地产杂谈系列之四十九：2023年半年报综述结算业绩延续承压，抢抓回款优化财务

地产杂谈系列之四十九：2023年半年报综述 结算业绩延续承压，抢抓回款优化财务 房地产 2023年09月06日 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 【平安证券】行业点评*房地产*限购城市首付下调空间打开，存量房贷利率调降落地*强于大市20230901 【平安证券】行业点评*房地产*政策支持逐步落实， 三部委推动“认房不认贷”*强于大市20230827 【平安证券】行业点评*房地产*住建部首提降低首套房首付，政策支持力度持续超预期*强于大市20230728 【平安证券】行业点评*房地产*政治局会议首提供求新形势，强调用好政策工具箱*强于大市20230724 证券分析师 杨侃投资咨询资格编号 S1060514080002BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑茜文投资咨询资格编号 S1060520090003 ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 平安观点： 结算业绩延续承压，未结资源仍旧充足：受毛利率探底、投资收益减少等 因素影响，2023H115家A+H上市典型房企整体营收同比增长0.1%，归母净利润同比下降2.7%，降幅较2022年收窄23.9个百分点。2023H115 家上市房企整体毛利率19.6%，同比下降2.1个百分点，较2022年下降 0.6个百分点，考虑高价地结转、滞重库存清理等因素仍在，短期结算端毛利率或仍将底部徘徊；销管费用率5.2%，同比下降0.1个百分点，较2022年持平，延续低位；少数股东损益占比22.1%，同比下降4.6个百分点，较2022年全年下降7.2个百分点，伴随拿地权益占比提高有望维持较低水平。2023H1末15家上市房企业绩保障度（期末合同负债/过去一年营业收入）118.1%，未结资源仍旧充足。分企业性质看，央国企营收同比增长0.6%、归母净利润同比下降1.8%，整体业绩相对较好。 销售规模反弹，拿地持续聚焦：得益于年初楼市明显复苏，2023H115家 上市房企销售额同比增长19.1%，远高于全国水平（增长1.1%）。5月以来楼市修复乏力，但近期中央及各部委密集发声释放政策利好，叠加9月 往后为传统营销旺季，成交有望止跌企稳。2023H115家上市房企平均拿地销售面积比43%、拿地销售金额比27%，仍处于土储净消耗状态。拿地销售金额比较2022年下降12个百分点，降幅低于拿地销售面积比，反映房企在谨慎取货过程中，仍持续向高地价的核心城市聚焦。2023H1央国企销售额同比增长25.3%，销售表现显著优于民企（微降0.04%），平均拿地销售金额比29%，拿地强度亦高于民企（20%）。 在手现金小幅回升，融资成本进一步下行：2023H1末15家上市房企整体在手现金1万亿元，较2022年末提升2%；融资成本普遍下行，“三条红线”整体维持绿档。其中央国企在手现金较2022年末回升3.5%，民企较2022年下降4.6%；民企现金短债比较2022年末下降12.4个百分 点，延续弱化趋势。2023H1末央国企综合融资成本普遍更低，反映其融资端更大优势。 投资建议：2023H1典型房企结算利润延续下滑，毛利率持续探底，业绩 仍旧承受压力；但归母净利润降幅收窄，结算项目权益比例提高，在手现金小幅回升，边际改善信号有所显现。近期地产政策组合拳频出，彰显中央托底地产信心与决心，短期政策博弈机会仍存，且需持续关注政策呵护下基本面走向，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理及产业链机会，如保利物业、招商积余、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）房地产行业短期波动超出预期风险。 行业报 告 行业动态跟踪报 告 证券研究报告 正文目录 一、利润同比微降，权益比例提升4 二、毛利率延续探底，销管费用率维持低位7 三、销售规模反弹，拿地持续聚焦9 四、在手现金小幅回升，融资成本进一步下行11 五、投资建议14 六、风险提示15 图表目录 图表12023H115家上市房企营收同比增长0.1%4 图表22023H115家上市房企归母净利润同比下降2.7%4 图表32023H115家上市房企利润变动拆分5 图表42023H115家上市房企少数股东损益占比降低5 图表52023H1末15家上市房企业绩保障度118.1%6 图表62023H115家上市房企分企业性质营收增速表现6 图表72023H115家上市房企分企业性质归母净利润增速表现7 图表82023H115家上市房企毛利率延续回落7 图表92023H115家上市房企销管费用率表现8 图表102023H115家上市房企分企业性质毛利率表现8 图表112023H115家上市房企分企业性质销管费用率表现9 图表122023H115家上市房企销售额同比增长19.1%9 图表132023H115家上市房企拿地销售金额比延续回落10 图表142023H115家上市房企拿地销售面积比延续回落10 图表1515家上市房企分企业性质销售额增速11 图表1615家上市房企分企业性质拿地销售金额比11 图表1715家上市房企“三条红线”情况12 图表1815家上市房企中央国企“三条红线”情况12 图表1915家上市房企中民企“三条红线”情况13 图表202023H1末15家上市房企在手现金小幅反弹13 图表212023H1末15家上市房企分企业性质在手现金情况14 图表22主流房企综合融资成本情况14 一、利润同比微降，权益比例提升 2023H1房地产行业结算业绩仍旧面临压力，15家A+H上市房企整体营收同比增长0.1%、归母净利润同比下降2.7%，分别较2022年降低3.9个、提升23.9个百分点。 图表12023H115家上市房企营收同比增长0.1% 亿元 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 28.0% 营业收入同比 22.6%21.9% 20.3% 3.9% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0.1%0% 2017201820192020202120222023H1 资料来源：Wind，平安证券研究所 注：选取销售排名靠前的15家A+H上市房企，分别为保利发展、万科A、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、金地集团、绿城中国、龙湖集团、建发国际集团、中国金茂、滨江集团、越秀地产、华发股份、新城控股、美的置业 图表22023H115家上市房企归母净利润同比下降2.7% 亿元 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 20172018 归母净利润同比 23.4% 18.0% 4.0% -2.7% -9.4% -26.6% 20192020202120222023H1 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 资料来源：Wind，平安证券研究所 2023H115家上市房企整体减值较少，归母净利润增速略低于营收主要源于：1）毛利率同比下降2.1个百分点至19.6%； 2）对联营企业和合营企业的投资收益同比减少14.4%至102亿元。 图表32023H115家上市房企利润变动拆分 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% -16% 百分点 0.1% -2.7% -14.4% -2.1 0.27 -0.23 -0.73 -1.23 -1.73 -2.23 营收同比归母净利润同比投资收益同比毛利率变动（右轴） 资料来源：Wind，平安证券研究所 2023H115家上市房企整体少数股东损益占比22.1%，同比下降4.6个百分点，较2022年全年下降7.2个百分点。权益比例提升利于房企经营话语权及灵活性增强，随着近年拿地权益占比提高，后续少数股东损益占比有望维持较低水平。 图表42023H115家上市房企少数股东损益占比降低 少数股东损益占比 29.4% 20.8% 21.1% 22.5% 24.0% 22.1% 16.1% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2017201820192020202120222023H1 资料来源：Wind，平安证券研究所 2023H1末15家上市房企合同负债余额2.8万亿元，较2022年末增长13.2%，业绩保障度（期末合同负债/过去一年营业收入）118.1%，短期收入结转仍有保障。但考虑结算毛利率难以快速反弹，仍可能处于探底通道，将持续对利润端产生负面影响。 图表52023H1末15家上市房企业绩保障度118.1% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 201720182019 业绩保障度 129.1% 133.9% 138.0% 130.5% 118.2% 118.1% 104.3% 2020202120222023H1 资料来源：Wind，平安证券研究所 分公司来看，2023H115家上市房企中央国企整体营收同比增长0.6%，民企同比下降1.9%。央国企归母净利润同比下降1.8%，降幅较2022年收窄24个百分点；民企归母净利润同比下降6.5%，降幅较2022年收窄22.6个百分点。 图表62023H115家上市房企分企业性质营收增速表现 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% 央国企民企 201820192020202120222023H1 资料来源：Wind，平安证券研究所 图表72023H115家上市房企分企业性质归母净利润增速表现 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 央国企民企 201820192020202120222023H1 资料来源：Wind，平安证券研究所 二、毛利率延续探底，销管费用率维持低位 2023H115家A+H上市房企整体毛利率19.6%，同比下降2.1个百分点，较2022年下降0.6个百分点，仍处于探底过程中。毛利率下滑主要源于前期地价高企、销售价格限制导致利润空间收窄，以及现有库存打折去化。考虑高价地结转、滞重库存清理等因素仍在，短期结算端毛利率难以迅速反弹；中期土拍规则放宽下获取地块将陆续进入结算，拿地端毛利率企稳有望带动结算端毛利率逐步改善。 2023H115家上市房企销售费用率2.7%、管理费用率2.5%，同比提升0.2个、下降0.3个百分点，较2022年提升0.04 个、下降0.03个百分点，绝对规模仍维持历史较低水平。房地产由高速增长向高质量发展转变过程中，精益管理、精细化运营重要性凸显，各企业将更为注重成本费用管控，销管费用率亦有望持续改善。 图表82023H115家上市房企毛利率延续回落 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 整体毛利率 36.2% 33.3% 34.5% 28.4% 23.2% 20.2% 19.6% 2017201820192020202120222023H1 资料来源：Wind，平安证券研究所 图表92023H115家上市房企销管费用率表现 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% 销售费用率管理费用率 2017201820192020202120222023H1 资料来源：Wind，平安证券研究所 分公司来看，2023H115家上市房企中央国企、民企毛利率分别为19.9%、18.4%，同比下降2个、2.5个百分点，较2022年全年下降0.4个、1.4个百分点。销管费用率方面，2023H1央国企销管费用率4.8%，同比基本持平，较2022年微降0.2个百分点；民企销管费用率6.9%，同比下降0.4个百分点，较2022年提升