商管毛利率回升，中期分红慷慨

事件：华润万象生活2023年中期营收同比+29%，归母净利润同比+37% 华润万象生活发布2023年中期业绩公告，实现收入68亿元，同比增长28.7%，毛利22.5亿元，同比增长34.7%，毛利率为33.2%，较上年同期提升1.5pct，归母净利润14亿元，同比增长36.5%；宣派中期股息每股人民币0.223元。 点评：商管业务复苏，毛利率显著回升；精细化管理提升效率，中期分红慷慨 1)商管业务复苏，毛利率显著回升。公司上半年抓住经济复苏机遇，强化购物中心与写字楼项目运营管理，商管业务实现高质量增长，板块实现营收23亿元，同比增长20%；盈利能力显著改善，实现毛利13.5亿元，同比增长40%，毛利占比达到60%，较上年同期提升2.1pct；板块毛利率为58.5%，同比提升5.5pct。 上半年公司新开业购物中心3座，新签约轻资产外拓项目7个，截至2023年6月30日，公司为85个已开业购物中心提供商业运营及物管服务（合约项目150个），其中68个来自华润置地；在营重奢购物中心万象城12座，位列行业第一。2023年以来，国家和各地政府大力提振居民消费，公司在管购物中心零售额稳健增长，购物中心商业运营及物管业务实现收入14亿元，同比增长20%； 实现毛利10亿元，毛利率71.8%，同比提升10.2pct。 上半年，公司在管写字楼项目出租率有所提升，写字楼商业运营及物管实现收入9亿元，同比增长20%，毛利率37.7%，同比提升5pct。截至2023年6月30日，公司合计为26个写字楼提供商业运营服务，为156个写字楼提供物管服务。 2)物管规模快速扩张，收入结构优化。公司前期收购中南服务、禹洲物业实现快速扩张，跻身行业规模第一梯队。截至2023年6月30日，公司物管合约面积3.8亿平，在管面积3.25亿平，规模扩张速度较快，上半年物管业务34.5亿元，同比增长45%；另一方面，开发商增值业务收入4.1亿元，同比减少1%，物管板块整体收入结构优化，对地产关联方的直接依赖有所降低。 3)精细化管理提升效率，现金充沛分红慷慨。2023H1公司通过精细化费用管控，销售管理费用率较上年同期下降1.1pct至8.0%；截至6月30日，公司拥有银行存款和现金总额127亿元，宣派中期股息每股人民币0.223元，同比+75.6%。 盈利预测、估值与评级：公司在商管领域具备龙头地位，品牌美誉度高，消费复苏推动购物中心业务稳定增长，关联方华润置地经营稳健，项目交付保障性较高，在手现金充沛，规模扩张动力较强。考虑开发商增值业务增速放缓以及商管业务毛利率提升的综合影响，我们调整公司2023-2025年归母净利润预测至27.2/31.5/35.8亿元。对应EPS为1.19/1.38（原1.40）/1.57（原1.62）元，当前股价对应PE为26倍/23倍/20倍，维持“买入”评级。 风险提示：购物中心业务复苏不及预期，外拓竞争激烈导致物管毛利率下滑。 公司盈利预测与估值简表