关联协作全国拓展，中期分红派息慷慨

事件：越秀服务2023年中期营收同比+39%，归母净利润同比+18% 公司发布2023年中期业绩公告，实现收入15.1亿元，同比增长38.7%，其中非商业板块收入12.1亿元，同比+49.4%，商业板块收入3亿元，同比+7.7%； 毛利率28.1%，归母净利润2.5亿元，同比增长17.5%；截至2023年6月30日，公司在管面积5880万平，合约面积7750万平，分别较上年末增加13.7%和9.8%。公司宣派2023年中期股息每股0.089港元（0.081元人民币）。 点评：全国化战略稳步推进，增值业务高速增长，中期分红派息慷慨 1)全国化战略稳步推进，规模扩张速度加快。上半年公司新签约合约面积826万平方米，新签约在管面积844万平方米，较上年同期分别增加65%/55%，公司物管规模扩张速度加快。区域布局层面，大湾区依旧是公司项目密度最高的区域，截至2023年6月30日，公司56.1%在管面积位于大湾区（对比2022年末为62.5%），而华中、北方区域规模明显增加，在管面积分别较2022年末增加249/331万平方米，公司跟随关联方发展步伐，积极稳步地进行全国化扩张。 2)非商业板块表现优秀，增值业务高速增长。上半年公司非商业板块的社区增值服务和非业主增值服务表现亮眼，分别实现收入4亿元/3.5亿元，同比增长64%/105%，毛利同比增长55%/43%，是业绩增长的主要驱动；社区增值方面，公司通过新零售、美居、经纪、社区商业、智能化五大平台共同发力，深度挖掘业主社区居住消费和资产管理需求，服务类型多样化，服务客户有所增加。 非业主增值业绩增长主要得益于地产开发商的服务需求增加，关联方越秀地产，2023年上半年销售金额836亿元，同比上升71%，预计给越秀服务带来较大的案场服务业务增量；根据2022年5月20日公告，公司与广州越秀及越秀地产签订智能化服务协议，提供智能产品（如视频监控、门禁系统等）的销售和安装等服务，2023、2024年的关联交易金额上限分别为5.3/6.9亿元，该服务于2022年下半年开始推出，后续在智慧社区建设推动下，智能化业务需求仍有一定支撑。 3)现金流充沛，慷慨派息。截至2023年6月30日，公司现金及现金等价物46.2亿元，经营活动产生较为充沛的现金流，上半年分红比例约50%，较为慷慨。 盈利预测、估值与评级：公司关联方经营稳健，项目交付有稳定保障，给予公司非业主增值业务有力支持；在手资金较为充裕，规模扩张动力较强，积极派发中期股息回馈股东；股权激励方案发布，为中长期发展注入活力。我们维持公司2023-2025年归母净利润为5.1亿元/6.1亿元/7.1亿元，对应EPS为0.33/0.40/0.46元，当前股价对应2023-2025年PE为9倍/7倍/6倍，估值具备较强吸引力，维持“买入”评级。 风险提示：外拓不及预期，商业板块恢复不及预期。 公司盈利预测与估值简表