2023年中报点评：投资聚焦核心城市，多元业务齐头并进

2023年08月30日 --2023年中报点评 核心观点： 分析师 销售规模保持行业第一阵营：公司2023年上半年实现销售金额2039.4亿元，同比下降5.3%；销售面积1297万方，同比增长0.5%；对应销售均价15724元/平米，同比下降5.71%。公司销售金额在15个城市位列第一。分区域看，上海区域、南方区域、北京区域、华中区域、西南区域、西北区域、东北区域的销售金额占比分别为34.5%、24.0%、13.4%、9.4%、6.9%、6.1%、4.8%。 收入业绩同比下滑：公司2023年上半年实现营收2008.9亿元，同比下降2.9%，归母净利润98.7亿元，同比下降19.4%。归母净利润较收入下降较多主要由于：1）2023年上半年公司开发及相关资产经营业务毛利率为19.03%，较去年同期下降1.5pct；2）2023年上半年公司信用减值损失2.97亿元，较去年同期2.42亿元有所增加。费用管控上，2023年上半年公司的销售费用率和管理费用率分别为2.32%、1.66%，分别较去年同期下降0.02pct、下降0.67pct，销售和管理费用率均有所下滑。 投资质量提升：2023年1-8月，公司新增32个项目，均位于一二线城市，总计容建面449万方，权益建面267.6万方；项目总地价718.6亿元，权益地价431亿元，对应的权益比例为59.98%；新增项目平均地价为16003元/平米，拿地均价/销售均价比例为1.02。截至2023年上半年末，公司总土储建面7655.4万方，土地储备充足。2023年上半年累计新开工及复工计容面积约1196万方，完成年初计划71.5%；竣工计容面积1290.5万方，完成年初计划的40%，预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。 多元业务齐头并进：1）2023年上半年公司物业服务实现收入161.1亿元，同比增长12.2%，其中社区空间居住消费服务收入91.1亿元，同比增长12.6%；上半年万物云蝶城数量从年初的584个增长到601个。2）2023年上半年物流仓储服务实现经营收入19.5亿元，同比增长17%，其中高标库营业收入11.4亿元，同比增长9.1%；截至2023年上半年末，万纬物流累计开业项目可租赁建面985.2万方，其中高标库可租赁建面843.7万方，稳定期出租率85%。3）2023年上半年租赁住宅实现营收16.4亿元，同比增长10.6%，截至2023年上半年末，泊寓在全国34个城市共运营管理租赁住房22.47万间，累计开业17.39万间，出租率为95.9%，出租率维持高位。4）2023年上半年商业业务实现收入43亿元，同比增长7.3%，截至2023年上半年末，累计开业203个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建面1118.3万方。其中印力管理的商业项目营收27.4亿元，整体出租率94.7%，体现公司卓越的运营能力。 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 融资成本降低：截至2023年上半年末，公司净负债率49.5%，货币资金覆盖短期债务2.7倍，经营活动产生现金流净额18.6亿元，连续14年为正。债务结构持续优化，一年内到期的有息负债占比14.2%，较年初下降 6.3pct。截至2022年末公司存量综合融资成本为4.06%，新增融资成本为3.73%，融资成本降低。 投资建议：公司销售规模维持行业前列，投资质量提升，多元业务齐头并进，债务结构优化，融资成本降低。作为行业龙头，公司稳健经营，投资聚焦核心，结合行业整体毛利率下行的趋势，我们预计公司2023-2025年归母净利润为231.22亿元、234.76亿元、243.79亿元，EPS为1.94元/股、1.97元/股、2.04元/股，对应PE为7.33X、7.22X、6.95X，维持“推荐”评级。 ⚫风险提示：宏观经济不及预期、房价大幅波动、政策实施不及预期、公司销售结算不及预期、运营业务不及预期等。 公司财务预测表 分析师承诺及简介 胡孝宇,房地产行业分析师，3年房地产研究经验，美国东北大学硕士，同济大学金融学学士，曾就职于天风证券，2023年7月加入中国银河证券研究院 评级标准 未来6-12个月，行业指数相对于基准指数（沪深300指数）推荐：预计超越基准指数平均回报20%及以上。谨慎推荐：预计超越基准指数平均回报。中性：预计与基准指数平均回报相当。回避：预计低于基准指数。 公司评级体系 未来6-12个月，公司股价相对于基准指数（沪深300指数）推荐：预计超越基准指数平均回报20%及以上。谨慎推荐：预计超越基准指数平均回报。中性：预计与基准指数平均回报相当。回避：预计低于基准指数。 免责声明 本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用，并不构成对客户的投资咨询建议，并非作为买卖、认购证券或其它金融工具的邀请或保证。客户不应单纯依靠本报告而取代自我独立判断。银河证券认为本报告资料来源是可靠的，所载内容及观点客观公正，但不担保其准确性或完整性。本报告所载内容反映的是银河证券在最初发表本报告日期当日的判断，银河证券可发出其它与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但银河证券没有义务和责任去及时更新本报告涉及的内容并通知客户。银河证券不对因客户使用本报告而导致的损失负任何责任。 本报告可能附带其它网站的地址或超级链接，对于可能涉及的银河证券网站以外的地址或超级链接，银河证券不对其内容负责。链接网站的内容不构成本报告的任何部分，客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险。 银河证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易，或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。银河证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。 银河证券已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格。除非另有说明，所有本报告的版权属于银河证券。未经银河证券书面授权许可，任何机构或个人不得以任何形式转发、转载、翻版或传播本报告。特提醒公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告。本报告版权归银河证券所有并保留最终解释权。 联系 机构请致电：深广地区：程曦0755-83471683 chengxi_yj@chinastock.com.cn苏一耘0755-83479312 suyiyun_yj@chinastock.com.cn上海地区：陆韵如021-60387901 luyunru_yj@chinastock.com.cn李洋洋021-20252671 liyangyang_yj@chinastock.com.cn北京地区：田薇010-80927721 tianwei@chinastock.com.cn唐嫚羚010-80927722 tangmanling_bj@chinastock.com.cn