2023年7月武汉房地产市场月报

2023年武汉房地产市场月报-7月 榆叶飞云 CONTENTS 目录 政策动态 土地市场 商品住宅市场 重点企业&项目 全国/省级政策汇总 全国/省级重点政策解读 土拍走势 供应解析 成交解析 未成交解析 重点地块解析 供求走势 供求结构 库存走势 库存结构 重点企业 重点项目 政策动态 01 7月政策密集出台，多重利好来袭。中共中央政治局重新定调楼市，释放出房地产旧时代走向终结、楼市政策“工具箱”打开、再提城中村改造三大积极信号。 本月武汉尚未跟进出台相关政策，有待继续观察。 1.1——全国/省级政策汇总 7月监测到全国/省级政策发布共计9条： 7月7日住建部 《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》就实施城市更新工作提出五点明确要求。 7月10日-中国人民银行、国家金融监督管理总局 《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》。政策延期主要涉及存量融资展期、商业银行风险等级和新不良融资免责。 7月14日 中国银行市场交易商协会 表示扎实推进“第二支箭”工作开展，持续支持民营房地产和产业类企业债券融资，助力民营经济健康发展、高质量发展。 7月24日 中央政治局会议 切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。 7月25日国家税务总局 《支持协调发展税费优惠政策指引》从区域协同发展、城乡一体发展、物质文明和精神文明平衡发展、经济社会统筹发展等四个方面，提到216项税费优惠政策指引。在支持消费提振信心方面，有关购房环节税费优惠多达19条，涉及契税、个人所得税、土地增值税、印花税等。 7月21日 国务院常务会议 《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。 7月27日 住建部企业座谈会 大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。 7月18日 国家发改委新闻发布会 将推动经济实现质的有效提升和量的合理增长，主要包括三个方面：促进消费稳步恢复和扩大、深化改革创造良好营商环境、稳妥处置房地产等领域风险隐患等。 7月31日发改委 发布关于恢复和扩大消费20条措施，其中第3条支持刚性和改善性住房需求。 17月24日，中共中央政治局召开会议，重新定调楼市，提出应适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。房地产现行放松 27月27日，住建部在企业座谈会上表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，进一步落实政策。房地产现行放松 三道红线：房地产贷款集中管理；信贷政策收紧；“房住不炒”主基调不变； 集中供地；房地产税改革试点；央行发声信贷回归正常； 政策基调从“合理支持”到“支持”，从“因城施策”到“灵活运用政策”，逐步宽松 提出适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，楼市基调进一步放松 2020年 2021年 2022年 2023年 图：近年房地产政策定调政策一览（部分） 7月24日，中共中央政治局会议指出： 要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。 要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。 要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。 7月27日，住房和城乡建设部部长倪虹在企业座谈会上表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。 榆叶飞云观点：政治局会议对于楼市的表述出现了重大变化，首次未提“房住不炒”，同时强调适时调整优化房地产政策。本次定调意味着对楼市整体基调更加积极。而后住建部表态，将打响房地产政策优化的发令枪，预判未来将有更多利好政策陆续出台落地，进一步提振市场信心、稳定楼市。 37月25日，国家税务总局发布《支持协调发展税费优惠政策指引》，提出多项和房地产相关政策，包含支持消费提振信心税费优惠方面，涉及契税、个人所得税、土地增值税、印花税等。 房地产现行放松 图：个人购买家庭唯一住房或第二套改善性住房减征契税政策 支持消费提振信心税费优惠： 185、个人销售住房减免增值税 186、个人转让自用家庭唯一生活用房免征个人所得税 187、职工取得单位低价售房的差价收益免征个人所得税 188、个人销售或购买住房免征印花税 189、个人销售住房免征土地增值税 190、个人购买安置住房免征印花税 191、个人购买安置住房减征契税 192、个人因房屋被征收而取得改造安置住房减免契税 193、个人购买家庭唯一住房或第二套改善性住房减征契税 194、个人购买经济适用房减半征收契税 195、城镇职工第一次购买公有住房免征契税所得税 197、个人出租住房减按10%征收个人所得税 198、个人租赁住房免征印花税 199、个人出租住房减征增值税 200、个人出租住房减征房产税 201、个人出租住房免征城镇土地使用税 202、企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房减征房产税 203、住房租赁企业出租住房减征增值税 榆叶飞云观点：本次政策指引旨在支持消费、提振信心，虽然其中多条政策为现行政策，但总体来说本次政策指引利好程度极大，预计地方将响应中央号召，陆续出台相关政策，为支持刚需和改善型住房消费提供助力。 47月21日，《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》在国务院常务会议上审议通过。会议指出，要高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。 房地产现行- 表：我国超大特大城市统计 国务院总理李强7月21日主持召开国务院常务会议，审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（下称《指导意见》）。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生 城市层级 城区人口规模 数量 城市 超大城市 超过1000万 8个 上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉 特大城市 500-1000万 11个 杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨 、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。 要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。 要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。 要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。 榆叶飞云观点：今年以来，中央已多次提及城中村改造和老旧小区改造，旧改重要性升级。本次审议通过《指导意见》有利民生，或将释放19个超大特大城市部分土地资源，带动房地产相关投资和消费。本轮旧改针对性强，但结合城中村改造利益牵涉广等特点，本轮旧改或呈渐进式投资，见效周期长。 57月18日，国家发改委举办新闻发布会中提到，下一步，将推动经济实现质的有效提升和量的合理增长，主要包括三个方面：促进消费稳步恢复和扩大、深化改革创造良好营商环境、稳妥处置房地产等领域风险隐患等。 房地产现行放松 防范化解金融、房地产等领域的风险，构建防范化解风险的长效机制。 促进房地产市场平稳健康发展，支持刚性和改善性住房需求。 印发《关于促进家居消费的若干措施》，提出推动业态模式创新发展、支持旧房装修、开展促消费活动。 促进消费稳步恢复和扩大，着力拓展有效投资空间，稳妥处置化解房地产等领域风险。 3月26日 5月15日 7月18日 7月18日 图：国家发改委近期针对房地产行业表述（部分） 会议上，国家发改委综合司副司长李慧表示，下一步，将统筹推动经济运行持续好转、内生动力持续增强、社会预期持续改善、风险隐患持续化解，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。主要涉及三个方面：一是稳增长。抓紧研究储备政策，不断充实完善政策工具箱，及早出 台有关政策举措，促进消费稳步恢复和扩大，着力拓展有效投资空间，加快建设以实体经济为支撑的现代化产业体系，帮助经营主体恢复元气、站稳脚跟。 二是激活力。更好落实“两个毫不动摇”，深化国资国企改革，加强和改进国有经济管理，破除制约民营企业公平参与市场竞争的制度障碍，抓紧抓实促进民间投资工作，充分发挥与民营企业沟通交流机制作用，尽力帮助企业解决实际困难，为民营企业营造良好的发展环境。进一步完善市场准入负面清单制度，努力营造更加公平顺畅的市场准入环境。 三是防风险。坚持底线思维，稳妥处置化解房地产、金融、地方债务等领域风险隐患，大力提升粮食、能源资源、产业链供应链安全保障能力。 榆叶飞云观点：发改委近期针对房地产行业的表态多围绕化解行业风险、促进行业平稳健康发展展开。中央对刚性和改善型住房持续支持，“房住不炒”的主基调不变，预判下阶段各地将响应中央精神，持续出台温和性利好政策。 开发端 销售端 1.3——武汉市现行政策 政策 具体条款 土拍政策 1、延续2022年限地价+拍卖+摇号2、武汉市本级实行两集中政策（集中发布出让公告、集中组织出让活动） 3、在保证城市功能和品质的前提下，新出让住宅项目原则上不附带宗地范围以外的建设义务；宗地范围以内，因落实城市规划确需由竞得企业代建的市政及公共服务设施等，除政策明确规定须无偿移交的以外，其他建成后原则上按照成本价进行有偿回购。 放款条件 商贷放款无形象进度要求，一般网签后2个月内放款。 预售条件 优化调整新建商品房预售条件，房地产开发企业可增加申请预售许可次数，预售许可最低规模不小于栋。十五层及以下建筑达到总层数的二分之一，十五层以上建筑达到总层数的三分之一且不少于七层。 资金监管 1、监管额度：由监管部门根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额、项目交付使用条件以及房地产开发企业信用等因素确定。定金、首付款以及其他形式的房价款全部直接交存至监管账户。2、拨付节点：按照工程建设进度予以拨付，主管部门按照主体结构三分之一、主体结构三分之二、结构封顶、外立面完工、规划验收、竣工验收、不动产首次登记等七个环节设置资金拨付节点。首次拨付节点不得早于地下结构完成，最后拨付节点为不动产首次登记。项目竣工验收之前，交付标准为毛坯的项目监管账户余额不得低于监管额度的5%，交付标准为全装修的项目监管账户余额不得低于监管额度的10%。新增“主体结构达三分之二进度”拨付节点。 政策 具体条款 限价政策 新建商品住房和二手住房同比价格指数原则上不超过5% 限购政策 限购区：江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区，武汉东湖新技术开发区、东湖生态旅游风景区。当前武汉市实行住房限购差别化动态调节机制，目前，对江岸、江汉、硚口、汉