毛利率回升，上调中期分红比例；维持买入

交银国际研究 消息快报 内地房地产 2024年8月28日 中海物业(2669HK) 毛利率回升，上调中期分红比例；维持买入 2024上半年增长放缓，上调中期分红比例：收入同比增长9.0%至68.38亿元（人民币，下同），稍低于市场预测（为市场预测全年收入154.3亿元的44.3%）。四个业务分部当中三个录得同比正增长，其中受惠于管理规模提升，物管服务收入增速最快。毛利率同比回升0.8个百分点至16.8%，优于同行今年上半年普遍下跌1-3个百分点。降本增效进展显著，净利润同比增长16.0%至7.38亿元，与市场预测基本一致（为市场预测全年净利润15.5亿元的47.6%），净利润率上升0.7个百分点至10.8%。公司上调中期股息分派比例至35%（2023上半年为25%），每股派息0.085港元（同比+54.5%）。 物业管理外拓进展亮眼，维持内生外拓1:1的目标：上半年在管面积同比增长16.4%至422.7亿平方米，其中非住宅项目的面积占比由去年底28.2%提升至30.1%。凭借强大的外拓能力，上半年新增21.2百万平方米合约面积当中，外拓合约面积占9.9百万平方米或46.7%，在管面积中第三方项目占比由去年的37.8%提升至40.8%，向公司内生外拓1:1的目标更近一步。随着在管面积的快速扩张，基础物管收入及毛利分别同比增长14.2%/20.1%至51.7/7.98亿元。 增值服务维持稳定：在市场整体仍处调整的情况下，公司非住户增值服务收入同比下跌13.7%至9.12亿元。住户增值服务受惠于零售消费及小区团购需求增加，收入同比增长10.3%至6.87亿元，毛利同比上升13.6%至2.1亿元。另外，收入占比较少之车位买卖业务则大致维持稳定，收入同比增1.1%至0.74亿元，车位售出数量同比上升39.6%至1,254个，惟受平均成交单价下跌，毛利同比下跌4.1%至0.14亿元。 维持买入评级。我们认为公司能逆周期大致维持业绩稳定增长并录得毛利率回升实属不易。我们维持买入评级，基于1）公司强大的外拓能力；2）国企关联方能够提供稳定交付以及3）分红比例提升。 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 诸葛乐懿 Gloria.Zhuge@bocomgroup.com (852)37661845 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 图表1:中海物业2024上半年业绩概览 年结12月31日(人民币百万元) 2023 上半年 2024上半年 同比(%) 收入 6,275 6,838 9.0 物管服务 4,523 5,166 14.2 非住户增值服务 1,056 912 (13.7) 住户增值服务 623 687 10.3 停车位买卖业务 73 74 1.1 销售成本 (5,270) (5,690) 8.0 毛利 1,005 1,148 14.2 物管服务 664 798 20.1 非住户增值服务 143 128 (10.4) 住户增值服务 183 208 13.6 停车位买卖业务 15 14 (4.1) 销售管理费用 (179) (184) 2.8 金融资产减值损失净额 (36) (53) 48.3 投资物业的公允价值（亏损）/收益 (1) (5) 276.0 其他净收入 74 89 20.7 息税前利润 863 995 15.4 财务费用 (3) (4) 22.9 应占联营和合营公司利润 4 5 23.6 税前利润 864 997 15.4 所得税 (224) (253) 13.1 税后利润 640 744 16.2 非控股权益 (4) (6) 49.4 净利润 636 738 16.0 每股盈利(人民币) 0.1935 0.2245 16.0 每股股息(港元) 0.055 0.085 54.5 派息率(%) 25% 35% 10.0ppts 毛利率(%) 16.0% 16.8% 0.8ppt 物管服务 14.7% 15.4% 0.8ppt 非住户增值服务 13.5% 14.1% 0.5ppt 住户增值服务 29.4% 30.2% 0.9ppt 停车位买卖业务 19.9% 18.9% (1.0ppt) 息税前利润率(%) 13.8% 14.6% 0.8ppt 净利润率(%) 10.1% 10.8% 0.6ppt 在管面积(百万平方米) 363.3 422.7 16.4 来自独立第三方的面积占比 37.8% 40.8% 3.0ppts 非住宅项目的面积占比 28.2% 30.1% 1.9ppts 资料来源：公司资料，交银国际 图表2:中海物业(2669HK)目标价及评级 资料来源:FactSet，交银国际预测 图表3:交银国际房地产行业覆盖公司 股票代码公司名称评级 收盘价(交易货币) 目标价(交易货币) 潜在涨幅 最新目标价/评级发表日期 子行业 823HK领展房托买入 36.65 47.70 30.2% 2024年05月29日 香港房地产 16HK新鸿基地产买入 75.30 110.10 46.2% 2024年02月29日 香港房地产 17HK新世界发展买入 7.74 15.80 104.1% 2023年11月29日 香港房地产 12HK恒基地产中性 23.95 23.84 -0.5% 2023年08月23日 香港房地产 123HK越秀地产买入 4.08 6.60 61.8% 2024年08月13日 内地房地产 3383HK雅居乐集团买入 0.43 1.16 172.9% 2023年12月01日 内地房地产 1109HK华润置地买入 22.05 42.82 94.2% 2022年05月24日 内地房地产 6098HK碧桂园服务买入 4.24 6.08 43.4% 2024年08月26日 物业服务 3319HK雅生活服务买入 2.64 3.20 21.2% 2024年08月19日 物业服务 6626HK越秀服务买入 3.05 4.72 54.8% 2024年08月09日 物业服务 2669HK中海物业买入 4.63 10.80 133.3% 2023年03月23日 物业服务 9928HK时代邻里中性 0.49 0.60 22.4% 2023年11月30日 物业服务 资料来源:FactSet，交银国际预测，截至2024年8月27日 交银国际 香港中环德辅道中68号万宜大厦10楼 评级定义 分析员个股评级定义: 分析员行业评级定义： 买入：预期个股未来12个月的总回报高于相关行业。 领先：分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现相对于大盘标竿指数具吸引力。 中性：预期个股未来12个月的总回报与相关行业一致。沽出：预期个股未来12个月的总回报低于相关行业 同步：分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现与大盘标竿指数一致。 无评级：对于个股未来12个月的总回报与相关行业的比较，分析员并无确信观点。 落后：分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现相对于大盘标竿指数不具吸引力。香港市场的标竿指数为恒生综合指数，A股市场的标竿指数为MSCI中国A股指数，美国上市中概股的标竿指数为标普美国中概股50（美元）指数 总机:(852)37661899传真:(852)21074662 分析员披露 本研究报告之作者﹐兹作以下声明﹕i)发表于本报告之观点准确地反映有关于他们个人对所提及的证券或其发行者之观点;及ii)他们之薪酬与 发表于报告上之建议/观点幷无直接或间接关系;iii)对于提及的证券或其发行者﹐他们幷无接收到可影响他们的建议的内幕消息/非公开股价敏感消息。 本研究报告之作者进一步确认﹕i)他们及他们之相关有联系者【按香港证券及期货监察委员会之操守准则的相关定义】幷没有于发表研究报告之30个日历日前处置/买卖该等证券;ii)他们及他们之相关有联系者幷没有于任何上述研究报告覆盖之香港上市公司任职高级职员;iii)他们及他们之相关有联系者幷没有持有有关上述研究报告覆盖之证券之任何财务利益，除了一位覆盖分析师持有世茂房地产控股有限公司之股份 ，一位分析师持有英伟达之股份。 有关商务关系及财务权益之披露 交银国际证券有限公司及/或其有关联公司在过去十二个月内与交通银行股份有限公司、国联证券股份有限公司、交银国际控股有限公司、四川能 投发展股份有限公司、光年控股有限公司、七牛智能科技有限公司、致富金融集团有限公司、湖州燃气股份有限公司、LeadingStar(Asia)HoldingsLimited、佳捷康创新集团有限公司、武汉有机控股有限公司、巨星传奇集团有限公司、安徽皖通高速公路股份有限公司、宏信建设发展有限公司、上海小南国控股有限公司、SincereWatch(HongKong)Limited、四川科伦博泰生物医药股份有限公司、新传企划有限公司、乐舱物流股份有限公司 、途虎养车股份有限公司、北京第四范式智慧技术股份有限公司、深圳市天图投资管理股份有限公司、迈越科技股份有限公司、极兔速递环球有限公司、山西省安装集团股份有限公司、富景中国控股有限公司、中军集团股份有限公司、佳民集团有限公司、集海资源集团有限公司、君圣泰医药 、天津建設發展集團股份公司、長久股份有限公司、乐思集团有限公司、出门问问有限公司、趣致集团、宜搜科技控股有限公司、老铺黄金股份有限公司及中赣通信(集团)控股有限公司有投资银行业务关系。 交银国际证券有限公司及/或其集团公司现持有东方证券股份有限公司、光大证券股份有限公司及InterraAcquisitionCorp的已发行股本逾1%。 免责声明 本报告之收取者透过接受本报告(包括任何有关的附件)，表示幷保证其根据下述的条件下有权获得本报告，幷且同意受此中包含的限制条件 所约束。任何没有遵循这些限制的情况可能构成法律之违反。 本报告为高度机密，幷且只以非公开形式供交银国际证券的客户阅览。本报告只在基于能被保密的情况下提供给阁下。未经交银国际证券事先以书面同意，本报告及其中所载的资料不得以任何形式(i)复制、复印或储存，或者(ii)直接或者间接分发或者转交予任何其它人作任何用途。 交银国际证券、其联属公司、关联公司、董事、关联方及/或雇员，可能持有在本报告内所述或有关公司之证券、幷可能不时进行买卖、或对其有兴趣。此外，交银国际证券、其联属公司及关联公司可能与本报告内所述或有关的公司不时进行业务往来，或为其担任市场庄家，或被委任替其证券进行承销，或可能以委托人身份替客户买入或沽售其证劵，或可能为其担当或争取担当幷提供投资银行、顾问、包销、融资或其它服务，或替其从其它实体寻求同类型之服务。投资者在阅读本报告时，应该留意任何或所有上述的情况，均可能导致真正或潜在的利益冲突。 本报告内的资料来自交银国际证券在报告发行时相信为正确及可靠的来源，惟本报告幷非旨在包含投资者所需要的所有信息，幷可能受送递延误、阻碍或拦截等因子所影响。交银国际证券不明示或暗示地保证或表示任何该等数据或意见的足够性、准确性、完整性、可靠性或公平性。因此，交银国际证券及其集团或有关的成员均不会就由于任何第三方在依赖本报告的内容时所作的行为而导致的任何类型的损失（包括但不限于任何直接的、间接的、随之而发生的损失）而负上任何责任。 本报告只为一般性提供数据之性质，旨在供交银国际证券之客户作一般阅览之用，而幷非考虑任何某特定收取者的特定投资目标、财务状况或任何特别需要。本报告内的任何资料或意见均不构成或被视为集团的任何成员作出提议、建议或征求购入或出售任何证券、有关投资或其它金融证券。 本报告之观点、推荐、建议和意见均不一定反映交银国际证券或其集团的立场，亦可在没有提供通知的情况下随时更改，交银国际证券亦无责任提供任何有关资料或意见之更新。 交银国际证券建议投资者应独立地评估本报