2023W35：本周新房成交同比-25.4%，8月地产政策出台频次创历史新高

房地产开发 证券研究报告|行业周报 2023年09月03日 2023W35：本周新房成交同比-25.4%，8月地产政策出台频次创历史新高 自三部委发文推进“认房不认贷”，近期多个核心城市发文执行认房不认贷。目前四个一线城市全域、快速落地，符合我们此前的预期。此外，本周包括江苏省地市、广东省地市、武汉、重庆、厦门等二三线城市跟进放松（地区放松 情况请参考本报告图表26）。认房不认贷主要支持的是核心城市置换需求与异地购房需求，能够显著降低在全国范围有贷款记录的、符合城市无房条件家庭 增持（维持） 行业走势 的首付比例，其中一线城市符合条件的家庭购买非普宅能够降低30-40pct。房地产开发沪深300 近期地产政策出台频次创历史新高，政策放松脚步加速。在7月政治局会议定 调地产政策方向后，我们看到政策放松的力度、速度都出现了明显的跃升。据 我们不完全统计，2023年8月单月政策频次达132条，创下2022年因城施策背景下单月最高记录。从城市涉及面看，2022年至今经历了由三四线城市->非核心二线城市->核心二线城市->一线城市，这样一个放松路径。我们认为目前政策方向明确、各地政策将持续落地、更多增量政策正在路上。本轮放松周期最终放松的力度达到2008、2014年的级别。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为2.2%，落后沪深300指数 0.02个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第20名。本周上涨个股共 77支，较上周增长63支，下跌股数为42支。 新房：本周30个城市新房成交面积为252.1万平方米，环比提升10.4%，同比下降25.4%，其中样本一线城市的新房成交面积为57.6万方，环比6.8%，同比-21.5%；样本二线城市为146.0万方，环比7.6%，同比- 23.2%；样本三线城市为48.5万方，环比25.0%，同比-34.8%。从今年累计 35周新房成交面积同比看，样本30城共计9807.0万方，同比-5.0%；一线城 市为2287.4万方，同比7.2%；二线城市为5512.2万方，同比-9.0%；三线城 市为2007.4万方，同比-5.7%。 二手房：本周我们跟踪的13个样本城市二手房成交面积合计95.4万方，环比下降1.1%，同比下降8.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 29.7万方，环比5.1%；样本二线城市为41.1万方，环比-7.6%；样本三线城市为24.6万方，环比3.6%。 信用债：本周共发行房企信用债14只，环比持平；发行规模共计126.51亿 元，环比减少24亿元，总偿还量135.67亿元，环比增加40.32亿元，净融资 额为-9.17亿元，环比减少64.32亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（67.6%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据、超短期融资债券（36.8%、30.8%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（40.7%）的债券为主。 投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整 体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念：北京 —城建发展等；深圳—天健集团等；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 16% 0% -16% -32% 2022-092023-012023-052023-08 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师肖依依 执业证书编号：S0680523080005邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 研究助理夏陶 执业证书编号：S0680122080038邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：近期政策综评：拨云见日，政策放松脚步加速》2023-09-02 2、《房地产开发：百强房企月度销售报告：8月市场热度仍处低位，百强权益销售额同比降幅近40%》2023-09-02 3、《房地产开发：2023W34：三部门推动落实“认房不认贷”，核心城市有望逐步跟进放松》2023-08-27 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.一线城市全面落地认房不认贷，政策放松脚步加速3 2.行情回顾3 3.重点城市新房二手房成交跟踪6 3.1新房成交（商品住宅口径）6 3.2二手房成交（商品住宅口径）7 4.重点公司境内信用债情况9 5.本周政策回顾10 6.投资建议14 风险提示14 图表目录 图表1：2022年以来中央及全国地方地产政策及消息数量3 图表2：本周各中信行业指数涨跌幅排名4 图表3：本周各交易日指数表现4 图表4：近52周地产板块表现4 图表5：本周涨幅前�个股4 图表6：本周跌幅前�个股5 图表7：本周重点房企涨跌幅排名5 图表8：本周重点房企涨幅情况5 图表9：本周重点房企跌幅情况5 图表10：近6月样本城市新房成交面积及同比6 图表11：近6月样本一线城市新房成交面积及同比6 图表12：近6月样本二线城市新房成交面积及同比6 图表13：近6月样本三线城市新房成交面积及同比6 图表14：30城周度成交面积跟踪7 图表15：本周13城二手房成交面积及同环比8 图表16：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比8 图表17：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比8 图表18：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比8 图表19：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪8 图表20：房企债券发行量、偿还量及净融资额9 图表21：本周房企债券发行以债券评级划分9 图表22：本周房企债券发行以债券类型划分9 图表23：本周房企债券发行以期限划分9 图表24：房企每周融资汇总（8.28-9.3）10 图表25：全国性政策及消息（8.28-9.3）10 图表26：地方性政策及消息（8.28-9.3）11 1.一线城市全面落地认房不认贷，政策放松脚步加速 自8月25日三部委发文推进“认房不认贷”，近期多个核心城市发文执行认房不认贷。目前四个一线城市全域、快速落地，符合我们此前的预期。此外，本周包括江苏省地市、 广东省地市、武汉、重庆、厦门等二三线城市跟进放松（地区放松情况请参考本报告图表26）。认房不认贷主要支持的是核心城市置换需求与异地购房需求，能够显著降低在全国范围有贷款记录的、符合城市无房条件家庭的首付比例，其中一线城市符合条件的家庭购买非普宅能够降低30-40pct。 近期地产政策出台频次创历史新高，政策放松脚步加速。在7月政治局会议定调地产政策方向后，我们看到政策放松的力度、速度都出现了明显的跃升。据我们不完全统计，2023年8月单月政策频次达132条，创下2022年因城施策背景下单月最高记录。从 城市涉及面看，2022年至今经历了由三四线城市->非核心二线城市->核心二线城市->一线城市，这样一个放松路径。我们认为目前政策方向明确、各地政策将持续落地、更多增量政策正在路上。本轮放松周期最终放松的力度达到2008、2014年的级别。 关于近期政策详细点评，请参考我们2023年9月2日发布的《近期政策综评：拨云见日，政策放松脚步加速》报告。 图表1：2022年以来中央及全国地方地产政策及消息数量 2022年中央地方地产政策数量（条）2023年中央地方地产政策数量（条） 140 120 100 80 60 40 20 0 3528 125 96 69 23 117 89 7978 6866 9093 84 81 4447 132 89 资料来源：2022年以来外发周报政策汇总，国盛证券研究所统计 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为2.2%，落后沪深300指数0.02个百分点，在29 个中信行业板块排名中位列第20名。本周上涨个股共77支，较上周增长63支，下跌 股数为42支。本周市场上房地产股涨幅居前�的为金科股份、泛海控股、万泽股份、大港股份、绵石投资，涨幅分别为24.6%、22.6%、17.7%、15.7%、15.0%。跌幅前 �为渝开发、大龙地产、华鑫股份、北京城建、万通地产，跌幅分别为-12.1%、-11.6%、-10.7%、-8.5%、-7.7%。 本周48家重点房企中共计上涨35支，较上周增长29支，涨幅位居前�的为金科股份、绿城中国、富力地产、我爱我家、碧桂园，涨幅分别为24.6%、24.4%、17.6%、11.0%、9.9%。跌幅前�为中国恒大、金地商置、融信中国、正荣地产、大悦城，跌幅分别为-83.3%、-6.8%、-6.5%、-5.7%、-4.4%。 图表2：本周各中信行业指数涨跌幅排名 10% 2.20% 8% 6% 4% 2% 0% -2% 电煤家计轻子炭电算工元机制 器造 件 汽传机通国车媒械信防 军工 建纺有电基材织色力础服金设化 装属备工 医钢餐药铁饮 旅游 商房石食建贸地油品筑零产石饮 售化料 综交农非银电合通林银行力运牧行及 输渔金公 融用 事业 资料来源：wind，国盛证券研究所 图表3：本周各交易日指数表现图表4：近52周地产板块表现 8.0% 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% 房地产开发沪深300 08/2508/2808/2908/3008/3109/01 1.2 沪深300指数 申万房地产行业指数 1.1 1 0.9 0.8 0.7 2023/9/1 2023/8/1 2023/7/1 2023/6/1 2023/5/1 2023/4/1 2023/3/1 2023/2/1 2023/1/1 2022/12/1 2022/11/1 2022/10/1 2022/9/1 0.6 资料来源：wind，国盛证券研究所资料来源：wind，国盛证券研究所 图表5：本周涨幅前�个股 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周�收盘价 本周�收盘价 000656.SZ 金科股份 24.6% 22.4% 1.79 2.23 000046.SZ 泛海控股 22.6% 20.4% 1.59 1.95 000534.SZ 万泽股份 17.7% 15.5% 11.28 13.28 002077.SZ 大港股份 15.7% 13.5% 13.75 15.91 000609.SZ 绵石投资 15.0% 12.8% 5.94 6.83 资料来源：wind，国盛证券研究所（A股为人民币，港股为港币） 图表6：本周跌幅前�个股 代码 简称 周累计跌幅 周相对跌幅 上周�收盘价 本周�收盘价 000514.SZ 渝开发 -12.1% -14.3% 5.78 5.08 600159.SH 大龙地产 -11.6% -13.8% 3.88 3.43 600621.SH 华鑫股份 -10.7% -12.9% 13.64 12.18 600266.SH 北京城建 -8.5% -10.7% 7.52 6.88 600246.SH 万通地产 -7.7% -9.9% 5.70 5.26 资料来源：wind，国盛证券研究所（A股为人民币，港股为港币） 图表7：本周重点房企涨跌幅排名 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% -100% A 金绿富我碧新荣绿中中禹中融美越万龙华中滨雅远华金招世绿时保世华华中建龙阳旭泰建佳中蓝佳大正融金中科城力爱桂城盛景南梁洲国创的秀科光润国江居洋夏地商联地代利茂发侨国发湖光辉禾业源