广深落实“认房不认贷”，一线城市迎来松绑

行业点评 广深落实“认房不认贷”，一线城市迎来松绑 房地产 2023年08月30日 行情走势图 强于大市(维持) 相关研究报告 【平安证券】行业点评*房地产*政策支持逐步落实，三部委推动“认房不认贷”*强于大市20230827 【平安证券】行业点评*房地产*住建部首提降低首套房首付，政策支持力度持续超预期*强于大市20230728 【平安证券】行业点评*房地产*政治局会议首提供求新形势，强调用好政策工具箱*强于大市20230724 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号S1060514080002BQV514 郑茜文 YANGKAN034@pingan.com.cn投资咨询资格编号S1060520090003 ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 事项： 广州及深圳先后印发《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，落实住房城乡建设部、中国人民银行及金融监管总局《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》要求。 平安观点： 一线首次落实“认房不认贷”，降低首付比例及房贷利率：8月25日住建部、央行、金融监管总局联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，本次广州、深圳为率先落实“认房不认贷”的一线城市。对比新政前后，对于无房有贷家庭，广州首付比例将由新政前的40%（普通住宅）/70%（非普通住宅）降为30%，房贷利率将由4.8%降为4.2%；深圳首付比例将由新政前的50%（普通住宅）/60%（非普通住宅）降为30%，房贷利率将有4.8%降为4.5%；将显著降低无房有贷人群的置换成本，有助于改善性需求释放。 预计其它核心城市有望跟进，短期销售有望得到提振：随着广深“认房不认贷”逐步落地，预计其它核心城市购房信贷政策有望跟进调整、持续优化。由于“认房不认贷”切实降低特定群体购房门槛与成本，短期相关需求释放有望对销售形成提振。以杭州为例，杭州2022年11月11日执行购房新政，对于在杭州市无住房、但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭，为改善条件再次购买普通自住房，按首套房贷政策执行。根据中指披露数据，政策执行后三周杭州商品房销售额较前三周累计增长235.2%，政策执行11月当月销售额较10月增长113.4%。 一线城市土储布局较多房企有望受益：从拿地角度来看，考虑一般地块开发周期3年左右，根据中指数据库统计，2021-2023H1在北上广深权益拿地金额前五分别为中海、华润、越秀、保利、招蛇，其中广州权益拿地前五分别为越秀、广州地铁、保利、知识城（广州）、中海；深圳前五为深圳地铁、中海、华润置地、招蛇、人才安居。从销售额来看，2022-2023H1北上广深累计销售额排名前五分别为保利、招蛇、越秀、华润、中海，其中广州累计销售额排名前五分别为越秀、保利、广州地铁、万科、中海；深圳分别为华润、深圳地铁、万科、招蛇和卓越。 投资建议：本次广深落实“认房不认贷”，将切实利好本地置换与异地购房群体，显著降低置换改善人群购房成本，预计其它核心城市信贷政策有望跟进调整，短期销售有望提振。投资建议方面，楼市承压背景下，短期板块政策博弈机会仍在，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理及产业 证券研究报告 行业点评 行业报告 链机会，如保利物业、招商积余、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。 风险提示：1）其他核心城市跟进调整不及预期风险；2）楼市修复不及预期风险：近期楼市成交呈现疲态，若政策改善无法有效刺激需求，将导致销售修复低于预期风险；3）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：当前房企资金环境仍较紧张，若政策发力效果不及预期、资金压力较高企业仍存债务违约展期情形。 图表1北上广深权益拿地排名前二十（2021年-2023H1） 权益拿地金额（亿元） 权益建面（万平） 总拿地金额（亿元） 总拿地建面（万平） 中海地产 879 260 892 264 华润置地 757 271 1083 371 越秀地产 736 402 894 487 保利发展 709 252 1082 356 招商蛇口 684 221 1045 325 深圳地铁 380 310 407 324 建发房产 345 108 445 139 金地集团 302 151 465 233 中国铁建 293 183 384 251 广州地铁 291 146 291 146 上海地产 287 132 348 147 首开股份 233 75 406 145 华发股份 229 54 271 64 京投发展 217 46 283 59 中国中铁 210 95 298 120 保利置业 205 115 240 134 绿城中国 195 66 195 66 中建一局 193 103 193 103 城投控股 190 44 357 84 城建发展 180 84 253 105 资料来源：中指，平安证券研究所 图表2北上广深累计销售额排名前二十（2022年-2023H1） 成交金额(亿元) 成交面积（万平） 保利发展 1577 305 招商蛇口 1423 213 越秀地产 1141 214 华润置地 1112 154 中海地产 1035 168 万科 922 185 金地集团 773 156 融创中国 594 94 中国金茂 577 97 首开股份 574 103 建发房产 476 75 象屿地产 444 86 仁恒置地 434 50 城建发展 432 65 华发股份 428 60 广州地铁 405 69 卓越集团 383 56 龙湖集团 336 76 大华集团 328 52 碧桂园 326 81 资料来源：中指，平安证券研究所 图表3广州2021-2023H1拿地排名 企业名称 权益金额(亿元) 权益计容建面(万平) 越秀地产 460 335 广州地铁 291 146 保利发展 249 123 知识城（广州） 176 134 中海地产 168 55 广州南投 148 187 华润置地 130 48 广州城投 117 163 粤海控股 102 51 长隆集团 99 42 中国铁建 97 85 中国船舶集团 94 49 中信泰富 94 49 珠实集团 91 57 港中旅 84 79 新鸿基 71 92 招商蛇口 63 31 广州高新区投资 60 48 鹏瑞地产 50 27 卓越集团 49 22 资料来源：中指，平安证券研究所 图表4广州2022-2023H1销售排名 销售金额(亿元) 销售面积(万平) 越秀地产 1043 226 保利发展 764 192 广州地铁 417 75 万科 346 88 中海地产 237 60 时代中国控股 200 79 合景泰富集团 155 49 碧桂园 143 66 珠实集团 119 34 招商蛇口 116 28 华润置地 113 29 富力地产 109 24 科学城（广州） 97 31 新世界发展 82 15 珠江投资 81 23 合生创展 79 25 龙湖集团 74 20 中国中铁 69 20 星河控股集团 68 28 粤海控股 68 7 资料来源：中指，平安证券研究所 图表5深圳2022-2023H1销售排名 销售金额(亿元) 销售面积(万平) 华润置地 555 73 深圳地铁集团 337 47 万科 273 40 招商蛇口 257 31 卓越集团 222 30 金地集团 208 22 佳兆业集团 193 35 特区建发投资 182 27 深圳前海建设 168 20 深圳鸿荣源 166 21 中海地产 142 24 益田集团 139 17 电建地产 127 13 华侨城 124 19 中国恒大 123 33 新润园地产 115 10 京基集团 100 14 宏发集团 98 18 合正集团 95 21 深业集团 81 18 资料来源：中指，平安证券研究所 图表6深圳2021-2023H1拿地排名 企业名称 权益金额(亿元) 权益计容建面(万平) 深圳地铁集团 380 310 中海地产 307 106 华润置地 213 110 招商蛇口 120 51 人才安居 113 64 深圳控股 93 33 保利置业 86 53 天健集团 83 41 龙光集团 80 32 越秀地产 41 12 万科 35 11 深圳深港科技创新合作区 33 20 深圳市鸿荣源控股（集团） 31 12 联发集团 27 14 特发集团 27 17 龙湖集团 24 16 比亚迪 24 460 特区建发投资 23 12 深圳市前海深港创新产业 20 34 金地集团 20 12 资料来源：中指，平安证券研究所 平安证券研究所投资评级: 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间）回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上） 公司声明及风险提示: 负责撰写此报告的分析师(一人或多人)就本研究报告确认:本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。 市场有风险，投资需谨慎。 免责条款: 此报告旨为发给平安证券股份有限公司(以下简称“平安证券”)的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。 平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。 平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。平安证券股份有限公司2023版权所有。保留一切权利。 平安证券研究所电话:4008866338 深圳上海北京 深圳市福田区益田路5023号平安金融中心B座25层 上海市陆家嘴环路1333号平安金融大厦26楼 北京市丰台区金泽西路4号院1号楼丽泽平安金融中心B座25层