2024年半年报点评：开发持续承压，商管业务稳定

公司研究 证券研究报告 住宅物业开发2024年09月01日 新城控股（601155）2024年半年报点评 开发持续承压，商管业务稳定 推荐维持） 目标价：12.3元 当前价：10.26元 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 资产负债率(%) 每股净资产(元) 12个月内最高/最低价 76.06 27.23 15.33/8.05 市场表现对比图(近12个月) 2023-08-31~2024-08-30 6% -11% 23/08 -28% 23/11 24/0124/0424/0624/08 -44% 新城控股 沪深300 《新城控股（601155）2023年半年报点评：开发利润承压，商业稳健》 2023-09-05 《新城控股（601155）2023年5月经营简报点评销售规模承压，租金稳定增长》 2023-06-26 《新城控股（601155）2021年中报点评：业绩靓丽，经营稳健，商业板块潜力十足》 2021-08-30 事项： 2024年1-6月公司实现营业收入339亿元，同比下降18.83%，归母净利润13 亿元，同比下降42.16%。 评论： 上半年公司地产开发销售业务营收同比下降24%，物业出租及管理营收同比 增长19%，物业出租管理营收占比提升至17%。1）上半年公司房地产开发业 公司基本数据 务营业收入约275亿元，同比下降24%，毛利率10.93%；物业出租及管理业 总股本(万股) 225,562.29 务营业收入58亿元，同比增长19%，毛利率72.21%，物业出租管理营收占比 已上市流通股(万股) 225,562.29 约17%，较2023年同期提升5pcts。2）截至6月底公司已售未结面积1916万 总市值(亿元) 231.43 方，较2023年末下降12%。 流通市值(亿元) 231.43 上半年销售金额同比下降44%，预计后续销售规模可能继续缩量。1）公司1-6月合同销售金额约235亿元，同比下降约44%，合同销售面积约326万方， 同比下降约37%；公司销售金额快速下滑，主要原因是2022年以来土储仅补仓25万方，以销定产策略下优先去化优质项目，剩余货值销售难度可能逐渐 加大，预计后续销售规模可能继续缩量。2）截止6月底，公司一二线城市土储占总土储40%，三四线城市占比60%，其中长三角三四线城市土储占比19% 上半年商业运营总收入同比增长20%，经营性物业贷新政助推公司拓宽融资渠道。1）上半年吾悦广场实现商业运营总收入61.95亿元，同比增长19.55%已完成全年运营收入目标的50%。2）截至6月底，全国开业及在建吾悦广场 综合体达201座，已开业167座（2023年底开业161座，上半年太原、合肥 坝上、平潭、云浮、滑县、泰安泰汶6座吾悦广场开业），建面约1528万方，出租率达97.24%。3）当前三四线城市商业竞争格局相对稳定，公司在下沉市场招商运营能力突出，现金流稳定，助推公司拓宽融资渠道；截至2024年4 月，公司已经开业的吾悦广场中，有46座吾悦广场未做经营性物业贷款，对 应的估值大概368亿元，如果按照50%抵押率，仍有约184亿元新增融资额 整体平均融资成本6.05%，成功发行13.6亿元中期票据。1）截至报告期末，公司整体平均融资成本为6.05%，2023年末为6.20%。2）5月17日，公司2024年度第一期中期票据成功发行，总发行金额为13.6亿元，品种一发行期 限为3年，发行金额为8亿元，票面利率3.2%；品种二发行期限5年，发行金额为5.6亿元，票面利率3.4%。 投资建议：前期吾悦广场全国化布局基本完成，公司在下沉市场招商运营能力突出，保障商管业务收入稳定增长，随着住宅开发业务逐渐调整，未来有望真正实现“住宅+商业”双轮驱动模式。考虑地产市场下行，我们预计2024-2026年公司eps分别为0.35、0.36、0.40元，基于剩余收益模型测算公司价值，得 出2024年目标价12.3元，对应2024年0.5倍PB，维持“推荐”评级。 风险提示：行业继续单边缩表，市场超预期下行。 主要财务指标 2023A 2024E 2025E 2026E 营业总收入(百万) 119,174 92,134 83,769 78,005 同比增速(%) 3.2% -22.7% -9.1% -6.9% 归母净利润(百万) 737 791 823 897 同比增速(%) -47.1% 7.3% 4.1% 8.9% 每股盈利(元) 0.33 0.35 0.36 0.40 市盈率(倍) 31 29 28 26 市净率(倍) 0.4 0.4 0.4 0.4 资料来源：公司公告，华创证券预测注：股价为2024年8月30日收盘价 单位：百万元 2023A 2024E 2025E 2026E 单位：百万元 2023A 2024E 2025E 2026E 货币资金 18,971 4,565 554 1,969 营业总收入 119,174 92,134 83,769 78,005 应收票据 53 52 54 60 营业成本 96,468 75,308 68,198 62,527 应收账款 666 515 468 436 税金及附加 2,710 2,095 1,905 1,774 预付账款 3,158 4,288 2,806 2,653 销售费用 5,130 3,685 3,351 3,120 存货 142,507 138,466 115,358 110,095 管理费用 3,393 2,623 2,385 2,221 合同资产 0 0 0 0 研发费用 20 16 14 13 其他流动资产 52,102 44,245 40,371 37,917 财务费用 2,966 2,669 2,402 2,475 流动资产合计 217,457 192,129 159,611 153,130 信用减值损失 -723 -456 -188 -156 其他长期投资 119,516 125,492 131,766 138,355 资产减值损失 -5,348 -3,736 -3,362 -2,017 长期股权投资 24,138 21,724 19,552 17,597 公允价值变动收益 32 32 26 21 固定资产 2,387 2,502 2,714 2,916 投资收益 1,505 1,027 1,266 1,147 在建工程 1,350 1,147 984 854 其他收益 78 152 115 134 无形资产 1,319 1,418 1,551 1,611营业利润4,4742,7583,3715,003 其他非流动资产 7,942 7,976 8,001 8,025 营业外收入 281 250 265 258 非流动资产合计 156,652 160,258 164,568 169,357 营业外支出 183 160 171 166 资产合计374,109 352,387 324,178 322,487 利润总额 4,572 2,848 3,465 5,095 短期借款1,264 1,264 1,264 1,264 所得税 4,012 1,949 2,529 4,076 应付票据 1,759 3,676 3,122 2,797净利润5608999351,019 应付账款 46,669 34,259 30,961 29,264 少数股东损益 -178 108 112 122 预收款项 993 768 698 650 归属母公司净利润 737 791 823 897 合同负债 106,091 106,777 85,828 85,163 NOPLAT 923 1,742 1,584 1,514 其他应付款 38,013 34,212 30,791 27,712 EPS(摊薄)（元） 0.33 0.35 0.36 0.40 一年内到期的非流动负债19,324 17,391 15,652 14,087 其他流动负债 21,136 16,121 18,242 25,146 主要财务比率 流动负债合计 235,249 214,468 186,557 186,082 2023A 2024E 2025E 2026E 长期借款 23,491 22,372 22,092 22,022 成长能力 应付债券 12,805 11,524 10,372 9,335 营业收入增长率 3.2% -22.7% -9.1% -6.9% 其他非流动负债 16,161 16,161 16,161 16,161 EBIT增长率 22.8% -26.8% 6.3% 29.0% 非流动负债合计 52,456 50,057 48,625 47,518 归母净利润增长率 -47.1% 7.3% 4.1% 8.9% 负债合计287,705 264,525 235,182 233,600获利能力 归属母公司所有者权益 60,078 60,869 61,692 62,589 毛利率 19.1% 18.3% 18.6% 19.8% 少数股东权益 26,326 26,993 27,304 26,299 净利率 0.5% 1.0% 1.1% 1.3% 所有者权益合计 86,403 87,862 88,996 88,887 ROE 1.2% 1.3% 1.3% 1.4% 负债和股东权益 374,109 352,387 324,178 322,487 ROIC 94.0% 366.3% -123.9% -61.9% 偿债能力 现金流量表 资产负债率 76.9% 75.1% 72.5% 72.4% 单位：百万元2023A 2024E 2025E 2026E 债务权益比 84.5% 78.2% 73.6% 70.7% 经营活动现金流10,158 -5,130 4,695 11,656 流动比率 0.9 0.9 0.9 0.8 现金收益3,804 3,858 3,651 3,837 速动比率 0.3 0.3 0.2 0.2 存货影响 61,858 4,041 23,108 5,263营运能力 经营性应收影响 5,731 2,759 4,889 2,197 总资产周转率 0.3 0.3 0.3 0.2 经营性应付影响 -4,106 -14,520 -7,343 -5,148 应收账款周转天数 2 2 2 2 其他影响 -57,129 -1,267 -19,608 5,507 应付账款周转天数 170 193 172 173 投资活动现金流 1,167 -2,421 -3,372 -5,203 存货周转天数 647 672 670 649 资本支出 -205 -300 -496 -476每股指标(元) 股权投资1,011 2,414 2,172 1,955 每股收益 0.33 0.35 0.36 0.40 其他长期资产变化361 -4,535 -5,049 -6,682 每股经营现金流 4.50 -2.27 2.08 5.17 融资活动现金流-20,085 -6,856 -5,334 -5,038 每股净资产 26.63 26.99 27.35 27.75 借款增加 -14,382 -4,332 -3,171 -2,672估值比率 股利及利息支付 -6,054 -2,412 -2,171 -2,280 P/E 31 29 28 26 股东融资 80 80 80 80 P/B 0 0 0 0 其他影响 271 -192 -72 -166 EV/EBITDA 14 18 17 13 附录：财务预测表 资产负债表利润表 资料来源：公司公告，华创证券预测 房地产组团队介绍 房地产组组长、首席研究员：单戈 中国人民大学风险管理与精算学博士，4年地产研究经验，曾任职于农银理财子、国泰君安证券研究所，2022年加入华创证券研究所。 助理研究员：许常捷 同济大学建筑