2023年中报点评：投资聚焦核心城市，多元业务齐头并进

投资聚焦核心城市，多元业务齐头并进 --2023年中报点评 核心观点： 事件：公司发布2023年中报，公司2023年上半年实现营业收入2008.93亿元，同比下降2.91%；归母净利润98.70亿元，同比下降19.43%；基本每股收益0.84元/股，同比下降20%。 销售规模保持行业第一阵营：公司2023年上半年实现销售金额2039.4亿元，同比下降5.3%；销售面积1297万方，同比增长0.5%；对应销售均价15724元/平米，同比下降5.71%。公司销售金额在15个城市位列第一 分区域看，上海区域、南方区域、北京区域、华中区域、西南区域、西北 区域、东北区域的销售金额占比分别为34.5%、24.0%、13.4%、9.4%、6.9%、6.1%、4.8%。 收入业绩同比下滑：公司2023年上半年实现营收2008.9亿元，同比下降2.9%，归母净利润98.7亿元，同比下降19.4%。归母净利润较收入下降较多主要由于：1）2023年上半年公司开发及相关资产经营业务毛利率为 19.03%，较去年同期下降1.5pct；2）2023年上半年公司信用减值损失2.97亿元，较去年同期2.42亿元有所增加。费用管控上，2023年上半年公司的销售费用率和管理费用率分别为2.32%、1.66%，分别较去年同期下降0.02pct、下降0.67pct，销售和管理费用率均有所下滑。 投资质量提升：2023年1-8月，公司新增32个项目，均位于一二线城市总计容建面449万方，权益建面267.6万方；项目总地价718.6亿元，权益地价431亿元，对应的权益比例为59.98%；新增项目平均地价为16003 元/平米，拿地均价/销售均价比例为1.02。截至2023年上半年末，公司总 土储建面7655.4万方，土地储备充足。2023年上半年累计新开工及复工 计容面积约1196万方，完成年初计划71.5%；竣工计容面积1290.5万方完成年初计划的40%，预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。 多元业务齐头并进：1）2023年上半年公司物业服务实现收入161.1亿元，同比增长12.2%，其中社区空间居住消费服务收入91.1亿元，同比增长12.6%；上半年万物云蝶城数量从年初的584个增长到601个。2）2023年上半年物流仓储服务实现经营收入19.5亿元，同比增长17%，其中高标库营业收入11.4亿元，同比增长9.1%；截至2023年上半年末，万纬物 流累计开业项目可租赁建面985.2万方，其中高标库可租赁建面843.7万方，稳定期出租率85%。3）2023年上半年租赁住宅实现营收16.4亿元，同比增长10.6%，截至2023年上半年末，泊寓在全国34个城市共运营管 理租赁住房22.47万间，累计开业17.39万间，出租率为95.9%，出租率维持高位。4）2023年上半年商业业务实现收入43亿元，同比增长7.3%，截至2023年上半年末，累计开业203个商业项目（不含轻资产输出管理 项目），建面1118.3万方。其中印力管理的商业项目营收27.4亿元，整体出租率94.7%，体现公司卓越的运营能力。 融资成本降低：截至2023年上半年末，公司净负债率49.5%，货币资金覆盖短期债务2.7倍，经营活动产生现金流净额18.6亿元，连续14年为正。债务结构持续优化，一年内到期的有息负债占比14.2%，较年初下降 万科A(000002) 推荐(维持) 分析师胡孝宇 ： ：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编号：S0130523070001 市场数据2023-08-30 A股收盘价(元)14.20 股票代码000002 A股一年内最高价/最低价(元)20.63/13.05 上证指数3,137.14 总股本/实际流通A股(万股)1,193,071/971,667 流通A股市值(亿元)1,380 相对沪深300表现图 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 万科A沪深300 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】公司点评_房地产行业_万科A （000002.SZ）：业绩平稳回升投资持续谨慎，多业务并举促提质增效 公司点评●房地产开发 2023年08月30日 www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 6.3pct。截至2022年末公司存量综合融资成本为4.06%，新增融资成本为 3.73%，融资成本降低。 投资建议：公司销售规模维持行业前列，投资质量提升，多元业务齐头并进，债务结构优化，融资成本降低。作为行业龙头，公司稳健经营，投资 聚焦核心，结合行业整体毛利率下行的趋势，我们预计公司2023-2025年归母净利润为231.22亿元、234.76亿元、243.79亿元，EPS为1.94元/股、 1.97元/股、2.04元/股，对应PE为7.33X、7.22X、6.95X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期、房价大幅波动、政策实施不及预期、公司销售结算不及预期、运营业务不及预期等。 表1：主要财务指标预测 人民币 2022 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 503838.37 516434.33 552584.73 574688.12 同比增速(%) 11.27 2.50 7.00 4.00 归母净利润（百万元） 22617.78 23121.51 23476.10 24378.80 同比增速(%) 0.42 2.23 1.53 3.85 EPS（元/股） 1.90 1.94 1.97 2.04 PE 7.49 7.33 7.22 6.95 PB 0.70 0.65 0.59 0.55 资料来源：公司公告，中国银河证券研究院 公司财务预测表资产负债表（百万元）2022 2023E 2024E 2025E 利润表（百万元） 2022 2023E 2024E 2025E 流动资产1415356.3 1437519.0 1502613.31 1584562.65 营业收入 503838.37 516434.33 552584.73 574688.12 现金137207.63 131307.39 154796.66 123870.32 营业成本 405319.29 419100.14 453047.25 472347.07 应收账款7504.69 7072.70 7525.79 7822.78 营业税金及附加 24394.22 25821.72 27629.24 28734.41 其它应收款272694.68 286677.96 275952.36 305505.41 营业费用 12412.37 14305.23 15417.11 17125.71 预付账款60483.54 62865.02 67050.99 69954.60 管理费用 9584.14 9708.97 10499.11 10286.92 存货907056.93 919691.98 969017.74 1049660.15 财务费用 2615.17 3374.14 4095.05 4155.46 其他30408.91 29903.98 28269.77 27749.39 资产减值损失 -449.82 -1501.67 664.43 387.59 非流动资产341768.06 364087.72 382489.32 401795.16 公允价值变动收益 4.92 123.00 139.81 155.90 长期投资129486.47 129486.47 131486.47 133486.47 投资净收益 4093.68 7746.51 9946.53 10919.07 固定资产16420.27 17485.95 18782.05 20319.03 营业利润 52006.94 49413.14 51715.12 52646.56 无形资产11547.54 13640.18 16157.64 18061.80 营业外收入 1302.05 1822.87 2661.39 3459.81 其他184313.79 203475.12 216063.16 229927.86 营业外支出 922.80 1070.45 1177.50 1271.70 资产总计1757124.4 1801606.7 1885102.63 1986357.81 利润总额 52386.19 50165.56 53199.01 54834.68 流动负债1077801.5 1060991.5 1081325.38 1121131.55 所得税 14835.28 13544.07 14615.42 15132.71 短期借款4133.31 4433.31 4533.31 4633.31 净利润 37550.91 36621.49 38583.60 39701.97 应付账款289216.43 291041.77 302031.50 301777.29 少数股东损益 14933.13 13499.98 15107.50 15323.17 其他784451.84 765516.51 774760.57 814720.95 归属母公司净利润 22617.78 23121.51 23476.10 24378.80 非流动负债274331.37 302707.78 327286.26 349033.30 EBITDA 59810.72 60162.44 63978.64 66216.09 长期借款180773.28 202924.45 222236.03 242524.43 EPS（元） 1.90 1.94 1.97 2.04 其他93558.09 99783.33 105050.23 106508.87 负债合计1352132.9 1363699.3 1408611.64 1470164.85 主要财务比率 2022 2023E 2024E 2025E 少数股东权益162300.16 175800.14 190907.64 206230.81 营业收入 11.27% 2.50% 7.00% 4.00% 归属母公司股东权益242691.34 262107.25 285583.35 309962.15 营业利润 -1.00% -4.99% 4.66% 1.80% 负债和股东权益1757124.4 1801606.7 1885102.63 1986357.81 归属母公司净利润 0.42% 2.23% 1.53% 3.85% 毛利率 19.55% 18.85% 18.01% 17.81% 现金流量表(百万元)2022 2023E 2024E 2025E 净利率 4.49% 4.48% 4.25% 4.24% 经营活动现金流2750.45 11504.64 18346.94 -32475.21 ROE 9.32% 8.82% 8.22% 7.87% 净利润37550.91 36621.49 38583.60 39701.97 ROIC 4.86% 4.95% 4.88% 4.67% 折旧摊销9299.96 6622.73 6684.58 7225.96 资产负债率 76.95% 75.69% 74.72% 74.01% 财务费用2615.17 6118.29 6721.20 7251.39 净负债比率 333.87% 311.41% 295.62% 284.81% 投资损失-4093.68 -7746.51 -9946.53 -10919.07 流动比率 1.31 1.35 1.39 1.41 营运资金变动-40554.06 -28223.35 -21511.50 -72996.39 速动比率 0.39 0.40 0.41 0.39 其它-2067.86 -1888.01 -2184.40 -2739.07 总资产周转率 0.