以史为鉴：本轮房地产放松力度如何？

2023年09月03日 以史为鉴：本轮房地产放松力度如何？ 事件：2023年8月25日-31日，央行、金融监管总局、住建部三部委陆续发布三 固定收益定期报告 证券研究报告 项政策，提出推动落实首套房贷款“认房不认贷”、统一限购区和非限购区的首付比例下限、下调二套房贷款利率40个BP、降低存量首套住房贷款利率等措施。 首套房认定标准的相关规定与城市实践：2014年“930”新政在全国层面推进“认贷不认房”，2016年政策开始逐渐收紧，四个一线城市率先重启“认房又认贷”， 包括杭州、合肥、苏州、天津等的强二线城市亦跟进。近年来房地产市场开始下行，销售端去化不畅，2022年以来已有包括杭州、南京、天津等重点二线城市在内至少64个城市开始因城施策陆续放松“认房认贷”政策，政策内容主要包含两 类：一类以杭州、天津、烟台为例的“认房不认贷”，更多的则是以郑州、贵阳等为例的“认贷不认房”。截至今年7月，仅北上广深等十余个中高能级城市仍严格执行“认房又认贷”，其余城市对首套房认定标准基本都明显放松，因此政策更多是对现有执行情况的追认。 首付比例的相关规定与城市限购情况：2016年2月，央行、银监会发布银发 〔2016〕26号文，规定在非限购地区，首套房最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点，即非限购区首套首付比例实际可至20%,二套房最低首付款比例则调整为不低于30%；对于实施“限购”措施的城市，则根据银发〔2015〕305号和银发〔2016〕26号两个文件的规定，首套房最低首付比例30%，二套房最低首付比例40%。2016-2017年由于房地产市场过热，所以多地逐步开始收紧限购，直到2021年开始房地产逐渐步入下行期，有些城市开始陆续放松，尤其是2022 年3月以来，主要二线城市和大部分三四线城市大都明显放松了限购限贷政策， 杭州、长沙、厦门岛内和武汉二环内等限购区也积极通过“打补丁”方式支持住房需求释放。截至7月初，国内主要二线城市和三四线城市都已取消或明显放松限购，已经执行了首套20%和二套30%的首付比例下限。 按揭利率：当前首套按揭利率下限为4.0%，比2008年历史低点略低16BP，二套房按揭利率下限4.4%，仍是首套房1.1倍，考虑到当前的经济情况，预计未来 仍有下调的空间。 综上，“认房不认贷”弱于2014年930新政的“认贷不认房”，非限购区的首付 比例下限持平于2016年26号文，限购区的首付比例下限比2015年330新政低10%，但在因城施策背景下，一线城市未必会按照最低下限执行，当前按揭利率处于历史低位，但考虑到经济增长差异，预计未来还有继续下行的空间。综合来看本轮放松有利于自住需求释放，主要利好高能级城市，有贷款记录者和换房者是直接受益人，但受制于房地产预期、收入预期和二手房挂牌量较大等因素影响，“点状回暖”的概率较高，全国销售还有待进一步观察。 风险提示：信息搜集不全面，政策超预期等。 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 相关报告担保系列（2）：城投债的担 2023-09-01 保效力分析PMI会升至50%以上吗？ 2023-08-31 详解汽车金融公司债 2023-08-30 8月底超储率预计略偏低，9 2023-08-28 月会降准吗？——9月流动性展望一文看懂消费金融公司债 2023-08-27 内容目录 1.首套房认定标准的相关规定与城市实践3 2.首付比例的相关规定与城市限购情况6 3.按揭利率11 4.总结11 图表目录 图1.全国20城首套房首付比例和二套房首付比例情况（截至7月初）11 图2.2018年至今首套房和二套房按揭利率下限变动情况11 表1：2023年“831”前后全国性政策汇总3 表2：2016年10月起四个一线城市率先重启“认房又认贷”3 表3：截止2023年7月底，全国超64个城市发文调整认房认贷政策4 表4：2016-2017年间首次重启限购的二线城市汇总7 表5：2022年以来主要二线城市和大部分三四线城市大都明显放松了限购政策7 事件：2023年8月25日-31日，央行、金融监管总局、住建部三部委陆续发布三项政策，包括《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（住建部、央行、金融监管总局）、 《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》（央行、金融监管总局）、《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（央行、金融监管总局），提出推动落实首套房贷款“认房不认贷”、统一限购区和非限购区的首付比例下限、下调二套房贷款利率40个BP、降低存量首套住房贷款利率等措施。 日期部门事件简述具体内容 表1：2023年“831”前后全国性政策汇总 2023-08-25 2023-08-31 住建部、央行、金融监管总局 央行、金融监管总局 《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》 《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》 居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。 1、存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。 2、自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放 的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。 2023-08-31央行、金融监 管总局 《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》 1、统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限；不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。 2、将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。 资料来源：央行官网等，安信证券研究中心 1.首套房认定标准的相关规定与城市实践 首套房认定标准自2014年9月30日至今经历了从放松到收紧到再次放松的过程。具体 来看，在去库存的背景下，2014年9月30日，央行、银监会发布《关于进一步做好住房金 融服务工作的通知》（简称“930”新政）提出“拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购房时，金融机构执行首套房贷款政策”，即在全国层面推进“认贷不认房”，政策发布后各地开始响应，北上广深纷纷宣布执行“认贷不认房”。随着库存的迅速走低和房价的快速上涨，2016年政策开始逐渐收紧，2016年10月起四个一线城市纷纷收紧首套房贷款认定标准，率先重启“认房又认贷”并将“认房不认贷”、“认贷不认房”调整为“认房又认贷”，部分二线城市也紧随其后，包括杭州、合肥、苏州、天津等的强二线城市持续跟进“认房又认贷。近年来房地产市场开始下行，销售端去化不畅，2022年开始有些城市开始因城施策陆续放松“认房认贷”政策。 日期部门事件简述具体内容 表2：2016年10月起四个一线城市率先重启“认房又认贷” 深圳2016年10月 上海2016年11月 《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》 《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》 对购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，贷款首付款比例不低于50%；购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，贷款首付款比例不低于70%。 1、居民家庭购买首套住房（即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的）申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。 2、在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录（包括商业性或公积金住房贷款记录）的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。 北京2017年3月 广州2017年3月 《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》 《关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》 1、居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，都将被视为二套房。 2、二套房首付提高一成：对于居民家庭名下在本市无住房且无贷款记录的，购买普通自住房执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，非普首付款比例不低于40%。而对于二套房，购买普宅首付款比例不低于60%，非普首付款比例不低于80%。 居民家庭名下在本市无住房且无住房贷款（含商业性住房贷款和公积金住房贷款，下同）记录的，继续执行购房首付款比例最低30％的政策；居民家庭名下在本市无住房但有住房 贷款记录的，购买普通商品住房首付款比例不低于40％，购买非普通商品住房首付款比例不低于70％；居民家庭在本市拥有1套住房且无贷款记录的，或拥有1套住房且贷款已还清的，购买普通商品住房首付款比例不低于50％；居民家庭在本市拥有1套住房且贷款未还清的，购买普通商品住房首付款比例不低于70％。居民家庭在本市拥有1套住房，购买非普通商品住房首付款比例不低于70％。 资料来源：央行官网等，安信证券研究中心 截止2023年7月底，全国超64个城市发文调整认房认贷政策，包括杭州、南京、天津等重点二线城市。从政策内容来看，主要包含两方面：一类以杭州、天津、烟台为例的“认房不认贷”，其中杭州去年11月开始执行“认房不认贷”政策，规定在杭州市限购区无住房、但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭，为改善条件再次购买普通自住房，可按首套房贷政策执行（最低首付比例为30%）。更多的则是以郑州、贵阳等为例的“认贷不认房”，其中郑州自去年3月规定，拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。 日期城市事件简述具体内容 表3：截止2023年7月底，全国超64个城市发文调整认房认贷政策 2022/3/1 郑州 认贷不认房 2022/3/3 宁波 认贷不认房 2022/4/4 兰州 认贷不认房 2022/4/28 贵阳 认贷不认房 2022/5/19 银川 认贷不认房 2022/8/12 南京 认贷不认房 2022/8/12 苏州 认贷不认房 2022/9/16 天津 认房不认贷 2022/11/11 杭州 认房不认贷 对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。 全面认贷不认房，只要房贷还完就算首套，执行首套首贷； 二线 2022/1/7乌兰浩特 三四 认房不认贷 对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房的，金融机构执行首套房贷款政策。 对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通住房的，支持、引导金融机构执行首套房贷款政策。 对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款的，执行首套房贷款政策。 对南京市区（不含溧水区、高淳区）范围内，有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭或有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房货款已结清的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付比例调整为不低于30%。对南京市