规模维持增长，大后勤战略持续深化

新城悦服务(1755.HK) 规模维持增长，大后勤战略持续深化 房地产 2023年08月26日 推荐（维持） 股价：4.71港元 主要数据 行业房地产 公司网址www.xinchengyue.com 大股东/持股 实际控制人 总股本(百万股)871.33 流通A股(百万股) 流通B/H股(百万股) 总市值（亿元）37.61 流通A股市值(亿元) 每股净资产(元)3.15 资产负债率(%)53.59 行情走势图 相关研究报告 【平安证券】新城悦服务（1755.HK）*年报点评*规模 延续扩张，大社区+大后勤战略深化*推荐20230330 证券分析师 杨侃投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑茜文投资咨询资格编号 S1060520090003 ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 事项： 公司公布2023年半年报，上半年实现收入26.8亿元，同比增长8.7%，归母净利润2.9亿元，同比增长30.1%，与业绩预告基本一致。 平安观点： 美元债损失减少致利润增速大幅优于收入：2023H1公司实现收入26.8 亿元，同比增长8.7%，归母净利润2.9亿元，同比增长30.1%。其中物业管理服务收入16.9亿元，同比增长21.7%，社区增值服务收入7.1亿元，同比增长13.4%，智慧园区服务收入1.2亿元，同比下降31.2%，开发商增值服务收入1.6亿元，同比下降42.1%。归母净利润增速高于收入主要因上市美元债公允价值损失减少、导致其他收益同比增长1.2亿元。期内综合毛利率同比下降2.2个百分点至26.8%，其中物业管理服务毛利率同比下降3.8个百分点至24.7%；销售及管理费用率同比下降0.1个百分点至9.6%。 管理规模延续增长，大后勤相关增值服务持续推进：2023H1末公司在管面积2.1亿平米、合约面积3.2亿平米，分别较2022年末净增0.102亿平米、0.101亿平米。在管面积中第三方占比51.6%、非住宅占比24.7%； 合约面积中第三方占比48.3%、非住宅占比18.9%。2023H1大后勤相关增值服务持续增长，其中团餐服务取得收入2.2亿元，同比增长55.3%，成功中标上海机场（集团）有限公司、天津西青区中医医院、常州市第二人民医院等重要团餐项目；设施管理服务相关收入1.3亿元，同比增长23.1%，管理电梯数量超过3.7万台。 投资建议：维持原有预测，预计公司2023-2025年EPS分别为0.59元、 0.64元、0.69元，当前股价对应PE分别为7.3倍、6.8倍、6.3倍。公司规模维持增长，大后勤战略持续深化，非住及第三方拓展能力增强，仍有望实现稳定发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）大社区+大后期模式发展不及预期风险；2）房地产成交延续疲软，物业行业空间受限、公司经营承压风险；3）市场化拓展过度竞争，公司业务拓展承压、盈利能力持续下滑风险。 公 司报告 公 司半年报 点评 证券研究报告 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 4351 5180 6008 6669 7336 YOY(%) 51.8 19.1 16.0 11.0 10.0 净利润(百万元) 525 423 512 556 599 YOY(%) 16.2 -19.4 20.9 8.5 7.9 毛利率(%) 30.8 25.8 23.5 22.8 22.1 净利率(%) 12.8 9.2 9.3 9.1 8.9 ROE(%) 23.0 16.4 17.6 17.0 16.5 EPS(摊薄/元) 0.60 0.49 0.59 0.64 0.69 P/E(倍) 7.2 8.9 7.3 6.8 6.3 P/B(倍) 1.6 1.5 1.3 1.2 1.0 新城悦服务·公司半年报点评 资产负债表 单位：百万元 利润表 单位：百万元 会计年度 2022A 2023E 2024E 2025E 会计年度 2022A 2023E 2024E 2025E 货币资金 1974 3572 4250 4966 营业额 5180 6008 6669 7336 应收账款 1292 1035 1149 1264 销售成本 3841 4596 5149 5715 预付款项、按金及其他应收款项 967 801 889 978 其他费用 11 9 10 11 其他应收款 0 0 0 0 销售费用 92 68 75 82 存货 44 46 51 57 管理费用 481 562 623 686 其他流动资产 422 555 607 660 财务费用 -25 -10 -14 -16 流动资产总计 4699 6008 6946 7924 其他经营损益 0 0 0 0 长期股权投资 5 5 5 5 投资收益 -0 0 0 0 固定资产 83 70 57 44 公允价值变动损益 0 0 0 0 在建工程 0 0 0 0 营业利润 779 783 826 858 无形资产 489 407 326 244 其他非经营损益 -152 -50 -30 0 长期待摊费用 0 0 0 0 税前利润 627 733 796 858 其他非流动资产 875 875 875 875 所得税 152 176 191 206 非流动资产合计 1452 1357 1263 1168 税后利润 475 557 604 652 资产总计 6151 7365 8209 9092 归属于非控制股股东利润 51 45 49 53 短期借款 2 0 0 0 归属于母公司股东利润 423 512 556 599 应付账款 533 715 801 889 EBITDA 692 818 876 937 其他流动负债 2474 3141 3501 3866 NOPLAT 607 600 624 640 流动负债合计 3009 3856 4302 4755 EPS(元) 0.49 0.59 0.64 0.69 长期借款 0 0 0 0 其他非流动负债 233 233 233 233 非流动负债合计 233 233 233 233 负债合计 3242 4089 4535 4988 股本 60 60 60 60 储备 2530 2530 2530 2530 留存收益 0 322 671 1048 归属于母公司股东权益 2589 2912 3261 3638 归属于非控制股股东权益 319 364 413 466 权益合计 2909 3276 3674 4104 负债和权益合计 6151 7365 8209 9092 主要财务比率 会计年度 2022A 2023E 2024E 2025E 成长能力营收额增长率 19% 16% 11% 10% EBIT增长率 -16% 20% 8% 8% EBITDA增长率 -7% 18% 7% 7% 税后利润增长率盈利能力 -15% 17% 9% 8% 毛利率 26% 24% 23% 22% 净利率 9% 9% 9% 9% ROE 16% 18% 17% 16% ROA估值倍数 7% 7% 7% 7% P/E 8.9 7.3 6.8 6.3 P/S 0.7 0.6 0.6 0.5 P/B 1.5 1.3 1.2 1.0 现金流量表单位：百万元 会计年度 2022A 2023E 2024E 2025E 税后经营利润 590 595 627 652 折旧与摊销 91 94 94 94 财务费用 -25 -10 -14 -16 其他经营资金 -592 1138 186 191 经营性现金净流量 64 1818 894 922 投资性现金净流量 -467 -38 -23 0 筹资性现金净流量 -144 -182 -192 -206 现金流量净额 -548 1598 679 716 资料来源：同花顺iFinD，平安证券研究所 2/3 平安证券研究所投资评级： 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上） 推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间） 回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上） 公司声明及风险提示： 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。 免责条款： 此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。 平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。 平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。平安证券股份有限公司2023版权所有。保留一切权利。 平安证券研究所电话：4008866338 深圳上海北京 深圳市福田区益田路5023号平安金融中心B座25层 上海市陆家嘴环路1333号平安金融大厦26楼 北京市丰台区金泽西路4号院1号楼丽泽平安金融中心B座25层