2023年业绩公告点评：管理规模稳健扩张，TOD全国化布局持续推进

越秀服务（06626.HK） 证券研究报告·海外公司点评·地产(HS) 2023年业绩公告点评：管理规模稳健扩张， TOD全国化布局持续推进 买入（维持） 盈利预测与估值 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业总收入（百万元） 2,487 3,224 4,020 4,962 6,091 同比 29.63% 29.66% 24.66% 23.44% 22.75% 归母净利润（百万元） 416.10 487.02 590.19 711.70 855.14 同比 15.73% 17.04% 21.18% 20.59% 20.15% EPS-最新摊薄（元/股） 0.27 0.32 0.39 0.47 0.56 P/E（现价&最新摊薄） 9.13 7.80 6.44 5.34 4.44 2024年03月19日 证券分析师房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 证券分析师肖畅 执业证书：S0600523020003 xiaoc@dwzq.com.cn 证券分析师白学松 执业证书：S0600523050001 baixs@dwzq.com.cn 股价走势 投资要点 事件：公司发布2023年业绩公告。2023全年公司实现营收32.2亿元，同比增长29.7%；归母净利润4.9亿元，同比增长17.0%，业绩符合我们预期。 营收高速增长，利润率保持稳定。2023年公司营收同比增长29.7%。分 8% 3% -2% -7% -12% -17% -22% -27% -32% -37% 越秀服务恒生指数 业务看：物管业务实现营收26.3亿元，同比增长35.5%；商管业务实现 营收5.9亿元，同比增长8.9%。收入大幅增长的原因有：（1）公司物管及商管在管规模增长；（2）合作房企持续扩张，非业主增值服务营收同比大增39.6%至6.7亿元；（3）社区服务类型多样化，社区增值服务营收同比大增43.3%至9.3亿元。利润率方面：2023年公司基础物业管理服务/非业主增值服务/社区增值服务的毛利率分别同比微降0.3/2.4/0.2pct至16.1%/29.7%/32.7%，物管/商管毛利率分别同比微降 0.4/1.0pct至25.4%/31.7%，公司整体毛利率保持稳定。 2023/3/202023/7/192023/11/172024/3/17 市场数据 收盘价(港元)2.75 一年最低/最高价2.32/4.14 市净率(倍)1.22 管理规模持续扩张，TOD全国化布局稳步推进。截至2023年末，公司在管项目408个，在管面积6521万方，同比提升26.2%。2023年新签约项目113个，新增合约面积1542万方，同比增长17.8%；其中市场拓展面积1064万方，占比69.0%。公司明确“住宅+商业+大交通+城市服 港股流通市值(百万港 元) 基础数据 4,185.58 务”的核心赛道标准，不断优化区域布局。2023年公司成功中标福州地铁4号线和郑州地铁12号线等TOD物业管理服务项目，TOD全国化布局稳步推进；截至2023年末，公司一线/新一线/二线城市的在管面积占比分别达到47%/21%/19%。 增值业务深化发展，写字楼出租率维持高位。公司聚焦社区经营，推动“新零售+经纪+社商+美居+智能化”�大增值服务的多元化、专业化发展。2023年新零售业务户均销售额同比增长117%至246元/户，经纪业 务门店覆盖率和社区渗透率进一步提升。公司商管面积中78%为写字楼业态，2023年项目平均出租率85%维持高位，平均物管费为19.7元/平。 现金流保持健康，积极分红回馈股东。截至2023年末，公司现金及定存达47.0亿元，2023年公司经营性现金净流入7.0亿元。2023全年派息0.16元/股，派息比例达50%，同比提升15pct。 盈利预测与投资评级：公司作为国资背景加持的TOD物管赛道龙头，规模稳步扩张，利润率保持稳定，增值业务健康发展。根据公司最新年报情况，我们下调其2024-2025年归母净利润预测至5.9/7.1亿元（原值为6.2/7.5亿元），预计2026年归母净利润为8.6亿元。对应的EPS为 0.39/0.47/0.56元，对应的PE为6.4X/5.3X/4.4X，维持“买入”评级。 风险提示：大股东/关联方交付项目规模不及预期；TOD省外拓展不及预期；社会总需求恢复缓慢。 每股净资产(港元)2.26 资产负债率(%)43.49 总股本(百万股)1,522.03 流通股本(百万股)1,522.03 相关研究 《越秀服务(06626.HK:)：2023年中报点评：规模利润稳健增长，首次派发中期股息》 2023-08-23 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 1/3 海外公司点评 越秀服务三大财务预测表 资产负债表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 利润表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 流动资产 5,873.75 6,543.86 7,405.52 8,388.70 营业总收入 3,224.46 4,019.55 4,961.73 6,090.52 现金及现金等价物 4,695.20 5,214.36 5,920.33 6,729.95 营业成本 2,367.00 2,952.36 3,640.42 4,463.13 应收账款及票据 573.52 608.70 631.74 650.48 销售费用 0.00 0.00 0.00 0.00 存货 10.28 13.34 14.66 18.40 管理费用 279.33 353.72 436.63 548.15 其他流动资产 594.74 707.46 838.79 989.87 研发费用 0.00 0.00 0.00 0.00 非流动资产 533.39 496.54 463.38 433.53 其他费用 0.00 0.00 0.00 0.00 固定资产 36.61 33.92 31.50 29.32 经营利润 578.13 713.47 884.68 1,079.24 商誉及无形资产 436.61 402.45 371.71 344.04 利息收入 106.93 93.90 104.29 118.41 长期投资 2.87 2.87 2.87 2.87 利息支出 4.89 3.26 3.26 3.26 其他长期投资 33.62 33.62 33.62 33.62 其他收益 6.98 22.04 24.22 26.63 其他非流动资产 23.68 23.68 23.68 23.68 利润总额 687.14 826.15 1,009.92 1,221.01 资产总计 6,407.14 7,040.40 7,868.90 8,822.23 所得税 187.26 216.45 274.70 335.78 流动负债 2,665.28 2,855.98 3,145.18 3,458.11 净利润 499.88 609.70 735.22 885.23 短期借款 0.00 0.00 0.00 0.00 少数股东损益 12.86 19.51 23.53 30.10 应付账款及票据 399.28 444.25 465.85 473.76 归属母公司净利润 487.02 590.19 711.70 855.14 其他 2,266.00 2,411.73 2,679.33 2,984.35 EBIT 578.13 713.47 884.68 1,079.24 非流动负债 121.41 109.27 98.34 88.51 EBITDA 625.77 761.34 928.86 1,120.11 长期借款 0.00 0.00 0.00 0.00 其他 121.41 109.27 98.34 88.51 负债合计 2,786.69 2,965.25 3,243.53 3,546.62 股本 2,543.05 2,543.05 2,543.05 2,543.05 主要财务比率 2023A 2024E 2025E 2026E 少数股东权益 175.88 195.39 218.91 249.01 每股收益(元) 0.32 0.39 0.47 0.56 归属母公司股东权益 3,444.58 3,879.77 4,406.46 5,026.60 每股净资产(元) 2.38 2.68 3.04 3.47 负债和股东权益 6,407.14 7,040.40 7,868.90 8,822.23 发行在外股份(百万股) 1,522.03 1,522.03 1,522.03 1,522.03 ROIC(%) 12.00 13.68 14.80 15.81 ROE(%) 14.14 15.21 16.15 17.01 现金流量表（百万元） 2023E 2024E 2025E 2026E 毛利率(%) 26.57 26.55 26.63 26.72 经营活动现金流 979.60 681.57 895.99 1,047.48 销售净利率(%) 15.11 14.68 14.34 14.04 投资活动现金流 (465.48) (4.15) (1.75) 0.40 资产负债率(%) 43.49 42.12 41.22 40.20 筹资活动现金流 (128.17) (158.26) (188.26) (238.26) 收入增长率(%) 29.66 24.66 23.44 22.75 现金净增加额 385.95 519.16 705.97 809.62 净利润增长率(%) 17.04 21.18 20.59 20.15 折旧和摊销 47.64 47.87 44.19 40.87 P/E（Non-GAAP） 7.80 6.44 5.34 4.44 资本开支 6.39 (11.02) (11.02) (11.02) P/B 1.05 0.93 0.82 0.72 营运资本变动 434.17 42.77 137.53 144.74 EV/EBITDA (1.81) (1.86) (2.28) (2.62) 数据来源:Wind,东吴证券研究所，全文如无特殊注明，相关数据的货币单位均为人民币，港元汇率为2024年3月19日的0.91，预测均为东吴证券研究所预 测。 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 2/3 特定状况，如具体投资目的、财务状况以及特定需求等，并完整理解和使用本报告内容，不 应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 东吴证券研究所苏州工业园区星阳街5号邮政编码：215021 传真：（0512）62938527 公司网址：http://www.dwzq.com.cn 免责及评级说明部分 免责声明 东吴证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 本研究报告仅供东吴证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，本公司及作者不对任何人因使用本报告中的内容所导致的任何后果负任何责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 在法律许可的情况下，东吴证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。 市场有风险，投资需谨慎。本报告是基于本公司分析师认为可靠且已公开的信息，本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，也不保证文中观点或陈述不会发生任何变更，在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。 本报告的版权归本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。经授权刊载、转发本报告或者摘要的，应当注明出处为东吴证券研究所，并注明本报告发