2023年报点评：业绩短期承压，产业园业务稳中有进

苏州高新（600736） 证券研究报告·公司点评报告·房地产 2023年报点评：业绩短期承压，产业园业务稳中有进 买入（维持） 盈利预测与估值 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业总收入（百万元） 10,724 7,814 8,057 8,604 9,293 同比（%） (10.48) (27.13) 3.10 6.80 8.00 归母净利润（百万元） 308.71 202.07 207.84 220.79 237.70 同比（%） (24.24) (34.54) 2.86 6.23 7.66 EPS-最新摊薄（元/股） 0.27 0.18 0.18 0.19 0.21 P/E（现价&最新摊薄） 16.63 25.41 24.71 23.26 21.60 2024年04月29日 证券分析师房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 证券分析师白学松 执业证书：S0600523050001 baixs@dwzq.com.cn 证券分析师肖畅 执业证书：S0600523020003 xiaoc@dwzq.com.cn 股价走势 投资要点 事件：公司发布2023年度报告。2023年营收78.1亿元，同比下降27.1%；归母净利润2.0亿元，同比下降34.5%。业绩符合预期。 营收明显下滑，多因素导致业绩承压。（1）出于谨慎性原则，公司对存货和长期股权投资计提减值损失0.7亿元；（2）公司产城综合开发业务 毛利率同比下降3.9pct至9.4%。（3）公司抓紧时间窗口，加大营销力度 15% 11% 7% 3% -1% -5% -9% -13% -17% -21% 苏州高新沪深300 去库存，销售费用同比增长8.3%。 产业园运营：运营规模不断壮大，助力产业转型升级。2023年，公司绿色低碳产业园自主招引落地了美阅新能源、中建碳中和研究院等重点项目，合计新增注册资本超21亿元。GLCPark孵化器已建成投用，一期出租率高达82%，入驻企业包括新材料、光伏、绿色建筑行业省级高新 技术企业；医疗器械产业园推进区域招商落地项目155个，为产业园持续发展做好充足的资源储备。 产业投资：产业规模持续增长，以资本链赋能产业链。截至2023年末，公司存量投资项目累计出资金额47.6亿元，同比增长84.5%。基金设立方面，公司现有自营、参股基金16个，累计撬动基金规模超60亿元。 2023年公司扩大产业投资规模，设立新苏新兴基金(规模5亿元)、美德 科二号基金（规模1亿元）。另外，高新福瑞积极打造融资租赁金融创 新产品，2023年新增项目投放12.6亿元。 产城综合开发：深耕苏州市场，合理补充土储。公司2023年商品房销售面积17.3万方，同比减少32.8%；销售金额38.2亿元，同比减少42.0%。2023年房地产市场处于调整期，公司虽销售面积、金额同比下滑，但依旧坚持自身定位，打造中高端住宅。另外，公司合理补充土地储备，为 后续业绩释放奠定基础。2023年竞得3宗地块，均位于苏州高新区，土地面积10.7万方，计容建筑面积20.4万方。 持续降低融资成本，融资渠道多元化。截至2023年末，公司筹资活动产生的现金流量净额为64.2亿元，同比增长185.2%。综合融资成本3.6%，较2022年下降38BP。公司融资渠道多元化，2023年成功发行超短期融资券、中期票据等直融产品21单，募资金额100亿元。另外， 公司长期有息负债占总负债约87.1%，短期还款压力小。 盈利预测与投资评级：公司作为苏州高新区重点“新兴产业投资运营和产城综合开发服务商”企业，园区开发业务处于领先位置。根据公司最新年报情况，我们下调公司2024/2025年的归母净利润预测为2.1/2.2亿元（前值为3.4/3.7亿元），预计2026年归母净利润为2.4亿元。对应的 EPS为0.18/0.19/0.21元，对应的PE为24.7X/23.3X/21.6X，维持“买入”评级。 风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。 2023/5/42023/8/312023/12/282024/4/25 市场数据 收盘价(元)4.46 一年最低/最高价3.71/5.90 市净率(倍)0.70 流通A股市值(百万元)5,134.77 总市值(百万元)5,134.77 基础数据 每股净资产(元,LF)6.38 资产负债率(%,LF)75.14 总股本(百万股)1,151.29 流通A股(百万股)1,151.29 相关研究 《苏州高新(600736)：多核驱动，立足“高”与“新”》 2023-09-26 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 1/3 公司点评报告 苏州高新三大财务预测表 资产负债表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 利润表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 流动资产 49,185 45,036 42,616 40,425 营业总收入 7,814 8,057 8,604 9,293 货币资金及交易性金融资产 6,165 2,599 634 382 营业成本(含金融类) 6,790 6,954 7,405 7,963 经营性应收款项 2,628 2,652 2,605 2,594 税金及附加 90 32 34 37 存货 30,377 29,750 29,414 27,649 销售费用 383 242 258 288 合同资产 44 45 45 45 管理费用 386 322 344 416 其他流动资产 9,971 9,990 9,918 9,755 研发费用 33 34 36 39 非流动资产 22,433 25,003 27,513 29,961 财务费用 493 747 804 813 长期股权投资 4,213 4,713 5,213 5,713 加:其他收益 65 67 72 78 固定资产及使用权资产 5,390 6,326 7,251 8,158 投资净收益 491 507 541 584 在建工程 4,032 4,529 4,976 5,379 公允价值变动 116 0 0 0 无形资产 1,690 1,810 1,930 2,050 减值损失 (108) (3) (2) (1) 商誉 94 94 94 94 资产处置收益 49 51 54 59 长期待摊费用 84 84 84 84 营业利润 253 346 387 455 其他非流动资产 6,929 7,446 7,964 8,483 营业外净收支 19 0 0 0 资产总计 71,617 70,039 70,129 70,386 利润总额 272 346 387 455 流动负债 19,966 20,175 22,033 24,017 减:所得税 93 130 155 182 短期借款及一年内到期的非流动负债 3,622 3,622 3,622 3,622 净利润 178 217 232 273 经营性应付款项 4,895 4,861 5,067 5,664 减:少数股东损益 (24) 9 12 36 合同负债 4,660 4,804 6,023 6,970 归属母公司净利润 202 208 221 238 其他流动负债 6,789 6,887 7,320 7,761 非流动负债 33,851 31,851 29,851 27,851 每股收益-最新股本摊薄(元) 0.18 0.18 0.19 0.21 长期借款 23,912 23,912 23,912 23,912 应付债券 9,336 7,336 5,336 3,336 EBIT 107 1,094 1,191 1,268 租赁负债 55 55 55 55 EBITDA 570 1,628 1,787 1,927 其他非流动负债 547 547 547 547 负债合计 53,817 52,025 51,883 51,868 毛利率(%) 13.11 13.68 13.94 14.31 归属母公司股东权益 10,136 10,340 10,560 10,798 归母净利率(%) 2.59 2.58 2.57 2.56 少数股东权益 7,665 7,674 7,685 7,721 所有者权益合计 17,801 18,013 18,246 18,519 收入增长率(%) (27.13) 3.10 6.80 8.00 负债和股东权益 71,617 70,039 70,129 70,386 归母净利润增长率(%) (34.54) 2.86 6.23 7.66 现金流量表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 重要财务与估值指标 2023A 2024E 2025E 2026E 经营活动现金流 (1,516) 1,919 3,428 5,044 每股净资产(元) 6.38 6.56 6.75 6.96 投资活动现金流 (2,585) (2,550) (2,513) (2,465) 最新发行在外股份（百万股 1,151 1,151 1,151 1,151 筹资活动现金流 6,419 (2,931) (2,881) (2,831) ROIC(%) 0.14 1.27 1.37 1.51 现金净增加额 2,314 (3,566) (1,965) (252) ROE-摊薄(%) 1.99 2.01 2.09 2.20 折旧和摊销 462 534 596 659 资产负债率(%) 75.14 74.28 73.98 73.69 资本开支 (2,987) (1,957) (1,954) (1,949) P/E（现价&最新股本摊薄） 25.41 24.71 23.26 21.60 营运资本变动 (2,247) 792 2,313 3,923 P/B（现价） 0.70 0.68 0.66 0.64 ） 数据来源:Wind,东吴证券研究所，全文如无特殊注明，相关数据的货币单位均为人民币，预测均为东吴证券研究所预测。 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 2/3 特定状况，如具体投资目的、财务状况以及特定需求等，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 东吴证券研究所苏州工业园区星阳街5号邮政编码：215021 传真：（0512）62938527 公司网址：http://www.dwzq.com.cn 免责及评级说明部分 免责声明 东吴证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 本研究报告仅供东吴证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，本公司及作者不对任何人因使用本报告中的内容所导致的任何后果负任何责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 在法律许可的情况下，东吴证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。 市场有风险，投资需谨慎。本报告是基于本公司分析师认为可靠且已公开的信息，本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，也不保证文中观点或陈述不会发生任何变更，在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。 本报告的版权归本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。经授权刊载、转发本报告或者摘要的，应当注明出处为东吴证券研究所，并注明本报告发布人和发布日期，提示使用本报告的风险，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。未经授权或未按要求刊载、转发本报告的，应当承担相应的法律责任。本公司将保留向其追究法律责任的权利。 东吴证券投资评级标准 投资评级基于分析师对报告发布日