业绩逆势稳中有升，多元拿地持续推进

半年度业绩稳中有升，销售目标达成可期，维持“买入”评级 越秀地产发布2022年中报，上半年公司实现营收312.9亿元，同比增长29.1%； 核心净利润21.3亿元，同比增长1.4%，在行业增速下滑背景下经营业绩逆势增长。我们认为伴随下半年行业触底回升，公司凭借丰富的可售资源、稳健的经营和良好的信用优势，销售目标达成可期。我们维持盈利预测，预计2022-2024年公司归母净利润分别为48.3、57.0、68.8亿元人民币，对应EPS分别为1.80、2.12、2.56港元，当前股价对应PE估值分别为4.5、3.8、3.2倍，维持“买入”评级。 销售金额逆势增长，TOD模式全国化拓展 销售端：2022年上半年公司合同销售金额约为489.1亿元，同比增长3.2%，其中大湾区和广州市销售额分别占比64.9%和60.0%，深耕区域销售贡献有所提升。 公司2022年可售货值约2146亿元，全年维持1235亿元销售目标不变。 投资端：公司上半年通过“6+1”特色化、多元化增储平台累计新增16幅土地，总建筑面积约346万平方米。其中广州新增拿地5宗，大湾区和广州总土储占比提升至52.9%和45.2%，坚持以大湾区为发展核心持续深耕；同时公司首进合肥拓储，在杭州、长沙和郑州等地均有斩获，积极拓展核心一二线城市的投资机会。 TOD模式：公司上半年获取广州琶洲南和杭州勾庄TOD项目，首次在大湾区以外的城市布局TOD模式。目前公司共拥有8个TOD项目，上半年销售额120.7亿元，总土地储备达到359万平方米，TOD土储占比12.6%。 三道红线维持“绿档”，融资成本持续降低 截至2022年上半年底，公司拥有现金及现金等价物和监控户存款总额390.5亿元，现金流较为充足；净负债率、剔除预收款的资产负债率和现金短债比分别为59.7%、69.4%和1.45倍，三道红线维持“绿档”。公司上半年于境内成功发行公司债61.5亿元，票面利率2.84%-3.38%，平均融资成本降至4.11%，较2021年下降15个基点，融资渠道保持畅通。 风险提示：政策调控风险，销售回款不及预期，TOD项目开发进程不及预期。 财务摘要和估值指标 附：财务预测摘要