房地产行业：8月房地产市场形势分析内参

8月房地产市场形势分析内参 丁祖昱博士 克而瑞集团董事长上海易居房地产研究院执行院长 2023年9月 ，未经易居企业集团书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制 一、当前房地产市场形势 续期“置换住房退个税”政策至2025年底 中央政策密集落地：认房不认贷、降首付和利率、置换退个税，短期有效中期待观察 三部门推进“认房不认贷”，北上广深等多城跟进 7/27 住建部： 落实好个人住房贷 8/25 三部门： 发文推进落地 8/30 广州、深圳跟进执行 8/31 武汉、东莞、佛山跟进执行 9/1 北京、上海、成都跟进执行 将去年9月30日出台、原本将于今年底到期的置换住房退个税政策，延期到2025年底。 2025年12月31日前出售自有住房并在1年内重新购买住房的纳 款“认房不用认贷”“认房不认贷” 等政策措施。 税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。。 首付下限降为首套20%二套30%，不区分限购与否 存量房贷降息落地，但受益人群有限 多数核心一二线城市首套、二套首付比例均存在下调空间。 大部分弱二线和三四线城市已经调整到位，新政没有实质性影响。 城市 首套房 二套房 城市 首套房 二套房 北京 35% 60%（普宅）/80% 南京 30% 40% 上海 35% 50%/70% 苏州 30% 40% 广州 30% 50%/70% 济南 30% 40% 深圳 30% 70%/80% 重庆 30% 40% 成都 20%-30% 分圈层30%-50% 厦门 30% 40% 杭州 30% 40% 长沙 30% 35%/40% 青岛 非限购区20%/限购30% 非限购区30%/限购区40% 合肥 非限购区20%/限购30% 非限购区30%/限购区40% 表：核心城市现行首付比例下限政策 限首套，二套存量房贷利率不调整 限幅度，新发放贷款加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市 首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。 表：重点城市历史首套房贷款利率加点情况 城市 时间 首套房利率下限 城市 时间 首套房利率下限 北京 2019.10至今 LPR+55BP 深圳 2017.5-2019.10 基准利率*0.95 上海 2016.3-2019.10 基准利率*0.9 2019.10至今 LPR+30BP 2019.10-2019.11 LPR-20BP 杭州 2019.10-2022.11 LPR 2019.11-2020.2 LPR-15BP 2022.11至今 LPR-20BP 2020.2-2020.4 LPR-10BP 宁波 2019.10-2022.5 LPR 2020.4-2021.7 LPR 2022.5至今 LPR-20BP 2021.7至今 LPR+35BP 成都 2019.10-2023.1 LPR 广州 2019.10至今 LPR 2023.1至今 LPR-20BP 地方政策提速加力：8月以来62城放松、超半数一二线松绑，津沈等打出组合拳 7城放松限购 6城放松限售 39城放松公积金 图：2022年1月以来地方政策松绑频次 102 71 70 56 57 49 40 36 35 39 3634 38 28 22 16 10 25 26 23 19 日期 城市 内容 8/7 杭州 余杭闲林街道天目山西路以南限购放宽 8/18 太原 山西中部城市群购房资格同太原市民 8/26 嘉兴 取消限购 8/30 福州 福州市户籍可以买两套 9/1 成都 A-F类人才购房不受社保限制 9/1 天津 大学生可购房，限购区域调整为市内六区 9/4 沈阳 取消限购 140 日期 城市 内容 8/4 郑州 再购房时原住房不限售 8/10 金华 取消限售 8/18 太原 网签满2年即可交易 8/26 嘉兴 取消限售 9/1 重庆 期限由取证满2年改为网签满2、取证即可 9/4 沈阳 取消限售 深圳、成都、武汉、重庆、郑州、厦门、苏州、 沈阳、青岛、南宁、合肥、贵阳、昆明、南昌、 120 南京句容、梧州、温州、三门峡、衢州、枣庄、 盐城、雄安、梅州、马鞍山、六盘水、金华、 嘉兴、惠州、淮安、邯郸、赣州、阜阳、池州、毕节、巴中、新乡辉县、固原、海南、贵州省 17城财税托市 100 80 重庆、郑州、武汉、天津、沈阳、南宁、南京、南昌、无锡、温州、金华、嘉兴、赣州、 60巴中、永州江永、新乡辉县、上饶铅山 沈阳、天津等打出政策组合拳 30省市放松限贷 40 类别 城市 20省市官宣“认房不认贷” 北京、上海、广州、深圳、厦门武汉、成都、重庆、长沙、南宁苏州、沈阳、东莞、惠州、江门佛山、中山、无锡、鄂州、安徽 5城落地“认贷不认房” 贵阳、赣州、梧州、永州江永、新乡辉县 6城下调首付比例 重庆、厦门、天津、沈阳、南昌赣州、固原隆德 日期 城市 内容 9/1 天津 ·限购：大学生可购房、限购区域收窄·限贷：首付20%/30%，延长贷款期限·购房补贴 9/4 沈阳 ·取消限购·取消限售·限贷：首付降至首套20%、二套30%，执行认房不认贷·公积金：认贷不认房，首付20%/30%，多孩及毕业生额度提高，放宽贷款年龄，放宽提取后贷款时限·税费减免：契税减征、满五唯一免个税、满二免增值税·购房补贴：毕业生在校生等契税补贴、3-7万购房补贴 20 2022年1月 2022年3月 2022年5月 2022年7月 2022年9月 2022年11月 2023年1月 2023年3月 2023年5月 2023年7月 2023年9月 0 省市放松政策频次 注：9月数据截至9.5资料整理：CRIC 政策再优化空间：交易税费减免、限购微调、取消限价、限贷进一步放宽 限购一线局部调整，二线放松甚至取消 限贷进一步放宽，认贷不认房等 表：重点城市现行限购 限购区域 城市 全域限购 北京、上海、深圳 核心区域 广州、杭州、天津、武汉、长沙、厦门、福州、石家庄、成都、合肥、宁波、青岛、南京、苏州、济南、郑州、南昌、西安、大连等 不限购 沈阳、嘉兴、金华、福州等 •首付比例下调至全国下限，即首套最低20%、二套最低30% •认贷不认房，贷款结清就算首套，不要求本地无房 •极端情况不论套数申请按揭都给贷 非户籍购房社保 城市 5年 北京、上海、广州、深圳 1-3年 杭州、长沙、厦门、石家庄、宁波等 半年及以内 天津、青岛、南京、苏州、西安等 无要求 济南、福州等 减免契税，增值税、个税免征年限缩短 取消限价，让价格回归市场化 •契税减征甚至免征 •增值税和个税的征免年限缩短，比如由5年改为2年 房地产行业销售、开发投资持续低位承压，7月同比降幅进一步扩大 数据来源：国家统计局 6 2000年以来全国月度商品房销售面积、销售金额累计同比增速（单位：%） 160 140 120 100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 2001年5月 2002年1月 2002年9月 76.1 2003年5月 2004年1月 47.8 2004年9月 商品房销售面积累计增长(%) 2005年5月 2006年1月 2006年9月 2007年5月 2008年1月 2008年9月 -17.4 2009年5月 86.8 2010年1月 2010年9月 17.5 2011年5月 2012年1月 2012年9月 77.6 2013年5月 商品房销售额累计增长(%) 2014年1月 -3.7 2014年9月 2015年5月 2016年1月 54.1 2016年9月 20.1 2017年5月 2018年1月 2018年9月 2019年5月 2020年1月 2020年9月 105 2021年5月 2022年1月 -1.5 -6.5 2022年9月 2023年5月 60 50 40 30 20 10 0 -10 -20 2001年5月 2001年12月 2000年以来全国房地产开发投资额累计同比增速（单位：%） 2002年7月 2003年2月 2003年9月 2004年4月 2004年11月 2005年6月 2006年1月 2006年8月 2007年3月 2007年10月 2008年5月 2008年12月 2009年7月 2010年2月 2010年9月 2011年4月 2011年11月 2012年6月 2013年1月 2013年8月 2014年3月 2014年10月 2015年5月 2015年12月 2016年7月 2017年2月 2017年9月 2018年4月 2018年11月 2019年6月 2020年1月 2020年8月 2021年3月 2021年10月 -8.5 2022年5月 2022年12月 2023年7月 8月供应环比增11%，京广深等一线增3成以上、二三线推盘乏力 图：近5年来30个重点城市商品住宅月度供应对比（单位：万平方米） 图:2021年-2023年8月全国百城商品住宅供应面积（单位：万平方米） 5000 7000 300% 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% 2021年1月 2021年2月 2021年3月 2021年4月 2021年5月 2021年6月 2021年7月 2021年8月 2021年9月 2021年10月 2021年11月 2021年12月 2022年1月 2022年2月 2022年3月 2022年4月 2022年5月 2022年6月 2022年7月 2022年8月 2022年9月 2022年10月 2022年11月 2022年12月 2023年1月 2023年2月 2023年3月 2023年4月 2023年5月 2023年6月 2023年7月 2023年8月 -100% 1032 942 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 2019年2020年2021年2022年2023年 单月总量环比同比 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 8月成交环比增2%、仍处近5年月度低位，前8月累计同比增幅收窄至2% 图：近5年来30个重点城市商品住宅月度成交对比（单位：万平方米）图:2021年-2023年8月全国百城商品住宅成交面积（单位：万平方米） 1061 1145 3500 7000 400% 3000 2500 6000 5000 350% 300% 250% 2000 4000 200% 150% 1500 1000 500 3000 2000 1000 0 100% 50% 0% -50% 2021年1月 2021年2月 2021年3月 2021年4月 2021年5月 2021年6月 2021年7月 2021年8月 2021年9月 2021年10月 2021年11月 2021年12月 2022年1月 2022年2月 2022年3月 2022年4月 2022年5月 2022年6月 2022年7月 2022年8月 2022年9月 2022年10月 2022年11月 2022年12月 2023年1月 2023年2月 2023年3月 2023年4月 2023年5月 2023年6月 2023年7月 2023年8月 -100% 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 2019年2020年2021年2022年2023年 单月总量环比同比 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 一线成交同环比降幅居前、二三线环比微增，汉青惠徐等以价换量效果显著 表:2023年8月全国100个重点城市商品住宅成交面积（单位：万平方米） 能级 城市 2023年8月 环比 同比 前8月 累计同比 能级 城市 2023年8月 环比 同比 前8月 累计同比 一线 北京 42 -25% -26% 46