管理规模持续提升，业绩稳健增长

2023年08月28日 证券研究报告•2023年中报点评 买入（首次）当前价：39.25港元 保利物业（6049.HK）房地产目标价：48.60港元 管理规模持续提升，业绩稳健增长 投资要点 事件：公司发布2023年中报，2023H1实现收入71.4亿元，同比增长10.7%；归母净利润7.6亿元，同比增长21.5%。毛利率约21.2%，同比增加0.9pp，净利率约10.9%，同比增加1.0pp。 内生外拓双轮驱动，物管规模持续扩张。2023H1公司物业管理服务板块实现收入48.2亿元，同比增长21.8%；其中来自第三方收入约19.7亿元，同比大幅 增长32.4%。期末公司合同管理面积与在管面积分别为8.4亿平与6.5亿平，遍 布全国28个省、直辖市及自治区的209个城市。来自第三方项目的合同管理面 积和在管面积分别为5.2亿平与4.1亿平，均较去年底增长0.6亿平，目前占总合同管理面积与总在管面积的61.7%和63.3%。报告期内股东保利发展实现签约金额2.4千亿元，排名行业第一，目前来自保利发展合同管理面积约3.2亿平。 期内新拓展第三方项目的单年合同金额13.9亿元，新签约第三方项目的单年合 同金额12.9亿元。聚焦重点48城，期内新签约单年合同金额占比80.8%，核心区域项目密度进一步提升。 布局大物业体系，非居业态加速拓展。同时在大物业战略引领下，公司大力发力非居业态，在商写、公共及其他非居物业领域加速市场开拓，期内新签约第 三方非居业态项目的单年合同金额占比83.8%。期末住宅在管面积2.7亿平，商业及写字楼0.2亿平，公共及其他物业3.6亿平，非居业态占比58.5%，收入分别增长17.4%、25.4%、30.9%。 增值服务业绩小幅下降，整体运营情况稳定。2023H1公司非业主增值服务板块收入10.5亿元，同比降低3.8%，占总收入14.7%，主要由于案场协销项目数量下降，而写字楼租赁收入及其他收入相对平稳，三者分别占比55.1%、18.9%与26.0%。社区增值服务板块收入12.7亿元，同比减少9.3%；其中社区资产 经营服务收入4.0亿元，同比增长4.5%，主要由于集团服务资产规模增长及房屋租售经纪服务等业务内容拓宽；社区生活服务收入8.8亿元，同比下降14.4%，主要由于社区零售、家政服务等到家业务的部分消费需求及产品服务变化。 盈利预测与评级：预计公司2023-2025年归母净利润复合增速为23%，考虑到公司大物业体系推动公司管理规模持续增长，背靠央企优势突出，给予公司2023 年18倍PE，对应目标价48.60港元，首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示：增值服务不及预期、管理规模拓展不及预期等风险。 西南证券研究发展中心 分析师：池天惠 执业证号：S1250522100001电话：13003109597 邮箱：cth@swsc.com.cn 分析师：刘洋 执业证号：S1250523070005电话：18019200867 邮箱：ly21@swsc.com.cn 相对指数表现 保利物业恒生指数 42% 27% 13% -1% -15% -29% 22/822/1022/1223/223/423/623/8 数据来源：聚源数据 基础数据 52周区间(港元)29.05-60.05 3个月平均成交量(百万)1.2 流通股数(亿)5.53 市值(亿)217.18 相关研究 指标/年度2022A2023E2024E2025E 营业收入（百万元） 13687 17152 21007 25218 增长率 27% 25% 22% 20% 归属母公司净利润（百万元） 1113 1387 1709 2067 增长率 32% 25% 23% 21% 每股收益EPS 2.01 2.51 3.09 3.74 净资产收益率 14.47% 15.84% 16.94% 17.66% PE21.29 14.56 11.82 9.77 数据来源：公司公告，西南证券 请务必阅读正文后的重要声明部分 目录 1领先的物业管理服务综合运营商，三大业务协同发展1 2物管业务基本盘稳固，非居业态加速拓展2 3增值业务转型升级，盈利能力提升4 4盈利预测与估值5 4.1盈利预测5 4.2相对估值6 5风险提示6 图目录 图1：公司发展历程1 图2：公司股权结构稳定1 图3：2023H1公司实现营收71.4亿元（同比+10.7%）2 图4：2023H1公司实现归母净利润7.1亿元（同比+21.5%）2 图5：公司分业务毛利率2 图6：公司净利率2 图7：2023H1物业管理业务收入48.2亿元（同比+21.8%）3 图8：2023H1物管第三方收入19.7亿元（同比+32.4%）3 图9：公司合同管理面积（亿平）3 图10：公司在管面积（亿平）3 图11：2023H1非业主增值服务收入10.5亿元（同比-3.8%）4 图12：2023H1社区增值服务收入12.7亿元（同比-9.3%）4 图13：构建全品质服务解决方案5 表目录 表1：物业管理各业态情况4 表2：分业务收入及毛利率5 表3：可比公司估值6 附：财务报表7 1领先的物业管理服务综合运营商，三大业务协同发展 布局多元业态，行业领先优势地位稳固。公司是国内规模领先、具有央企背景的物业管理服务综合运营商,有物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务三条主要业务线，目前已进入全国28个省、直辖市与自治区的209个城市。公司管理业态覆盖住宅社区、商业及 写字楼以及公共及其他物业，服务内容包括物业、前期咨询、交付后评估分析、会所经营、资产管理、专业设备设施维护保养、家政、社区健康管理、社区教育、社区智慧平台建设与运维等。凭借持续提升的品牌实力，据中指数院，2023年公司在中国物业服务百强企业中排名第三，在具有央企背景的物业服务企业中服务规模排名第一。 图1：公司发展历程 提出3C服务模式，并成为业内首批获得物业管理一级资质企业 改制为股份有限公司，启动“2+4”全国市场化战略布局 发布“镇兴中国”品牌，召开第一届镇长论坛 2005年 2016年 2018年 1996年 2010年 2017年 2019年 保利物业成立提出“亲情和院”品牌于新三板 挂牌 发布“大物业”战略，并终止新三板挂牌、于港股上市，股票代码06049.HK 数据来源：公司官网，西南证券整理 股权结构稳定，董事会和监事会换届迎新。公司股权结构稳定，国有成分明显，为国务院国有资产监督管理局实控，保利发展控股集团有限公司为第一大股东，持股比例68.67%。上半年，公司原总经理吴兰玉升任董事长，并选举刘平、胡在新先生等人为第三届董事会董 事，廖模琼、杨海波等人为第三届监事会监事。 图2：公司股权结构稳定 数据来源：公司公告，西南证券整理 整体业绩稳中有增，增值服务小幅下降。2023年上半年公司营业收入71.4亿元，同比增长10.7%；实现归母净利润7.6亿元，同比增长21.5%。其中，物业管理服务收入同比增加21.8%至48.2亿元；非业主增值服务和社区增值服务收入分别同比减少3.8%和9.3%至 10.5亿元和12.7亿元。此外，报告期内公司毛利率约21.2%，同比增加0.9pp；净利率约10.9%，同比增加1.0pp。 图3：2023H1公司实现营收71.4亿元（同比+10.7%）图4：2023H1公司实现归母净利润7.1亿元（同比+21.5%） 160 140 120 100 80 60 40 20 0 201820192020202120222023H1 营业收入（亿元）同比（%） 50% 41.1% 136.9 34.7% 30.5% 3140.7.2%8 26.9% 80.4 71.4 59.7 42.3 10.7% 40% 30% 20% 10% 0% 12 11.1 49.7%49.3% 8.5 37.3% 6.7 7.6 31.6% 4.9 25.6% 21.5% 3.3 10 8 6 4 2 0 201820192020202120222023H1 归母净利润（亿元）同比（%） 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 数据来源：公司公告，西南证券整理数据来源：公司公告，西南证券整理 图5：公司分业务毛利率图6：公司净利率 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 20.1%20.3% 18.7% 18.7% 18.8% 21.2% 201820192020202120222023H1 毛利率物业管理服务 非业主增值服务社区增值服务 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 10.9% 7.9% 8.4% 8.7% 8.1% 8.3% 201820192020202120222023H1 净利率 数据来源：公司公告，西南证券整理数据来源：公司公告，西南证券整理 2物管业务基本盘稳固，非居业态加速拓展 物管业务持续增长，管理规模不断扩张。2023H1公司物业管理服务板块实现收入48.2亿元，同比增长21.8%，占总收入的67.5%；其中来自第三方收入约19.7亿元，同比增长32.4%。截至2023年6月底，公司合同管理面积与在管面积分别为8.4亿平与6.5亿平，遍 布全国28个省、直辖市及自治区的209个城市。其中来自第三方项目的合同管理面积和在 管面积分别为5.2亿平与4.1亿平，均较去年底增长0.6亿平，目前占总合同管理面积与总在管面积的61.7%和63.3%。 图7：2023H1物业管理业务收入48.2亿元（同比+21.8%）图8：2023H1物管第三方收入19.7亿元（同比+32.4%） 100 80 60 40 20 87.8% 75.8% 22.9 19.7 13.0 42.4% 32.4% 6.9 3.3 0 40%35 34.8% 32.1% 84.3 28.7% 66.7 26.4% 49.5 21.8% 48.2 38.4 29.1 35%30 30%25 25% 20 20% 15%15 10%10 5%5 0%0 109.3% 32.7 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 201820192020202120222023H1 物管营收（亿元）同比（%） 201820192020202120222023H1 第三方收入（亿元）同比（%） 数据来源：公司公告，西南证券整理数据来源：公司公告，西南证券整理 图9：公司合同管理面积（亿平）图10：公司在管面积（亿平） 4.6 5.2 3.8 2.9 3.3 1.8 1.8 2.1 2.4 2.8 3.1 3.2 10 8 6 4 2 0 201820192020202120222023H1 保利发展第三方 4.1 3.5 2.8 2.3 1.6 0.8 1.1 2.2 2.4 1.3 1.5 1.9 7 6 5 4 3 2 1 0 201820192020202120222023H1 保利发展第三方 数据来源：公司公告，西南证券整理数据来源：公司公告，西南证券整理 内生外拓双轮驱动，深耕策略助力高质量发展。期内新拓展第三方项目的单年合同金额 13.9亿元，新签约第三方项目的单年合同金额12.9亿元。同时控股股东保利发展连续十三年蝉联‘中国房地产行业的领导公司品牌’，2023H1签约金额人民币2.4千亿元，排名行业第一。公司因此获得优质且稳定的业务增量，期末来自保利发展的合同管理面积已达3.2亿平方米。同时坚持聚焦核心城市、核心业态、优质资源与优势产品的深耕，聚焦重点48城，期内新签约单年合同金额占比80.8%，核心区域项目密度进一步提升。 布局大物业体系，非居业态加速拓展。同时在大物业战略引领下，公司大力发力非居业态，在商写、公共及其他非居物业领域加速市场开拓，期内新签约第三方非居业态项目的单年合同金额占比83.8%。期末住宅在管面积