彩生活二零二三年中期报告

2023中期报告 目录 公司资料 2 管理层讨论及分析 3 业务概览 8 回顾及分析 12 企业管治及其他资料 19 简明综合财务报表的审阅报告 26 简明综合损益及其他全面收益表 27 简明综合财务状况表 29 简明综合权益变动表 31 简明综合现金流量表 32 简明综合财务报表附注 33 01 彩生活服务集团有限公司 公资司料 董事会 执行董事 潘军先生（主席）刘宏才先生 杨澜女士（首席财务官） 非执行董事 吴庆斌先生（副主席）郑宏彦先生 孙冬妮女士 独立非执行董事 许新民先生朱武祥先生李恩辉先生 （主席） 审核委员会 李恩辉先生 许新民先生朱武祥先生 薪酬委员会 公司秘书 杨利女士 授权代表 杨澜女士杨利女士 注册办事处 CricketSquareHutchinsDrivePOBox2681 GrandCaymanKY1-1111 CaymanIslands 中地国址主要营业地点及总部 中国深圳市 福田区 泰然七路1号博今商务中心 公司网站 www.colourlife.hk 核数师 上会栢诚会计师事务所有限公司 注册公众利益实体核数师 股份过户登记总处 ConyersTrustCompany(Cayman)Limited CricketSquareHutchinsDrive P.O.Box2681GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 香港证券登记分处 香港中央证券登记有限公司 香港 朱武祥先生（主席）许新民先生 李恩辉先生 B座10楼 香港主要营业地点 香港 湾仔 183号 皇后大道东合和中心 中环干诺道中号 17M楼 （主席） 提名委员会 潘军先生 许新民先生朱武祥先生 64 中华厂商会大厦21楼 上市资料 股份上市 香港联合交易所有限公司股份代号：1778 （主依要英文往字来母银顺序行排列） 中国银行股份有限公司 恒生银行有限公司 中国工商银行股份有限公司 02把社区服务做到家 业务模式 2023中期报告 管理层及讨分论析 本集团为中国领先的物业管理及社区服务运营商，专注于以物业管理服务为基础，利用互联网技术，搭建线下及在线服务平台，高效联系社区住户与各类商品和服务供应商，为社区住户提供最佳的居住体验。 社区是城市最基层的社会组织细胞，而物业管理提供的服务，对社区居民生活的安定、便捷，以及对社会的发展都具有重要意义。本集团通过提供基础的四保服务（即保洁、保绿、保安、保修服务），保障业主的基本生活，为社区服务体系奠定坚实的基石。 在保障社区居民的基本生活的同时，本集团亦深入推进智慧社区的建设，积极拥抱物联网、大数据、人工智能等新兴技术，引入智能设备的应用，并以此提升本集团服务效率，为业主提供高质量的物业管理服务。本集团于总部创建了强大的数据化“云”系统，减少对“管”的职能与范围的依赖，强化“端”的服务承接能力，以此组织有效的社区服务。例如，本集团在把原有的“北斗七星”系统升级为“物业数字化管控平台”，新增了智慧客户服务功能，涵盖了保安、保洁、保绿、保修、工程五大基础服务，电梯、能源、装修板块工单化作业体系，及包含投诉、报修、停车、缴费、装修等的客诉平台。通过对物业管理服务全流程的细化拆分，进一步提升本集团的服务效率。 为了细化基础业务，本集团将旗下管理项目，根据不同的收费标准，划分为若干个服务层级，制定设备改造和服务标准，提供强针对性的服务体验，满足不同项目客户的性价比需求，也为本集团在全国范围内的快速扩张奠定基础。依托于自动化、集中化、标准化管理体系的创建，本集团在管理面积稳步增长，在保证客户满意度的前提下，实现了优秀的成本管控。 除了追求服务增效，本集团更致力于打造有温度的社区。通过举办各类社区活动，主动搭建沟通的桥梁，拉近业主之间、业主与物业人员的关系，丰富业余生活与精神文化，让社区居民的生活向更美好、更温暖的方向发展。此类服务能够为业主营造温暖的社区氛围，也能够促进本集团的社区文化特色品牌建设工作，增强业主对本集团的信任感。服务关系的改善，也为本集团进一步拓展社区消费场景打下基础。 本集团积极打造社区服务的在线平台彩之云，实现缴付物业管理费、通知以及投诉等功能的在线平台化，一方面增加了社区居民的生活便利性，另一方面也加深了社区业主与本集团在线平台的联系。此外，本集团根据社区居民数量配置一定比例的客户经理，客户经理对客户满意度进行及时的跟踪和反馈，一方面确保线下社区的基础服务质量，另一方面也可高效了解社区业主的所需服务，推动相应增值业务的进展，将社区在在线和线下业务进行有机结合，从而进一步扩大本集团的竞争优势。 03 彩生活服务集团有限公司 管及理分层析讨论 业务发展 一般而言，物业发展商在获取交付许可证前，需要聘请物业管理公司。此时，物业发展商通常会通过招标选取合格的物业管理公司，本集团会组织市场部门进行投标。合同中标后，本集团将物业管理合同内约定的面积计入“合约管理的总建筑面积”。物业发展商在将物业售出后，会对购房人发出入伙通知书。购房人在收到入伙通知书后，将承担交纳物业管理费的义务，所以这部分管理的总建筑面积又称为“产生收益的总建筑面积”。合约管理总建筑面积与产生收益的总建筑面积的差额为“储备的总建筑面积”，未来将会转化为产生收益的总建筑面积。 为延伸本集团的覆盖范围，向更多受众展示本集团的服务及能力，本集团选择性地与地区物业管理公司订立顾问服务合约，合约内约定的面积计入“顾问的总建筑面积”。上述管理的总建筑面积及顾问的总建筑面积统称为本集团的 “合约管理总建筑面积”。 本集团专注于通过口碑与品牌进行内生式新委聘扩张。凭藉出色的物业管理经验与外拓能力。截至2023年6月30日，本集团的合约管理总建筑面积达到384.65百万平方米，对应的社区数量达到2,030个。其中，于2023年6月30日本集团已经产生收益的合约管理总建筑面积达到201.24百万平方米。 本集团在积极拓展服务面积的同时，同步努力打造升级社区服务平台，满足业主日常生活所需，为业主提供高质高效的物业管理服务，并在温度社区的土壤上，进行消费场景探索、产品创新、业态探索的实践，为业主提供各类附加服务，让物业真正进入业主生活。 本集团亦持续探索社区场景的增值服务类型与深入物业场景，结合市场需求及业主需求，为业主提供定制化产品与服务。例如结合本集团广泛的业主基础和停车场管理场景，本集团积极探索车险产品的销售业务，通过与保险公司创建总对总沟通机制，提高服务效率，降低业主选择成本及采购成本，且本集团对在线平台技术的持续打造专研，为与保险公司的系统对接奠定了基础，能够实现实时反馈业务与理赔数据，动态监测社区产品质量，为业主提供高水平的客服及理赔服务，以及本集团联手供应链龙头企业怡亚通星链打造社区在线购物平台－彩优选，为业主提供全品类商品服务、轻创业平台。在此过程中，提升物业与业主的互动频率，提高物业与业主的黏性，提升业主对物业基础服务及增值服务的认可度。 04把社区服务做到家 截至2023年6月30日，本集团所管理及提供顾问服务的社区所在区域如下： 2023中期报告 东北地区1葫芦岛市2铁岭市华北地区3廊坊市4保定市5北京市6沧州市7承德市8秦皇岛市9石家庄市10太原市11天津市12邢台市华东地区13常熟市14东营市15福州市16抚州市17阜阳市18赣州市19高邮市20杭州市21淮安市22吉安市23济南市24嘉兴市25江阴市 26景德镇27九江市28句容市29昆山市30临沂市31龙岩市32南昌市33南通市34青岛市35泉州市36三明市37厦门市38上海市39上饶市40苏州市41宿迁市42泰安市43泰州市44潍坊市45无锡市46新余市47徐州市48烟台市49盐城市50宜春市51常州市52鹰潭市53枣庄市54漳州市55镇江市56南京市57济宁市 华南地区58北海市59崇左市60东莞市61佛山市62广州市63贵港市64桂林市65河源市66惠州市67柳州市68南宁市69清远市70汕头市71韶关市72阳江市73肇庆市74中山市75珠海市华中地区76洛阳市77郴州市78鄂州市79恩施州80黄冈市81黄石市82荆州市83浏阳市84娄底市85南阳市 86邵阳市87十堰市88随州市89武汉市90湘潭市91襄阳市92宜昌市93益阳市94张家界市95长沙市96郑州市97株洲市深圳98深圳市西北地区99宝鸡市100兰州市101西安市102咸阳市103银川市104榆林市105汉中市 西南地区106成都市107大理市108德阳市109都匀市110广安市111广元市112贵阳市113昆明市114绵阳市115内江市116黔南州117清镇市118重庆市119资阳市120遵义市121个旧市 管理层及讨分论析 05 彩生活服务集团有限公司 管及理分层析讨论 于2023年6月30日，下表载列本集团于截至以下所示日期在不同地区所管理及提供顾问服务的总建筑面积及社区数目： 深圳南（不包括深圳）华西东东南西北华中 于2023年06月30根日据本集团的 （总建筑由面本积集团管社理区数目（总建筑顾面问积服务安社排区数目 千平方米）千平方米） 5,18788411 66,145425––97,374676––71,135281––10,72856––12,93563––21,53183––99,571357–– 于2022年12月31根日据本集团的 （总建筑由面本积集团管社理区数目（总建筑顾面问积服务安社排区数目 千平方米）千平方米） 4,77590411 68,906447––98,122701––74,72628392111,45159––12,90764––22,68185–– 106,318376–– 总计 384,606 2,029 41 1 399,886 2,105 133 2 附注： (1)于2023年6月30日，本集团合约管理总建筑面积达到384.65百万平方米。 06把社区服务做到家 2023中期报告 管理层及讨分论析 截至2023年6月30日，本集团管理2,029个社区，由本集团管理的总建筑面积合共约为384.61百万平方米，并与1个社区订立顾问服务合约，顾问服务安排的总建筑面积合共约为0.041百万平方米。本集团将主要透过取得新服务委聘进行业务扩展。下表载列本集团所管理及提供顾问服务的总建筑面积及社区数目于报告期内的变动： 年新初委任(1)收购(2)终止(3) 于2023年6月30日根据本集团的总合建约筑由管面本理积集团管理总合建约筑顾管面问理积服务安排 （千平方米）社区数目（千平方米）社区数目 399,8862,10513322,93539––––––(18,215)(115)(92)(1) 于2022年12月31根日据本集团的总合建约筑由管面本理积集团管理总合建约筑顾管面问理积服务安排 （千平方米）社区数目（千平方米）社区数目 414,6192,1898,874319,62068––1,46611––(25,819)(163)(8,741)(29) 报告期末 384,606 2,029 41 1 399,886 2,105 133 2 附注： (1) 区就的本服集务团委所聘管。理就的本社集区团而提言供，顾新问委服聘务主的要社包区括而物言业，发新展委商聘兴包建括的本新集物团业与发地展区项物目业的管服理务公委司聘订，立而顾较问小服部务份协则议为。更换前任物业管理公司的住宅社 (2)本集团通过收购，以扩大其管理的总建筑面积及在收购后获得协同效应。 (3)本集团基于商业因素不再重续若干物业管理合约的合约管理总建筑面积及社区数目。 07 彩生活服务集团有限公司 管及理分层析讨论 业务概览 本集团拥有三个主营业务： •物业管理服务，主要包括：(i)以包干制为社区提供服务；(ii)以酬金制为社区提供服务；(iii)为物业发展商提供交付前服务；及(iv)向物业管理公司提供顾问服务；及 •增值服务，主要包括：(i)网上推广服务；(ii)销售及租赁协助服务；(i