地产宏观速递（July）：政策宽松力度加大，行业修复进程缓慢

地产宏观速递（July）：政策宽松力度加大，行业修复进程缓慢 YY团队2023/8/17 单月表现而言，7月地产销售相较6月有所回落，量价环比由正转负，市场 需求大幅下滑。30大中城各能级复苏情绪持续降温，8月高频数据显示一线城市明显回落，低能级城市则销售降幅收窄，行业下行压力仍较为显著，此轮政策力度打开之后，二三线城市成交出现一定修复，但结合7月金融数据大幅低于预期，可见内生需求仍然脆弱，需要呵护。 当前销售端未见改善，拿地端也受到制约。土地市场城市分化加剧，供求格局维持双向收缩。2023年1-8月全国300城土地成交规划建面、金额同比下降25.8%、26.5%，供应建面同比下降27.1%。从100大中城市土地成交溢价率来看，一二三线城市都有一定程度的回落。 7月房地产开发资金中，银行贷款、定金及预收款累计同比降幅持续扩大，继6月定金及预收款累计增速由正转负后，个人按揭贷款累计增速在7月同样转负，除自筹资金占比提升外，其余分项占比均有所下滑。反映房企融资端修复有限，消费者预期能否回暖，将是制约流动性修复的关键。 近一个月以来，随经济形势不断下滑，政策斜率也有所抬升。7月24日政治局开会时没有再提“房住不炒”，而是明确提出，要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，为接下来的相关政策定调。在此之后，中央及地方纷纷有所表态，融资层面主要为持续推进“三支箭”政策，而需求端政策工具箱主要集中在放松限购、限售、限贷、提高公积金贷款，下调首付比例等方面。考虑到行业坠落速度过快，且自2022年以来，需求端宽松政策已多次发力，此轮再度打开对信心的提振效果仍有待观察。 截至23年8月15日，23年央国企开发商累计净融资869.8亿元，民企开发 商累计净偿还1,215.7亿元。但就8月以来，央国企开发商累计净偿还16.3亿 元，民企开发商累计净偿还113.9亿元。国企净融资仍保持为正，央企、民企地产债呈净流出状态，反映行业投资偏好在三季度再次下探，流动性较为紧张的背景下，央国企也无法置身事外。 目录 地产宏观速递（July）：政策宽松力度加大，行业修复进程缓慢1 一、销售端：销售同比降幅显著，复苏动能持续疲弱3 二、投资端：供给端仍面临收缩，新开工表现持续乏力5 三、融资端：个人按揭贷款累计增速由正转负，凸显房企销售疲软7 四、政策端：政策工具箱持续发力促进需求，关注一线城市后续松绑政策.8 瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司免责声明11 表目录 图表1全国商品房销售金额和面积累计同比（%）4 图表2分城市能级成交面积当月同比（%）4 图表330大中城市二线城市月度成交面积（万方）4 图表430大中城市三线城市月度成交面积（万方）4 图表5统计局70大中城市销售价格指数当月环比（%）5 图表6百城价格环比变动城市数5 图表723年第四批次集中供地供需情况6 图表8成交土地溢价率（%）6 图表9全国房地产开发累计和当月同比（%）6 图表10新开工、施工和竣工面积累计同比（%）6 图表11各融资渠道累计增速（%）7 图表12各渠道融资结构当月值占比（%）7 图表13央国企地产境内净融资变化（亿元）8 图表14民营地产境内净融资变化（亿元）8 图表152023年7月中旬至2023年8月中旬各地楼市调控政策变化汇总9 一、销售端：销售同比降幅显著，复苏动能持续疲弱 单月表现而言，7月地产销售相较6月有所回落，量价环比由正转负，市场需求大幅下滑。30大中城各能级复苏情绪持续降温，8月高频数据显示一线城市明显回落，低能级城市则销售降幅收窄，行业下行压力仍较为显著，此轮政策力度打开之后，二三线城市成交出现一定修复，但结合7月金融数据大幅低于预期，可见内生需求仍然脆弱，需要呵护。 销售表现：1-7月商品房销售持续走弱，销售金额同比回落、销售面积同比降幅进一步扩大。23年1-7月全国商品房累计销售金额达7.05万亿元，累计同 比-1.50%，较23年1-6月-2.6pct，销售面积累计6.66亿平，累计同比-6.50%， 较23年1-6月-1.2pct；7月单月销售金额及面积分别为0.74万亿、0.70亿方，按可比口径（统计局考虑毁约退房等因素，并剔除非房开发项目以及带抵押性质的销售数据）计算环比分别为-44.7%、-46.1%，量价环比由正转负，同比量价分别回落23.8%、24.1%，市场信心大幅下滑。 销售城市结构：30大中城各能级复苏情况持续降温。受去年低基数影响，一二三线城市成交同比跌幅有所收窄，但环比普降。弱复苏下压力仍存，销售修复拐点未至。23年7月30大中城市一线\二线\三线成交面积同比分别为- 16.86%\-32.90%\-20.89%，相比23年6月单月同比分别变动 +1.66pct\+5.81pct\+3.45pct。环比看一线城市表现最好，成交面积-15.8%，对应二线-33.4%，三线-30.4%。 高频数据：8月前两周（8月1日-8月13日），30大中城周度平均成交面积较7月周度成交面积显示：高能级城市成交面积有所下滑，低能级城市表现相 对较好。8月以来一、二、三线城市周度平均成交面积分别为44.27万方、96.64 万方、41.38万方，较7月周度均值分别变动-22.8%、-6.2%、13%。一方面表明经济下行压力加剧，叠加信用风险事件后的观望预期，市场触底或许还需等待，另一方面表明政策力度打开之后，二三线城市成交出现一定修复。 图表1全国商品房销售金额和面积累计同比（%） 图表2分城市能级成交面积当月同比（%） 数据来源：国家统计局，YY评级 数据来源：wind，YY评级 图表 330大中城市二线城市月度成交面积（万方） 图表 430大中城市三线城市月度成交面积（万方） 1400 7006005004003002001000 404 259273247241 196 175 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 201820192020202120222023 12001000 888 800 783 600 619 650 687 486 400 465 2000 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 2018 2019 2020 2021 2022 2023 数据来源：Wind，YY评级 数据来源：Wind，YY评级 成交价：新房成交均价出现回落，一线表现稳定，二三线则尚未止跌。7月统计局70大中城价格指数环比下滑0.2%，其中一线环比持续两月持平，二线 环比-0.2%，三线环比-0.3%。7月百城住宅价格指数环比下跌城市为45个，与上月持平，百城住宅价格指数环比企稳。 二手房市场：7月70城二手房价格同比下跌3.1%，较6月扩大0.3pct，其 中泉州、沈阳、吉林等城市跌幅靠前，分别下跌5.8%、5.9%、7.8%。7月二手房景气度进一步下滑，一二线城市环比跌幅扩大，需求复苏仍需时日。一线城市环比-0.8%，降幅比上月扩大0.1个百分点；二线城市环比-0.5%，降幅比上月 0.80 0.60 0.40 0.20 -(0.20) (0.40) (0.60) (0.80) - -0.1 统计局70大中城：总计 统计局70大中城：二线 统计局70大中城：一线 统计局70大中城：三线 图表5统计局70大中城市销售价格指数当月环比（%）图表6百城价格环比变动城市数 数据来源：国家统计局，YY评级 数据来源：wind，YY评级 扩大0.1个百分点；三线城市环比-0.4%，降幅与上月相同。此外，7月二手房与新建住宅价格指数同比变化差距2.5pct（二手-3.1%，新建-0.6%），为2021年以来最大值。考虑到二手房受限制较小，或许能够更好反映房屋供求关系，开年“小阳春”后，三季度房价掉头力度不小。 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 二、投资端：供给端仍面临收缩，新开工表现持续乏力 土地成交：当前销售端未见改善，拿地端也受到制约。土地市场城市分化加剧，供求格局维持双向收缩。2023年1-8月全国300城土地成交规划建面、金额同比下降25.8%、26.5%，供应建面同比下降27.1%。从100大中城市土地成交溢价率来看，一二三线城市都有一定程度的回落。 集中供地：近一个月以来，杭州（23年第八批）、宁波（23年第四批）、无锡（23年第四批）、上海（23年第二批）等城市进行了集中供地。其中上海作 为一线城市，表现出较高热度，平均溢价率高达8.14%，再度刷新两年记录； 但杭州平均溢价率仅为4%，无锡0溢价成交。整体来看，集中供地热度出现一定降温，且城市冷热分化加剧。 图表723年第四批次集中供地供需情况 图表 8 成交土地溢价率（%） 160.00 20.00 201510 50 100大中城市:成交土地溢价率:一线城市:当月值(%)100大中城市:成交土地溢价率:二线城市:当月值(%）100大中城市:成交土地溢价率:三线城市:当月值(%) 6.87 4.59 3.18 140.00 18.0016.00 120.00 14.00 100.00 12.00 80.00 10.00 60.00 8.006.00 40.00 4.00 20.00 2.00 0.00 0.00 杭州合肥 宁波 成交总价（亿元） 平均溢价率 最高溢价率 数据来源：公开资料，YY评级 数据来源：wind，YY评级 投资开工：1-7月全国房地产开发投资累计完成额6.77万亿，累计同比下降 8.50%，7月份当月完成额0.92万亿，同比下降17.77%，预计下半年房地产开发投资仍表现乏力。1-7月全国房屋新开工面积5.69亿平，累计同比下降24.50%，7月单月新开工面积0.71亿平，环比下降30.2%，降幅较大一方面是需求端较弱，另一方面则是极端天气的扰动因素。1-7月累计竣工面积3.84亿平，累计同比上升20.50%，创出年内新高。7月单月竣工面积同比上升32.7%，保交楼政策成效显著，但信心提振道阻且长，确保交付只能起到部分作用，还需结合政策组合拳，将需求端的预期转化为房企的新开工。 图表9全国房地产开发累计和当月同比（%） 图表10新开工、施工和竣工面积累计同比（%） 数据来源：国家统计局，YY评级 数据来源：国家统计局，YY评级 三、融资端：个人按揭贷款累计增速由正转负，凸显房企销售疲软 7月房地产开发资金中，银行贷款、定金及预收款累计同比降幅持续扩大， 继6月定金及预收款累计增速由正转负后，个人按揭贷款累计增速在7月同样转负，除自筹资金占比提升外，其余分项占比均有所下滑。反映房企融资端修 复有限，消费者预期能否回暖，将是制约流动性修复的关键。23年1-7月房地产开发企业到位资金7.82万亿元，同比下降11.20%，跌幅较23年1-6月扩大 图表11各融资渠道累计增速（%） 图表12各渠道融资结构当月值占比（%） 数据来源：国家统计局，YY评级 数据来源：国家统计局，YY评级 1.40pct。具体渠道看，贷款、自筹资金、定金及预收款和个人按揭累计同比分别为-11.5%、-23%、-3.8%和-1%，分别较23年1-6月-0.4pct、+0.4pct、-2.9pct和-3.7pct。 截至23年8月15日，23年央国企开发商累计净融资869.8亿元，民企开发 商累计净偿还1,215.7亿元。但就8月以来，央国企开发商累计净偿还16.3亿 元，民企开发商累计净偿还113.9亿元。国企净融资仍保持为正，央企、民企地产债呈净流出状态，反映行业投资偏好在三季度再次下探，流