首付比例降低21%优化三限15%公积金提取支付首付8%商贷利率下调6% 0%10%20%30%40%50% 8.17 南昌 房票安置、降低首付 出台15条房产新政：推行货币化和“房票”安置方式，首次购房首付比例最低执行20% 8.25 浙江嘉兴 取消限购、限售/降低首付/房票安置 21条楼市新政：支持所有居民家庭的合理购房需求，不再限制购房套数；所有商品住房(含原限售房屋)不再限制转让；二套房住房公积金贷款最低首付款比例执行30%。全市范围内住房公积金贷款额度计算倍数从10倍提高至15倍。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。鼓励各县（市、区）本着自愿原则组织本区域内房地产企业面向社会公众开展购房团购活动，开展房票安置政策。 8.30 北京、上海、广州、深圳 认房不认贷 居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。 注：以上信息由CRIC通过公开渠道整理 成都政策：降门槛、扩需求等多维度刺激，力度较大 重点关注：8月成都政策组合拳中，最为核心的内容属放宽人才的认定标准和购房限制，可为市场注入新的需求。当前成都楼市政策在坚守限购底线的基础上，其余内容已较为宽松，短期内有利于激活市场需求。 表：成都楼市政策变化 类型 细分 最新执行政策 政策影响 限购 套数 限购区非户籍限1套、户籍限2套 资格认定 家庭至少1人符合限购政策，且家庭名下无房(去除2年交易记录）（2023年8月） 放宽刚需认定，利于离异家庭、置换家庭，扩大内需 区域 普通：高新南单独限购，其余限购区可互买;三圈层不限购 人才：E类以上不限区域（2023年8月）购房不受区域限制，满足多元化需求，充分释放购房需求， 利好优质区域 房屋类型 新房、二手房、法拍房 社保/户籍 非户籍:连续(可补缴)社保1年 户籍:落户可购房 人才:F类及以上（在蓉工作+人才安居)不受户籍社保限制（2023年8月） 人才不限购（在成都无房），可扩大市场需求 父母投靠 父母投靠子女落户可作为独立家庭限购1套 多孩 两孩及以上限购指标加1套 转保租房 自有住房转保障性租赁住房可新购1套 限贷 认房不认贷 首套房：首付比例30%，利率下限：LPR-20BP 二套房已结清:首付比例30%，利率下限：LPR-20BP（2023年8月） 利好置换需求，降低购房门槛，充分释放购房需求 二套房未结清:首付比例30-50%，利率下限：LPR+60BP 首付比例 首套首付2成，二套首付3成（暂未官宣） 降低购房门槛，充分释放需求 限售 限售年限 新房&二手房均限售，取证2年/网签3年 其他 摇号 144㎡以上房源或现房可自主销售，无需公证摇号（2023年8月） 给予了市场自主权，提高销售效率 注：以上信息由CRIC通过公开渠道整理 02 土地市场 四大核心关注视角： ①供求关系 ②需求热度 ③房企表现 ④供地计划 2023 供求关系：8月供销高位，带动年度供地销售比提高至6成 重点关注：8月成都涉宅地供销量达到年内单月峰值，占全年涉宅地成交量近5成，累计供地销售比大幅提高。 大成都涉宅地供求走势 500.0 400.0 300.0 200.0 100.0 0.0 2022-1 2022-2 2022-3 2022-4 2022-5 2022-6 2022-7 2022-8 2022-9 2022-10 2022-11 2022-12 2023-1 2023-2 2023-3 2023-4 2023-5 2023-6 2023-7 2023-8 供应面积 41.4 0.0 121.0 295.2 72.1 22.2 426.6 25.9 0.0 368.7 140.6 338.1 0.0 0.0 49.1 59.7 157.1 75.2 76.7 358.8 成交面积 41.4 0.0 103.6 235.0 40.0 22.2 409.8 9.9 0.0 315.3 82.9 322.6 0.0 0.0 49.1 59.7 157.1 75.2 76.7 358.8 1.00 0.80 0.60 0.40 0.20 0.00 累计供地销售比（土地成交住宅建面/新房成交面积） 0.67 0.75 0.47 0.600.54 0.30 0.22 0.13 0.89 0.63 0.790.77 0.60 0.31 0.33 0.35 0.11 0.17 0.00 0.00 2022.12022.1-22022.1-32022.1-42022.1-52022.1-62022.1-72022.1-82022.1-92022.1-102022.1-112022.1-122023.12023.1-22023.1-32023.1-42023.1-52023.1-62023.1-72023.1-8 数据来源：CRIC栅格地图；数据统计口径：大成都涉宅地住宅可建面积 需求热度：各场次均无流拍，但整体溢价率处于低位 重点关注：本月8.11和8.16场次远郊地块零溢价成交；8.24中心城区场次土拍降温，溢价率位于年度最低值（除远郊场次）。 大成都涉宅地日度供求走势 12015% 8010% 405% 0 3.22场 3.28场 4.18场 4.20场 4.26场 5.11场 5.16场 5.19场 5.23场 6.13场 6.27场 7.17场 7.19场 8.10场 8.11场 8.15场 8.16场 8.24场 供应建面（万㎡） 23.15 25.91 13.99 23.05 22.64 35.58 21.32 100.44 4.86 62.88 12.26 13.31 63.38 96.55 14.07 140.30 8.79 99.07 成交建面（万㎡） 23.15 25.91 13.99 23.05 22.64 35.58 21.32 95.29 4.86 62.88 12.26 13.31 63.38 96.55 14.07 140.30 8.79 99.07 流拍率 0 0 0 0 0 0 0 13% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0% 20000 大成都涉宅地日度成交热度走势 成交楼面地价（元/㎡）溢价率 .9% 13 153931469914551 20% 15000 10000 14942 12.8% 14.6% .5%12911 .0%9909 14 13 10949 8.7% 11418 .2% % 5700 8.3 11 1196711879 10134 10593 10.0% 9594 15% 10% 5000 0 5.8% 0.0% 3074 3016 0.0%0.0% 5.4% 5.2%3000 0.0% 3750 0.0% 4.4%5% 0% 3.22场3.28场4.18场4.20场4.26场5.11场5.16场5.19场5.23场6.13场6.27场7.17场7.19场8.10场8.11场8.15场8.16场8.24场 数据来源：CRIC栅格地图；数据统计口径：大成都涉宅地住宅可建面积 需求热度：整体超6成地块底价成交，其中一圈层近半数地块无溢价 重点关注：本月供应42宗宅地，一圈层21宗，11宗触顶，余下地块位于非核心地段，底价成交；二圈层十陵1宗触顶，怡心湖2宗、郫都老城1宗溢价成交；三圈层2宗持续底价成交。 供地圈层结构（单位：宗数）一圈层二圈层三圈层 2 19 2 0 12 2 21 7 0 6 21 2 7 6 5 4 4 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 大成都涉宅地溢价结构变化 触顶溢价底价 29% 20% 30% 54% 63% 64% 71% 60% 60% 21% 29% 15% 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2023.032023.04